Найти покупателя квартиры с обременением довольно сложно, так как подавляющее большинство людей, желающих приобрести жилье, понимают риск такой покупки. Они ищут вариант, гарантированно не имеющий таких сложностей, как обременение. Однако, принимая во внимание, что продавцу такой квартиры придется довольно значительно снизить цену относительно ее рыночной стоимости, есть вероятность найти покупателя и на квартиру с обременением.
Виды обременения
Под обременением понимается ограничение прав собственника жилья. Он не может распоряжаться своей собственностью в полной мере. Под такие ограничения попадает и право продажи квартиры. Собственник может полностью лишиться права продажи или иметь это право в ограниченном варианте.
Обременения накладываются на жилье на основе исполнения законов РФ. Право собственности на жилье и ограничения этого права регулируются Гражданским Кодексом РФ (ст. 209, ст. 429, ст. 445 и другие), ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость», ФЗ №229 (право продажи арестованного недвижимого имущества), ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».
Наиболее часто встречаются следующие виды обременения:
- Квартира является объектом залога в банке (собственник не оплатил полностью кредит или ипотеку).
- Собственник квартиры заключил договор ренты или пожизненного содержания;
- по договору купли-продажи, заключенному последним владельцем квартиры с ее предыдущим владельцем, тот имеет право проживания в квартире.
- В квартире, кроме владельца, прописаны и имеют право проживания другие лица, дети или владельцы части квартиры на праве долевой собственности. Потребуется согласие на продажу всех собственников недвижимости, а если прописаны и дети, то согласие органов опеки.
- На квартиру наложен арест судом, судебными приставами для ее последующей продажи для покрытия долга или ущерба, причиненного владельцем этого жилья. В этом случае квартира может быть куплена, если новый собственник обязуется оплатить долг предыдущего владельца или сумму, компенсирующую ущерб.
- Квартира сдана в аренду.
- Сервитут.
- Недвижимость, приобретенная в том числе и за материнский капитал.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему юристу!
Особенности продажи и покупки жилья с обременением
Недвижимость с обременением не продать по ее настоящей рыночной стоимости. Обременения приносят владельцу квартиры утрату части прав на ее владение, которые в некоторых случаях он даже рискует потерять полностью, а также множество неудобств проживания, хлопот и различных переоформлений. Такие квартиры продаются по значительно сниженной цене.
Однако, даже на недвижимость обременениями находятся покупатели, сознающие все риски и уверенные в своих силах для разрешения всех проблем, связанных с такой покупкой. Если они будут действовать на законных основаниях и снимут все ограничения либо предпримут меры, чтобы их сделать минимальными, то получат определенную выгоду от этой покупки.
Продажа квартиры в ипотеке
В подавляющем большинстве случаев квартиры, приобретенные в ипотеку, продаются, когда владелец не может выплатить банку все деньги по ипотечному договору. Ему нужно заранее получить согласие покупателя в письменном виде на то, что он выплатит весь его долг по ипотеке. После этого, при полном достижении согласия по условиям сделки, покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи, заверяют его у нотариуса и передают договор в банк, выдавший ипотечный кредит.
Продажа квартиры станет возможной только с разрешения банка. Получив такое разрешение, стороны могут подписать окончательный договор купли-продажи.
Снять ипотечное обременение можно и до продажи недвижимости. Делать это должен покупатель. Он лично передает в банк, выдавший кредит, заявление о своем намерении погасить за продавца квартиры его долг по ипотеке. Цель этого погашения – покупка квартиры, что он также должен указать в этом заявлении.
После получения согласия банка покупатель открывает два счета. На один счет он вкладывает сумму, покрывающую долг продавца, а на другой – сумму за покупку недвижимости, предназначающуюся ее продавцу. Банк, получив деньги, снимает все ограничения на продажу квартиры и выдает покупателю справку об этом. С этой справкой и договором купли-продажи покупатель в Росреестре оформляет право собственности на квартиру, теперь уже свободную от обременения.
Можно снять обременение и после покупки квартиры. Для этого продавец берет под расписку у покупателя аванс на покрытие долга. Он рассчитывается с банком и берет у него документ о полном погашении долга. С этим документом он подает заявление в Росреестр о снятии обременения с квартиры. Затем регистрируется передача прав собственности покупателю, и тот передает оставшуюся сумму платы за квартиру продавцу.
Продажа квартиры под арестом
Продать квартиру, находящуюся под арестом можно не во всех случаях. Инициатором такой продажи всегда выступает сторона, в пользу которой квартира изымается у ее владельца. Если же снять обременение арестом не удается, то квартира продается на аукционе.
Продавцу придется потратиться на экспертов, которые помогут установить настоящую стоимость квартиры. Желательно, чтобы с этой стоимости началась ее продажа на аукционе. Выбирается тот покупатель, который предложит наибольшую сумму, так как из вырученных денег продавец должен покрыть сумму, которая стала причиной наложения ареста на квартиру. После продажи эта сумма передается инициатору ареста недвижимости, оформляется договор купли-продажи, передается право собственности покупателю оформлением в Росреестре, а арест квартиры снимается.
Продажа квартиры, в которой проживает арендатор
Особенностью такой продажи является то, что владелец не вправе выселить арендатора, независимо от того, был заключен договор аренды на длительный срок или является краткосрочным.
Владелец может заранее предупредить арендатора о продаже и попросить его съехать. При достижении согласия сторон договор аренды расторгается официально.
Продажа квартиры, обремененной сервитутом
Сервитут в квартире – сегодня редкое явление. Это право один из собственников квартиры получает исключительно по решению суда. Оно возникает, если в квартире несколько комнат, принадлежащих разным владельцам, и проход в комнаты можно осуществить только через помещения, принадлежащие другим владельцам. Если те не хотят пропускать жильцов в их комнаты через свою жилплощадь по обоюдному согласию, то тем ничего не остается, как оформить такое право на законных основаниях.
При продаже части квартиры право сервитута сохраняется.
Вопрос продажи квартиры с сервитутом решается официальным согласием на продажу всех собственников.
Продажа квартиры с прописанными гражданами, не имеющими права собственности
Продать квартиру, если в ней проживают прописанные, но не имеющие на нее право собственности граждане, не удастся, пока такие люди не будут выписаны решением суда.
Продажа квартиры, в оплату которой включен материнский капитал
Продажа квартиры, часть покупки которой была оплачена материнским капиталом, возможна только при выделении доли детей и супруга.
Скрытые обременения
Прежде чем начать продажу квартиры, имеющую обременения в виде кредитов, нужно обратиться в банк за разрешением на ее продажу. Многие банки отказывают в разрешении, если кредит закрыт меньше, чем на половину суммы.
Перед продажей нужно предпринять все возможное, чтобы узнать, не прописан ли в квартире еще кто-нибудь. Можно заказать выписку из ЕГРН, но бывают обременения, которых Госреестр не знает.
Это может быть:
- завещательный отказ, который не регистрируется в Госреестре;
- доверенность на управление имуществом, если владельцу квартиры был назначен опекун;
- дети, прописанные на жилплощади и не достигшие совершеннолетия,
- люди, прописанные в квартире, но не являющиеся ее собственниками.
Покупатель перед покупкой недвижимости для выяснения наличия скрытых обременений может попросить продавца получить расширенную выписку из ЕГРН, так как право на такую выписку имеет только собственник недвижимости.
Часто могут возникать осложнения, если кто-то из владельцев квартиры находится в местах заключения или числится пропавшим без вести. Право проживания для них сохраняется по закону, и они могут им всегда воспользоваться по возвращении.
Покупка квартиры с обременением во многих случаях не просто возможна, но и выгодна обеим сторонам сделки. Продавец получает возможность избавиться от долгов и получить сумму денег, которые никогда лишними не бывают. Покупатель получает жилье стоимостью ниже рыночной.
Конечно, риски при заключении такой сделки существуют, и чтобы их избежать, стоит обратиться к юристам, профессионально занимающимся сопровождением таких сделок.
2 комментария
Людмила
По печальному опыту сестры, которая купила квартиру с обременением по более дешевой цене, скажу, что лучше с такими вариантами не иметь дела. Много сил и нерв уходит на доказательства и при этом еще оплачиваешь услуги специалистов, причем недешево. Она приобрела квартиру, которая была оформлена на одного наследника, а второй свое право на жилье еще не реализовал. После продажи были предъявлены все его права и сделку в суде признали недействительной. Сестра была лишена своего права собственности и еще долго в судебном порядке возвращала свои средства. Сэкономить не получилось, да еще и время потеряла, так как цены, пока шел спор, на квартиры значительно выросли.
Наталья М
На рынке недвижимости, на самом деле, полно квартир с обременением. Но редкий продавец открыто скажет об этом. Такие факты, как правило, тщательно скрываются, а узнаёшь о них только после покупки, по прошествии некоторого времени, бывает и лет. Судов не избежать , даже знания юридических законов не спасёт вас в этом непростом вопросе. Плюс добавьте сюда дополнительно – нервы, деньги, причём не маленькие, и еще не факт, что вы сможете что-то доказать в суде. Лучше берите квартиру без обременений, Это намного надёжней и проверяйте чётко всю прозрачность сделки от а до я, Обращайтесь к юристам.