Многие люди думают, что сдача квартир – это легкий заработок. Однако сдача в аренду квартир несет за собой ряд проблем, с которыми все чаще сталкиваются собственники. Например, если попались недобросовестные квартиросъемщики, то это чревато неуплатой коммунальных услуг и накапливанием долгом. Также возникают проблемы с порчей имущества: мебели, бытовой техники, декоративной отделки, сантехнических приборов и прочего – это влечет за собой дополнительные расходы на ремонт и восстановление.

Выгодно ли на самом деле сдавать квартиру

Сдача недвижимости в аренду – самый распространенный способ деятельности у самозанятых. При этом сдавать можно не только квартиру, но и комнату, дом или даже койко-место. В тоже время этому может не мешать работа по трудовому договору. Заниматься таким пассивным бизнесом могут и госслужащие.

Субаренда также допускается и облагается по НПД (письмо Минфина №03-11-11/95717 от 09.12.2019). Сдача нежилой недвижимости подпадает под запрет – это прописано в законе от 27.11.2018 №422-ФЗ.

При сдаче квартиры в аренду стоит учитывать не только пассивный доход, но и расходы, включающие замену окон и дверных конструкций, косметический ремонт, восстановление сантехники, покупка мебели и техники, мелкий ремонт.

Аренда недвижимости – услуга, которая требует затраты времени либо привлечения риелтора. При этом особой роли не играет, сдается ли квартира на длительный срок или посуточно. Искать жильцов – задача, решаемая далеко не всегда за один день. Более того, необходимо следить не только за своевременной оплатой коммунальных услуг, но и за состоянием квартиры.

При сдаче жилья также бывают простои, когда спрос равен нулю. Простои возникают и при проведении ремонта, а также в случае аварийных работ, которые также могут иметь место.

Регулярное участие собственника квартиры – это еще один аспект, который следует принимать во внимание. Не стоит думать, что оформив договор долгосрочной аренды, вы можете свободно уехать на полгода и не появляться. На практике такого удается достигнуть очень редко.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Не стоит рассматривать аренду квартир как единственно возможный источник дохода. Тем более, нерационально покупать недвижимость в кредит, чтобы таким способом ее окупить – это вариант, заранее обреченный на провал.

    Аренда и наем квартиры: отличия, особенности, налоги

    Нормами гражданского законодательства регулируется аренда и наем жилья (глава 34 и 35 ГК РФ). Основное отличие этих сделок заключается в объекте.

    Объектом найма – жилплощадь, переданная во временное или постоянное пользование. Это условие распространяется на движимые и недвижимые имущественные вещи.

    В данном случае выделяют три вида найма:

    • коммерческий – сдача объектов в жилом фонде для получения наймодателем исключительной прибыли;
    • специализированный – распространяется на объекты специального и служебного назначения (например, общежития для временного посещения);
    • социальный – объект передают в муниципальное пользование или во владение государства.

    Договор аренды жилого помещения дополнительно регулируется постановлением от 05.12.2014 № 1318 и ЖК РФ (глава 8.1).

    Аренда квартиры оформляется на любой срок, который предварительно оговаривается сторонами. В случае когда срок не указан, то договор считается бессрочным. При таких условиях каждая из сторон вправе отказываться от выполнения договоренностей, предупредив об этом заранее (за три месяца). В соответствии со статьей 610 ГК РФ срок договора аренды может быть неограничен.

    Договор найма жилой недвижимости заключается как минимум на год. Жилое помещение должно эксплуатироваться по назначению, а также с соблюдением всех остальных пунктов договора.

    При составлении договора стороны не должны ограничиваться только определением размера оплаты и обслуживания жилья.

    Важно также в пунктах договора отразить и следующие моменты:

    • Расходы на ремонт. Дополнительная статья затрат – возлагается на нанимателя, за исключением капитального ремонта.
    • Оплата коммунальных платежек. В соответствии со ст. 678 ГК РФ, это является обязанностью нанимателя, но иногда стороны договариваются с установлением других условий.
    • Сдача жилья частного фонда. Здесь допускается срок не более пяти лет, но могут быть оформлены и краткосрочные договора (длительность менее одного года).
    • Другие согласованные условия. Например, установление запрета на проживание с домашними животными или аренда только семейными парами.

    аренда или наём квартиры

    Налогообложение действует по общему правилу – в данном случае применяется общеустановленная налоговая ставка 13%. Это регламентировано статьей 224 (п.1) НК РФ. Юридические лица в зависимости от выбранной формы, могут прибегать к упрощенной системе налогообложения.

    Относительно налогового регулирования стоит учитывать один аспект: если сдача жилья не относится к предпринимательской деятельности, то доходы наймодателя облагаются налогом по 3-НДФЛ (13%), поэтому ежегодно необходимо сдавать декларацию. При этом можно выбрать и другой вариант – физлицо оформляет деятельность как самозанятый и платит 4%, что является более выгодным в данном случае.

    Простые математические расчеты прибыли от сдачи квартиры

    Давайте разберемся: сдавать квартиру и не работать – миф или реальность?

    Сдача недвижимости в аренду – это выгодный бизнес, которому не страшны экономические изменения. Квартиру, которая находится в вашей собственности, можно сдавать на долгое время или посуточно, но при этом стоит учитывать все нюансы.

    Рассмотрим пример сдачи квартиры на простых математических расчетах.

    Съем двухкомнатной квартиры в Москве на длительный срок в месяц стоит 50 000-60 000 рублей. За год такая квартира приносит от 600 000 рублей чистого дохода при общей стоимости недвижимости 8 млн рублей. Прирост прибыли в год составляет 7,5% на вложенные средства, но это без учета инфляции.

    В зависимости от того, на какие расходы рассчитывает владелец квартиры, он может использовать 600 000 рублей от ежегодной аренды квартиры как основной или дополнительный источник. Но гораздо выгоднее было бы сдавать несколько квартир – в таком случае прибыль была бы более заметной.

    Вечный рост недвижимости в цене – это миф. На рыночное положение квартир на рынке влияют следующие показатели:

    • Спрос. Основной закон заключается в том, что спрос и предложение равномерно поднимают цену, поэтому продавец и покупатель ищут выгоду в сделке. В данном случае стоит учитывать Индекс недвижимости, который представляет собой индикатор средней стоимости одного м² жилой недвижимости в отдельно взятом городе.
    • Инфляция. Все товары со временем удорожают в абсолютном выражении. Если инфляция за год составила 15% и стоимость недвижимости выросла на 15%, то это свидетельствует о том, что недвижимость растет в абсолютном выражении, а не в самой рыночной стоимости.
    • Динамика стоимости. Этот показатель можно прослеживать с помощью специальных графиков, которые позволяют оценивать стоимость квартиры за 5, 10, 15 лет.

    Стоит понять, что сдавать квартиру и не работать – это, скорее миф, нежели реальность. Доход от аренды одной квартиры не способен покрыть всех основных затрат, особенно, если на рынке наблюдается нестабильная ситуация. Более того, о вкладах на будущее можно вообще забыть, так же, как о дорогостоящих покупках (например, приобретение автомобиля) и заморском отдыхе.