Процесс покупки или продажи недвижимости предполагает придерживание определенных юридических правил. Они касаются каждого человека, но очень часто возникает вопрос, распространяются ли эти правила на пенсионеров? В этом разберемся далее.

Как происходит процедура купли-продажи квартиры?

Прежде чем разбираться в нюансах, нужно понимать всю суть процедуры.
Купля-продажа недвижимости – процесс, который предполагает передачу имущества от одного физического лица к другому. В этом процессе принимают участие:

  • продавец квартиры;
  • покупатель жилья;
  • их представители (зачастую агенты по недвижимости).

Продажа квартиры не происходит за несколько часов, даже за один день. Это долгий процесс, который происходит в несколько этапов. Поэтому срок проведения может занять минимум десять дней.

  1. Определение юридического статуса жилья. Оно может быть двух видов – первичное или вторичное. Первые вариант – жилье без права собственности. По сути, его можно купить в момент сдачи дома или уже в готовом доме до того момента, пока застройщик не оформил квартиру на себя.
    Вторичное жилье – все квартиры, на которые хотя бы раз устанавливалось право собственности.
  2. Проверка «чистоты» с юридической точки зрения. На этом этапе производится тщательная проверка собственника, его здоровье (физическое и психологическое), наличие наследников и их количество, если такие имеются, а также несовершеннолетних лиц, которые по исполнению 18 лет смогут претендовать на квартиру.
    Также второй этап предполагает изучение всей документации.
  3. Заключение предварительного договора. Это делается только в тех ситуациях, когда покупатель жилья не готов полностью к покупке, например, если нет всей суммы или не оформлены все документы. По сути, это бронь квартиры на определенное время. Но покупатель должен выплатить залог (около 15% от всей суммы квартиры).
  4. Запрос и проверка документов у продавца. Продавец должен предоставить полный пакет документов, которые предполагают передачу заявления в Росреестр. Это паспорт гражданина, справка о семье, разрешение второго супруга, паспорт кадастровый и т. д. Если нет хотя бы одного документа, заявление будет отклонено.
  5. Подписание договора о купле-продаже. В нем следует указать всю нужную информацию, например, полное описание недвижимости, согласие обеих сторон, стоимость и сроки по выплате, а также срок передачи жилья покупателю.
  6. Оплата госпошлины и регистрация права на собственность. Размер госпошлины зависит от статуса жилья:
  • квартира для физлица – от двух тысяч;
  • частный дом с участком для физлица – от двух с половиной тысяч;
  • жилье для юридического лица – более двадцати тысяч рублей.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Оплачивать это должен только участник процесса.

    После этого остается получить документ, который подтверждает наличие нового владельца квартиры. После прохождения всех этапов покупатель может самостоятельно получить такую справку в Росеестре. Как только покупатель получает право собственности, ему передаются ключи. Если использовались услуги риелтора, покупатель обязан выплатить всю сумму комиссионных, которые были указаны изначально.

    Продажа квартиры пенсионерами

    Если один из участников процесса купли-продажи пенсионер (является продавцом и собственником жилья), нужно учитывать все нюансы.

    Первое, что нужно учитывать – пенсионер должен выплачивать налог НДФЛ во время продажи квартиры, как и любой другой гражданин страны. Это регулирует 210 статья Налогового Кодекса Российской Федерации. Во время продажи сумма налога составляет 13%.

    Тем не менее есть исключение из правил. Если пенсионер был владельцем квартиры дольше чем минимальный срок, налог НДФЛ выплачивать не нужно (по статье 217 Налогового Кодекса). Для квартиры сроком может быть три года или пять лет.

    1. Минимальный срок 3 года назначается в следующих случаях:

    • жилье получено по наследству;
    • квартира была подарена;
    • пенсионер стал собственником после процесса приватизации;
    • получение квартиры после договора по пожизненному содержанию;
    • пенсионер продает единственную квартиру, которая есть.

    2. Срок пять лет предоставляется во всех остальных ситуациях.

    По сути, пенсионер ничем не отличается от налогоплательщика не пенсионера.

    Подать все документы нужно не позже 30 апреля следующего года, а выплатить налог – до 15 июля. Например, пенсионер Крылов продал квартиру в 2022 году. В этом случае подать декларацию он обязан до 30 апреля 2023 года, а выплатить НДФЛ – до 15 июля 2023 года.

    Как рассчитывается налог на продажу?

    Расчет налога для пенсионера в процессе продажи квартиры очень прост – он составляет 13% от дохода, который получен. Например, если пенсионерка Иванова продает жилье за пять миллионов, то она должна заплатить налог в размере 13% от этой суммы, то есть – 650 тысяч рублей.

    При этом пенсионер должен иметь ряд документов:

    • 3НДФЛ декларация;
    • документация, которая подтверждает факт процесса продажи квартиры;
    • в случае, если налог уменьшается по причине увеличения расходов на приобретение, расходы нужно заверить нотариально.

    Подать документы можно несколькими способами: отправить заказным письмом по почте, на сайте налоговой службы с использованием личного кабинета или отнести лично.

    какие налоги с продажи заплатят пенсионеры

    В этом процессе есть и плюсы: пенсионер может сэкономить на налоге. Это можно сделать, уменьшив собственный доход в несколько раз законным путем: с помощью применения имущественного вычета на один миллион рублей или вычитания всех расходов на покупку данной квартиры в прошлом.

    Рассмотрим детальнее. По статье 220 Налогового Кодекса пенсионер имеет право уменьшить сумму продажи на миллион и выплатить 13% налога от суммы, которая осталась. Если пенсионер продает квартиру раньше указанного минимального срока (3 или 5 лет) за один миллион, тогда подача НДФЛ декларации не является необходимой.

    Что касается вычитания всех доходов на покупку в прошлом, здесь ситуация иная. Выбирая этот способ, по статье 220 Налогового Кодекса пенсионер должен иметь при себе все документы, подтверждающие покупку квартиры. Если с учетом всех расходов налог сводится к нулю, выполнить отчет перед налоговой придется в любом случае.

    Налоговые нюансы продажи квартиры по наследству

    Если пенсионер продает квартиру, он обязан выплатить налог. Но как поступить в случае, если квартира передалась по наследству?

    1. По статьям 217 и 218 Налогового кодекса владение квартиры от трех лет не предполагает выплату налога.
    2. Три года отсчитываются с момента со дня смерти наследодателя. При этом совершенно неважно, когда именно наследник оформил квартиру на себя (статья 1114 и 1115 НК).

    Простыми словами, если родственник умер три года назад, НДФЛ не выплачивается, а если менее – налог необходим.

    Получив квартиру по наследству, пенсионер все равно имеет возможность снизить сумму налога одним из предложенных способов:

    • использовать вычет на имущество из прибыли от продажи;
    • снизить доход от продажи на расход ее приобретения наследником;
    • использовать вычет на расходы на новую квартиру.

    Пенсионеры имеют исключение: они имеют право перенести вычет на три года, которые были до. Но только при условии, что все это время пенсионер имел доход, за который платил НДФЛ. Это предусмотрено в 220 статье Налогового кодекса.

    Таким образом, налоговые правила действуют для пенсионеров так же, как и для других граждан. Главное – вовремя производить отчет перед Федеральной налоговой службой, чтобы избежать возможных штрафов или санкций.