В тех ситуациях, когда гражданин купил жилье в ипотеку и еще не погасил кредит, то оно находится в залоге у банка, в обременении. Такую недвижимость затруднительно подать. Например, обременение будет снято только после полной выплаты кредитных средств. Затем проблем с реализацией жилья совсем не будет.
Продажа жилого имущества, находящегося в залоге, разрешено по правилам статей 37, 38 Закона «Об ипотеке». Залогодатель может дарить, обменивать жилье и совершать другие операции. Самое важное – это наличие согласия залогодержателя. Иное может быть предусмотрено договором об ипотеке. Условия отчуждения жилой недвижимости определены закладной. Этот документ обычно оформляют с договором об ипотеке. Право залогодержателя (банка) подтверждается на получение исполнения по денежным обязательствам, которые обеспечены ипотекой.
Залогодержатель вправе отказаться от продажи квартиры, если это приведет к нарушению его интересов как кредитора. При реализации жилья без согласования с банком возможны последствия по статье 39 Закона «Об ипотеке». Банк вправе потребовать признания проведенной процедуры недействительной (ст. 167 ГК РФ), досрочного погашения ипотечного кредита.
Содержание
Погашение ипотеки по досрочной схеме
Данный вариант – простой по схеме, но он не всем подходит. В этом случае заемщик полностью погашает остаток долга по ипотеке, после чего снимается обременение. Владелец выставляет квартиру на последующую реализацию.
Однако не каждый гражданин может своевременно погасить ипотеку, чтобы она уже не находилось под залогом у банка. Вариант может быть подходящим при наличии дополнительных источников дохода. К тому же, за месяц важно уведомить банк о досрочном погашении кредита.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему юристу!
Еще один вариант – продавец получает от покупателя сумму денег, которая эквивалентна оставшейся задолженности. Это позволит закрыть кредит и снять обременение с жилой недвижимости, после чего покупатель выплачивает остальную часть суммы. Такой вариант досрочного погашения меньше распространен, поскольку сложнее юридически провести процедуру.
Продажа квартиры заемщиком
Законопроект № 907072-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что заемщик вправе продать жилье по выгодной цене, если есть серьезные финансовые проблемы, а выплата кредитных средств оказывается невозможной. Данный законопроект обладает положительной тенденцией к упрощению и ускорению реализации жилья силами заемщика. Однако, эффективность инициативы разная. Многое зависит от ситуации и ликвидности объекта.
Законопроект предполагает определение минимальной стоимости залогового объекта при его реализации. Однако, ипотечный кредит во многих ситуациях предлагается, если гражданин осуществил первоначальный взнос. В связи с этим, во многих ситуациях цена жилого объекта может быть меньше рыночной стоимости.
Продажа жилья проводится по определенной схеме. Изначально продавец обращается в банк, в котором есть действующий ипотечный кредит. Главная цель – сообщить о принятом решении. Банк не всегда дает положительный ответ. Несмотря на это, в большинстве случаев проблем не возникает.
Желательно ориентироваться на следующие значимые нюансы:
- При оформлении договора купли-продажи сумму, которая была получена, обязательно делят на 2 части. Это связано с тем, что заемщик должен самостоятельно оплатить ипотечный кредит.
- Каждая из двух частей обязательно кладется в подходящие банковские ячейки: для банка, а также для продавца.
- После того как банк получает свою часть денег, он передает нужную документацию для проведения сделки в Росреестр или МФЦ. Затем с жилья снимается обременение, оно выводится из-под залога.
Сделки являются безопасными. По этой причине они проводятся во многих ситуациях. Риски для каждой стороны – минимальны. Если по какой-либо причине сделка сорвется, покупатель вправе вернуть деньги обратно. Сложность связана с поиском покупателя. Не все люди готовы купить жилье, находящееся под залогом в банке. Если требуется быстро продать квартиру, желательно воспользоваться помощью специалистов.
Смена заемщика
Такой вариант также подойдет для реализации квартиры, которая находится в залоге у банка. Он актуален, если покупатель не способен сразу внести всю имеющуюся сумму по оставшемуся ипотечному кредиту. Покупатель должен выплатить продавцу разницу между остатком ипотечного долга и ценой жилья, взять на себя права заемщика. Таким образом, долг банку уже будет выплачивать другой гражданин, что оформляется документально.
В наши дни такие сделки распространены. Однако, банк может не согласиться на проведение такой сделки. Кредитор, прежде всего, проверяет нового заемщика. Если гражданин окажется неплатежеспособным, последует отказ.
Более того, возможно рефинансирование ставки для нового заемщика. Изменение условий не всегда выгодно для покупателя квартиры.
Продажа квартиры банком
Если гражданин не в состоянии больше выплачивать ипотечный кредит, а покупателя не удается найти длительное время, то можно рассчитывать на помощь сотрудников банка. В этом случае продажа квартиры состоится через аукцион. Желательно ориентироваться на соблюдение следующих условий:
- продажа квартиры возможна только по судебному решения;
- сумма задолженности не должна превышать 5% от цены жилой недвижимости;
- просрочка сохраняется, как минимум, 3 месяца.
Например, при просрочке платежа на 1 месяц никто не будет отбирать жилье, чтобы выставить его на торги. В редких случаях банк продает квартиру, но такое явление бывает. По такой схеме действуют в отношении злостных неплательщиков. После продажи жилья банк забирает только ту сумму, которая полагается ему. Остальная сумма поступает на счет заемщика, но радоваться этому явно не следует. Сотрудники банка стараются реализовать жилье и вернуть деньги, поэтому стоимость недвижимости может быть намного ниже рыночного показателя.
Насколько легко продать квартиру с ипотекой
Ответить на вопрос относительно легкости реализации жилья с ипотекой достаточно сложно. Это зависит от следующих факторов:
- остаток задолженности;
- цели продавца;
- условия продажи.
Не все потенциальные покупатели готовы погасить чужой ипотечный кредит или выкупить жилой объект на текущих условиях. Власти успешно реализовывают программы государственной поддержки со льготными ставками на новостройки, позволяют использовать материнский капитал для первоначального взноса, что осложняет поиск покупателя квартир с обременением.
Шансы повышаются, если установлена низкая стоимость. Со стороны банков препятствия обычно отсутствуют. Например, покупателю могут предложить кредит, смену залогодателя по оформленному ипотечному договору, но новый владелец жилья должен удовлетворять существующим требованиям. Недвижимость под обременением проверена, поэтому процедура ускоряется, упрощается.
Продажа квартиры, купленной в ипотеку и находящейся под обременением, может успешно состояться. Самое важное – это учитывать основные принципы проведения данной сделки с учетом действующего законодательства, ведь от этого напрямую зависят шансы на успешное проведение процедуры по реализации жилья.
3 комментария
Ольга
Не знала о существовании такого закона, мне казалось, что пока квартира в зоологе у банка, с ней никаких сделок совершать нельзя. Схема интересная, но судя по всему не выгодная, ведь цена на такие объекты недвижимости явно будет значительно ниже реальной рыночной стоимости, выплавив ипотеку можно перепродать куда дороже. Но видимо некоторых людей вынуждают это делать определённые финансовые трудности, которые необходимо погасить в короткие сроки, по-другому это не объяснить. Хоть сделка безопасная, но я бы всё равно такую квартиру покупать бы не рискнула, кто знает как ещё изменятся законы.
Юлия
На практике продать такую квартиру практически нереально, особенно, если нет согласия кредитора (а обычно они не идут на уступки, ведь это лишние финансовые потери в случае досрочного погашения ипотеки). Плюс некоторые банки начали специально прописывать этот пункт в кредитном договоре, так как одно время было большое количество выкупа и переуступок кредитов ( грубо говоря, ваш долг, с вашего согласия выкупает другая компания, а вы платите ей дольше, но под меньший годовой процент). Сейчас уже ситуация иная, к счастью или к сожалению. Вообще, к выбору жилья в ипотеку нужно подходить максимально взвешенно и обдуманно, чтобы не наломать дров.
Михаил
Хороший материал о том, как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Тема для меня актуальная, так как родственники столкнулись с этим при продаже своего жилья. Основное, что вынес: процесс возможен, но требует согласования с банком и четкого соблюдения всех правил. Важно заранее уведомить банк о намерениях, а обременение снимается после погашения остатка долга. Без помощи юристов сложно разобраться, хотя при правильном подходе сделка проходит безопасно для всех сторон. Мы предпочли довериться юристу, чтобы он точно все урегулировал, разобрался в том что лучше именно для нашего случая.