Перед заключением договора купли-продажи принято подтверждать свои намерения – оплачивать часть суммы в виде задатка. Это наиболее простой способ обеспечить выполнение обязательств или компенсировать отказ от них одной из сторон. Наличие задатка стимулирует контрагентов вести дела, как договаривались изначально. Разберемся, чем такой платеж отличается от других и как его правильно оформить, чтобы не рисковать деньгами.

Понятие задатка, отличие от аванса, залога и обеспечительного платежа

Термин «задаток» применяют в отношении денежной суммы, оплачиваемой одной из сторон в счет стоимости приобретаемой недвижимости. Передается от покупателя продавцу для доказательства намерения заключить в дальнейшем договор купли-продажи (ст. 380 Гражданского Кодекса РФ).

Особенности:

  1. Размер задатка обычно составляет 5-10% от полной суммы.
  2. Передают деньги до заключения, например, при заключении предварительного договора купли-продажи.
  3. Оплаченная сумма в дальнейшем засчитывается в счет оплаты земельного участка.

При отказе в заключении сделки со стороны покупателя задаток остается у продавца. Это законно, т.к. соответствует нормам ст. 381 ГК РФ. Если виновен владелец недвижимости, он обязан вернуть удвоенную сумму от ранее внесенной.

Обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж ближе всего по смыслу к задатку. Его функция включает те же гарантии по заключению договора в будущем. Но есть и отличия. Например, сумму платежа можно вернуть, полностью или частично. Такой формат обеспечения условий сделки чаще применяют в договорах аренды, когда берут платеж «за последний месяц» на случай съезда жильца без предупреждения.

Аванс

Термин «аванс» близок по смыслу к задатку. Здесь важную роль играет оформление документов. Если покупатель не заключает с продавцом договор о внесении задатка, предварительный платеж считается авансом. Сумма является частью платежа за будущую покупку, но никак не страхует обе стороны от неисполнения обязательств. При ошибках при заключении договора происходит то же. Например, при срыве сделки по вине продавца, он не обязан возвращать деньги.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Залог

    По аналогии с авансом залоговый платеж не подтверждает обязательства сторон, поэтому его лучше избегать при планировании заключения договора купли-продажи. Его чаще используют при выдаче кредитов – при оформлении ипотеки, выдаче займов наличными под залог недвижимости, машины и иных ценностей. Неисполнение обязательств позволяет кредитору компенсировать свои убытки за счет реализации залогового имущества.

    Отступные

    Еще один термин, который применяют при заключении договоров. Это денежная сумма или другой актив, позволяющий освободить виновную в срыве сделки сторону, от исполнения обязательств. Такое условие обязательно должно быть оговорено предварительным договором в качестве способа урегулирования спорных ситуаций. В отличие от задатка отступные нередко составляют крупную сумму, иногда соразмерную стоимости «основного» актива.

    Как правильно передать задаток при покупке земельного участка

    Покупатель передает продавцу задаток на момент подписания предварительного договора купли-продажи, где прописаны сумма, полная стоимость недвижимости, сроки оформления основного документа. И иные условия, если таковые имеются.

    Варианты развития событий:

    1. Возврат 100% задатка – сделку отменили по обоюдному согласию сторон, по причине того, что возникли обстоятельства категории «форс-мажор», предусмотренные договором.
    2. Возврат 200% задатка – продавец решил не продавать земельный участок или существенно изменить условия реализации.
    3. Задаток остается у продавца – покупатель отказался от приобретения по личным причинам, не предусмотренным предварительным договором и законом.

    Юридически верным будет одновременное оформление 2 документов: предварительного договора купли-продажи с условием оплаты задатка и расписки о получении денежных средств. Если деньги перечисляют со счета на счет, тогда достаточно платежного поручения, выписки по счету.
    Состав договора задатка, заключаемого при покупке земельного участка

    Чтобы «предоплата» считалась задатком, обязательно составление договора. Его отсутствие даже при внешнем отсутствии причин для конфликтов иногда приводит к срыву основной сделки. Так, продавцу могут предложить за землю сумму, существенно превышающую ранее оговоренную при договоренности с первым покупателем. Или владелец решит подарить недвижимость детям.

    Оформляемый договора задатка (предварительный договор купли-продажи) выполняет несколько функций:

    1. Стимулировать обе стороны выполнять взятые на себя обязательства.
    2. Защищать интересы участников сделки, включая компенсацию покупателю в виде двойной суммы задатка, возвращаемой при нарушении договоренностей.
    3. Засчитать переданные денежные средстве как частичную оплату стоимости участка (потом останется передать лишь остатки).
    4. Подтвердить намерения сторон, что должно играть существенную роль при появлении так называемых «третьих лиц», высказывающих заинтересованность в недвижимости.

    соглашение о задатке

    Под договором задатка понимают документ, регламентирующий условия его внесения и возврата. Единого образца или каких-либо четких правил не существует. Но ст. 380 ГК РФ предполагает, что договариваться стороны должны в письменном виде. В тексте необходимо указать условия, какие должны соблюдаться продавцом и покупателем.

    Типовой состав документа:

    1. Номер договора.
    2. Место и время подписания.
    3. Сведения об участниках сделки: ФИО, контакты, реквизиты паспорта, банковских счетов.
    4. Сумма задатки, возможно, общая стоимость земельного участка.
    5. Сроки и порядок внесения.
    6. Срок действия договора задатка.
    7. Последствия срыва основной сделки.
    8. Права и обязанности каждой из сторон.

    Нередко туда же включают условия основной сделки, чтобы зафиксировать договоренности, какие пока еще существуют «на словах». Никаких ограничений по условиям здесь нет, главное, соблюсти требования ст. 381 ГК РФ. Договор обязаны подписать обе стороны, лично или по доверенности. Юридические лица ставят печати (то же относится к ИП, если у него есть она).

    Нужно ли оформлять задаток у нотариуса

    Обязательства обращаться к нотариусу при заключении договора задатка нет. Здесь применяется правило – если основной договор нужно заверять нотариально, тогда и предварительные документы также необходимо оформлять в нотариальной конторе. Причины такому бывает две: реализуется доля, а не целый объект, или собственником является несовершеннолетний (недееспособный). Это обеспечивает защиту от оспаривания и аннулирования сделки.

    Выводы

    Задаток является наиболее удобным способом обеспечить исполнение обязательств. Он интересен для обеих сторон, и для продавца, и для покупателя. Но только в случае составления письменного договора. Если его не будет, задаток могут признать авансом. Тогда платеж потеряет «юридическую силу» и возникнут риски потери денег. Чтобы снизить их желательно, помимо договора задатка, оформлять расписку о получении средств, даже при перечислении с карты на карту.