Под альтернативными понимают такие сделки, когда после оформления продажи собственник сразу приобретает себе другой объект. Ситуация нередко вынужденная, например, когда органы опеки требуют подписания договора в течение короткого периода. Рассмотрим в статье плюсы и минусы схемы, какие риски несут стороны (участвует минимум 3 контрагента). Еще коснемся особенностей при оформлении с участием ипотечного кредита, материнского капитала.

Что такое альтернативная сделка

Фактически альтернативная сделка представляет собой целую цепочку сделок, где участвует сразу несколько продавцов и покупателей. Особенность заключается в том, что инициатор не получает на руки средства от реализации своей недвижимости. Они передаются уже продавцу приобретаемого жилья (через банковскую ячейку или иным способом).

Типовой состав альтернативной сделки:

  1. Продавец, он же покупатель, который инициирует процедуру.
  2. Покупатель, приобретающий недвижимость у продавца-покупателя.
  3. Продавец, у кого продавец-покупатель берет другой объект.

Законодательно термин не закреплен. Части «альтернативы» схожи с условиями «прямой сделкой», но при оформлении придется столкнуться с рядом особенностей. Например, все стороны подают документы на регистрацию в Росреестр одновременно. Важно объединить момент перехода права собственности между всеми участниками.

Никаких ограничений по условиям нет. Сделки можно проводить с равноценным обменом квартир, с доплатой одной из сторон, с разъездом или съездом. Последнее популярно среди семейных, когда пара продает родительское жилье и приобретает совместное. Или при разводе делит имущество на две части, равные, по договоренности.

Минусы

По сравнению с классической схемой альтернативная довольно сложная. Причина в относительно большом количестве операций, которые необходимо совместить по времени.

Типовые проблемы:

  1. Продавец-покупатель не смог найти подходящий объект в сроки, интересующие покупателя «изначальной» недвижимости. Например, у того завершается период одобрения ипотеки.
  2. Продавец «второго» объекта решил поднять цену, а на доплату у продавца-покупателя нет денег. При росте стоимости «первого» клиент может «сорваться».
  3. Пришлось столкнуться с отказом в регистрации сделки одного из контрагентов. Причины встречаются разные: арест приставами, недееспособность продавца и пр.

Приостановка перехода права собственности по одной сделке приведет к заморозке всего проекта. Сдвинуть его с места можно будет только через суд.

Плюсы

Существует две причины, которые подталкивают собственников на «альтернативу». Первая – это требование законодательства, когда речь идет, например, о жилье для несовершеннолетних. Вторая связана с нежеланием взрослых людей оставаться даже на короткий период без недвижимости. При высокой динамике роста цен на дома и квартиры такой подход обоснован. Плюс не надо снимать жилье на период поиска новой квартиры, меньше расходов на перевозку мебели, техники.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Как провести альтернативную продажу

    Несмотря на различия между классической и альтернативной сделкой у них есть общие черты. Это необходимость проверки личности контрагентов, юридической чистоты недвижимости, включая историю перехода прав собственности. И в итоге заключение договоров купли-продажи. Сложность заключается в том, что нужно договориться о едином дне сделки по конкретному адресу (нотариус, банк, где арендуется ячейка и т.д.).

    Типовая последовательность действий:

    1. Найдите подходящий вариант для «обмена» и проверьте объект недвижимости. Проще всего это сделать по выписке ЕГРН. Важно, чтобы ее заказывать собственник, т.к. персональные данные в документе теперь отображаются только в этом случае.
    2. Определите способ расчета. Помимо популярной банковской ячейку, куда закладываются наличные, практикуют «отдельный» расчетный счет. Отдельное внимание стоит уделить ситуации, если требуется доплата.
    3. Составьте предварительное соглашение. В нем укажите сведения об объектах, участвующих в альтернативной сделке, сроки заключения основного договора купли-продажи, стоимость недвижимости, иные условия.

    Остается обратиться к нотариусу в оговоренное время и заключить договора. На регистрацию они уйдут «автоматом», сейчас такую возможность предоставили законодательно. Понадобится паспорт каждого из участников сделки, документы на недвижимость и квитанция об уплате государственной пошлины. Нотариус отправит сведения в Росреестр самостоятельно. Выписку из ЕГРН можно будет получить через 10-13 дней в ближайшем отделении МФЦ.

    Налоги

    Нормы налогообложения при альтернативной сделке применяются те же, что и при классической. Если кто-то из собственников владел имуществом менее 5 календарных лет после приобретения, то он обязан уплатить в бюджет 13% от полученного дохода. Каждый регулирует свои отношения с ИФНС самостоятельно.

    При получении недвижимости в наследство или в дар срок уменьшается до 3 лет. Всем доступен налоговый вычет в размере 260 тыс. руб. (при наличии официальной работы по трудовой). В случае покупки жилья с привлечением ипотечного кредита, есть возможность вернуть и часть процентов, оплаченных банку.

    сложности при альтернативной продаже квартиры

    Особенности и сложности

    Некоторые сложности при «альтернативе» возникают при оформлении сделки в ипотеку, когда хотя бы один собственник или объект недвижимости расположены в другой городе.

    При ипотеке

    Оформление ипотечного кредита подразумевает участие большого количества контрагентов. Это банк, страховая компания, собственники недвижимости, МФЦ или Росреестр. При сделке нужно учесть интересы каждого, предварительно проверить все документы, чтобы не возникло заминки с регистрацией перехода права собственности.

    Например, продавец-покупатель нашел покупателя на «первичный» объект, тот хочет приобрести его в ипотеку. Но продавец-покупатель тоже планирует доплачивать третьей стороне кредитными средствами и банк и у него другой. В этом случае сделку провести, возможно, не удастся. Шанс есть только в теории.

    Проблема в том, что каждый банк проводит оформление в своем офисе. Просто снять наличными кредит и отнести его в другое учреждение не получится. Придется минимум арендовать ячейки в обоих банках. И поочередно объезжать офисы, ждать других участников сделки. Нужно, чтобы все были готовы на длительное оформление (2-3 дня минимум).

    Возникают вопросы и при реализации ипотечного жилья, когда сначала запрашивают разрешение у кредитора. Только затем оформляют договор купли-продажи. Если недвижимость приобретается с доплатой ипотечным кредитом, она «автоматом» попадает в залог.

    При нахождении стороны в разных городах

    Выход из ситуации есть, когда в населенных пунктах есть отделения конкретного банка. Тогда каждый из участников подписывает свой экземпляр договора в своем региональном отделении, а закладку денег осуществляют «удаленно». Регистрация документов проводится электронно, через систему ЭДО.

    С материнским капиталом

    Сделки с недвижимостью, купленной на средства мат. капитала, проходят под контролем органов опеки. А те выставляют дополнительные требования: сжатые сроки переоформления, нотариальное заверение и т.д. Еще важно, чтобы они предоставили «разрешение», без которого сделка сорвется из-за невозможности регистрации перехода права собственности.