Материнский капитал – один из способов решить вопрос улучшения жилищных условий семьи, поскольку его можно потратить на оплату ипотечного кредита. Однако, поскольку данные средства выделяются государством, следует учесть тонкости действующих законов, чтобы не столкнуться с проблемами при вложении материнского капитала в недвижимость.
Содержание
Выделение долей
Первое, на что необходимо обратить внимание – это требование выделить доли как родителям, так и детям. Оно регламентировано частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Несоблюдение данных обязательств может повлечь за собой привлечение к ответственности вплоть до обвинения в мошенничестве и последующего наказания в виде тюремного заключения.
Однако выделить доли в квартире, которая куплена в ипотеку, нельзя, пока с нее не снято обременение. Поэтому заемщик должен предоставить банку нотариальное обязательство, гарантирующее, что доли будут выделены его детям и жене или мужу не позднее, чем в шесть месяцев после погашения кредита собственником. Таким образом, у него будет полгода с момента окончания выплат по займу, чтобы оформить доли на остальных членов семьи. В противном случае пенсионный фонд может подать на него в суд за мошенничество.
Для выделения долей нужен оригинал обязательства. Процедура предусматривает следующие шаги:
- Определение размера долей. Размер доли, причитающейся каждому члену семьи, в законах не прописан, и в теории может быть любым, однако на практике рекомендуется взять минимум, который оплачивался на средства из материнского капитала, и разделить его на всех.
- Заключение соглашения. Выделять долю на ребенка можно без нотариуса, самостоятельно заполнив специальный документ, образец которого можно взять у нотариуса или даже найти в сети. Куда больше формальностей подразумевают отношения между мужем и женой, поскольку в данном случае выделение долей по сути является разделом совместно нажитого имущества. А, значит, без нотариуса здесь не обойтись.
- Регистрация. Выделение долей должно быть зафиксировано в Реестре. Процедура регистрации осуществляется через МФЦ. Пакет необходимых для этого документов включает в себя паспорта мужа и жены, свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении ребенка (детей), три экземпляра соглашения. Процедура подразумевает оплату пошлины в размере 2000 рублей, разделенной на всех собственников, включая детей – на каждого должна быть предоставлена отдельная квитанция.
Продажа жилья
Согласно закону, семья может продать жилье, взятое в ипотеку, часть которой оплачена средствами из материнского капитала, даже если кредит еще не погашен до конца. Однако это сопряжено с рядом сложностей, обусловленных наличием обременения и обязательств из-за задействования в сделке государственных средств. Поэтому вопрос придется улаживать с налоговыми службами, органами опеки и попечительства, а также банком.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
Заемщик и банк-кредитор могут задействовать следующие пути решения:
- покупатель вносит в кассу сумму, которая осталась до закрытия кредита, а остальные средства, предусмотренные сделкой купли-продажи, передает продавцу;
- по договоренности с банком ипотечный кредит переоформляется на покупателя с сохранением сроков и ставки;
- продавец погашает ипотеку досрочно и снимает обременение.
Однако при любом из способов урегулирования вопроса остается загвоздка с долями, выделенными на детей. Как уже отмечено выше, этот процесс можно осуществить только после закрытия кредита. При этом продажа квартиры, в которой не выделены детские доли, может быть оспорена пенсионным фондом, что грозит наложением на продавца обязательств по возвращению материнского капитала. Единственным решением может быть договоренность с банком, чтобы собственник выделил детям доли невзирая на то, что ипотека еще не погашена, однако на практике банки редко идут навстречу в данном вопросе, поскольку по закону не обязаны это делать.
Если с банком все же удалось прийти к соглашению, следующей инстанцией, которая должна дать разрешение на сделку, являются органы опеки и попечительства: без их согласия родители не могут осуществлять действия с имуществом ребенка. Чтобы получить одобрение, необходимо, чтобы детям до осуществления продажи недвижимости были выделены доли в новом жилье, равноценные как по квадратным метрам, так и по цене.
Продажа квартиры, принадлежавшей собственнику менее трех лет, подразумевает уплату налога. Исключением, согласно Федеральному закону от 29.09.2019 № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» являются те случаи, когда квартира продана по той же цене, что и куплена, либо более низкой, и при этом при ее покупке задействован материнский капитал, а детям выделены доли. Помимо этого, НДЛФ не взымается по прошествии трех лет с момента оформления долей, причитающихся детям. Однако с высокой долей вероятности, как уже отмечено выше, это не удастся сделать до того, как ипотечный кредит будет закрыт.
Следует отметить, что все пути решения вопроса продажи ипотечного жилья, купленного с привлечением маткапитала, сопровождаются определенными сложностями, и при выборе оптимального варианта следует учитывать множество факторов:
- доход семьи и возможность уплаты всех налогов;
- мнение покупателя;
- позиция банка.
Досрочное погашение ипотеки можно признать наиболее безболезненным способом. Скорее всего, для этого придется взять потребительский кредит или занять деньги у родных и близких. То есть, от необходимости последующей отдачи долга это не избавит, зато позволит снять с жилья обременение, что существенно упрощает поиск покупателей и позволяет решить вопросы с долями. А если между выделением долей детям и продажей жилплощади пройдет три года, то это еще и избавит собственника от налогов с продажи.
Раздел квартиры при разводе
В случае расторжения брака между бывшими супругами может возникнуть спор о том, как разделить жилье, купленное в ипотеку с использованием материнского капитала. Здесь на решение суда о разделе, в первую очередь, влияет тот фактор, успел ли собственник до раздела выделить доли детям:
- Правила раздела при оговоренных размерах долей. Доли, причитающиеся детям, не считаются совместно нажитым имуществом, поэтому при разводе родитель, который берет на себя содержание и воспитание ребенка, не обязан компенсировать их бывшему супругу. Причем, согласно статье 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», выделить на каждого ребенка можно любую долю – она не обязательно должна быть пропорциональна сумме, потраченной из материнского капитала.
- Раздел жилья до того, как в нем определена доля на ребенка. В этом случае учитывается реальный вклад бывших супругов и каждого ребенка. То есть, материнский капитал разделяется на всех членов семьи, и исходя из этого рассчитывается доля ребенка. Средства, внесенные за ипотеку не из материнского капитала, относятся к совместно нажитому имуществу супругов, а потому при разводе часть жилплощади, оплаченная ими, разделяется между бывшими мужем и женой без учета детей, согласно закону.
3 комментария
Владимир
Процесс реально сложный. Если бы не было выделение долей, там процедура была бы простой. Берете от покупателя деньги, гасите ипотеку, остаток оставляете себе. В итоге проблем при продаже никаких. Но там ведь доля детей, и вот тут придется побегать. Я сам изначально хотел продать такую квартиру, но после того как столкнулся со сложностями, решил отказаться. Проще уж выплатить, а потом что-то предпринимать.
А то ведь можно сделать что-то не так, потом сделка будет оспорена и чем этого все закончится — неизвестно. Да и будучи покупателем, я бы такую квартиру брать точно не стал, слишком много подводных камней.
Яна
Вот у нас как раз такая ситуация, взяли квартиру в ипотеку, частично закрыли долг материнским капиталом. Но спустя несколько лет поняли, что жить в городе не хотим, решили что лучше будет за городом. И теперь стоит вопрос, как все правильно оформить. Учитывая, что квартиру мы планируем продавать, но кредит у нас еще не погашен и возможности его погасить в ближайшее время не предвидится и соответственно снять обременение таким способом не получится. Да и как выяснилось, что продать ипотечную квартиру с обременением намного сложнее, придется идти на уступки. Но в любом случае, мы будем пробовать.
Ирина
Здравствуйте. У моей подруги возникли проблемы с продажей ее квартиры, потому что она взяла ипотеку, используя материнский капитал. Дети, естественно, в доле. Теперь решила продать, а оказалось, что это не так-то просто! Поняли, что процесс продажи займет много времени из-за особенностей сделки с материнским капиталом. Из-за этого многие потенциальные покупатели отказываются от сделки.В итоге, уже который месяц квартира висит в продаже, а воз и ныне там. Подруга нервничает, ипотека капает… Теперь расскажу ей, как можно преодолеть эти трудности и решить ситуацию. Надо действовать