Продавать недвижимость в новостройках или на вторичном рынке могут не только частные лица, но и коммерческие организации (включая бюджетные компании). Правило не относится к покупке жилья у компаний-застройщиков. Здесь действуют единые правила, а сделку легко проверить на юридическую чистоту. Причина в большом спросе на покупку недвижимости на стадии котлована или в строящемся доме, что существенно снижает цену.

Но, наряду с объявлениями компаний застройщиков, на рынке можно встретить предложения о продаже жилой и нежилой недвижимости от юридических лиц. Их привлекательность в сравнительно низкой цене, что вызывает интерес у потенциальных инвесторов. Но, учитывая постоянные изменения в законодательстве, перед тем как оформлять сделку купли-продажи, эксперты рекомендуют разобраться с особенностями покупки недвижимости у юридических лиц.

Риски покупки недвижимости у юридических лиц

Основная сложность заключается в невозможности на 100% исключить риски, что можно сделать при сотрудничестве с частными лицами. Вывод: принимая решение о покупке жилья или помещений коммерческого назначения, сотрудничество с квалифицированными юристами выступает обязательным условием.

Сложности, которые могут возникнуть при покупке недвижимости у юридического лица:

  • действующие полномочия лица, подписывающего документы;
  • вероятное банкротство компании;
  • неполный пакет документов, что препятствует подтверждению права собственности;
  • сложности при выборе формы взаиморасчетов;
  • изначально некорректная стоимость недвижимости.

Теперь подробнее. Важный момент: продавать компанию от лица коммерческой или бюджетной организации может только доверенное лицо. Эксперты рекомендуют предварительно познакомиться со сроком действия доверенности и убедиться в том, что она составлена с учетом требований действующего законодательства. Плюс: согласие на продажу жилой или коммерческой недвижимости должны дать все учредители. Альтернативный вариант: вопрос о продаже решается на собрании, что подтверждается протоколом с подписями всех участников. Отсутствие этих документов – реальный риск того, что через некоторое время сделка может быть признана недействительной.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Если компания, продавшая квартиру или дом, будет признана банкротом, все сделки, которые заключались от ее лица, могут быть признаны недействительными. Альтернативный вариант: суд признает договор купли-продажи оспоримым. И пока в отношении недвижимости идут разбирательства (процесс может затянуться на 2-3 года), использовать ее по назначению нельзя.

    Учитывая сложность процедуры банкротства для юридического лица, предсказать ее невозможно. Но есть ряд признаков того, что законная деятельность компании под угрозой.

    Среди явных моментов можно выделить:

    • сложное финансовое положение (нет стабильной прибыли, а размер расходов постоянно растет);
    • нестабильная работа (отсутствие необходимых регулярных действий указывает на скорое прекращение деятельности);
    • задержки с выплатой зарплат сотрудникам, просрочки по кредитам и обязательным платежам.

    Если при знакомстве с деятельностью компании возникают сомнения в ее законности, есть смысл отказаться от сделки. В противном случае купленная недвижимость может быть отсужена в пользу погашения долгов юридического лица.

    Соответствие представленного пакета документов актуальному состоянию дел может проверить только квалифицированный юрист. Чтобы избежать возможных сложностей при оформлении сделки купли-продажи, эксперты рекомендуют взять выписку из ЕГРН или познакомиться с актуальной информацией из домовой книги (применительно к частным домам). Информация поможет разобраться с тем, сколько раз менялся собственник недвижимости, какое количество человек прописано и есть ли среди них льготные категории.

    Важный момент: при покупке ипотечной или залоговой недвижимости у юридического лица, помимо учредителей, нужно согласие на оформление сделки со стороны держателя залога.

    Принимая решение купить жилую или коммерческую недвижимость у организации, юристы не рекомендуют выбирать иную форму взаимных расчетов, кроме безналичной оплаты. Расчет наличными стоит согласовывать с нормами действующего законодательства в отношении налогообложения. Если существует даже минимальный риск того, что расчет наличными выбирается как способ отмывания денег или попытка сократить размер налогов, стоит отказаться от сделки. В противном случае разницу между выплаченной суммой и необходимой будет оплачивать покупатель. Плюс: есть риск административной или другого вида ответственности, в зависимости от суммы сделки.

    возможные риски при покупке

    Покупка недвижимости с заведомо заниженной или завышенной стоимостью – рискованное мероприятие. Показательный пример: представитель компании указывает сумму покупки, какая отличается от той, которая прописана в договоре. Делается подобная корректировка с целью снизить размер налогообложения. После заключения договора с покупателя могут потребовать ту сумму, которая указана в документах, несмотря на устные договоренности. Альтернативный вариант: продавец отказывается от заключения сделки, мотивируя это ошибкой в договоре. Как первый, так и второй вариант чреват негативными последствиями для покупателя, что требует внимательности при ознакомлении с договором купли-продажи. В идеале отказаться от заключения сделки с недобросовестными юридическими лицами.

    Какими нормативными документами руководствоваться при оформлении сделки

    Оформление договора купли-продажи у юридического лица не отличается от покупки недвижимости у частных лиц. Основной документ – это договор купли-продажи, при оформлении которого нужно руководствоваться статьей 549 ГК РФ. Важно: все договора о покупке или продаже недвижимости, независимо от собственника, должны оформляться у нотариуса (статься 163 Гражданского Кодекса).

    Важно: в соответствии со статьей 1 Гражданского Кодекса сделка может быть признана недействительной или ничтожной в том случае, ее при ее заключении не учитывались требования действующего законодательства. У продавца есть срок от 1 года до 3 лет на оспаривание сделки, что влечет за собой сложности для покупателя.

    Вывод

    Покупка недвижимости у юридического лица, учитывая доступную стоимость, выступает грамотной инвестицией. Чтобы избежать проблем, юристы рекомендуют тщательно проверить все документы и работать только с законными представителями компании (подтверждается действующей доверенностью). Плюс нужно убедиться, что недвижимость не находится в залоге, а среди владельцев нет представителей льготных категорий.

    Вторым обязательным моментом выступает правильный выбор формы взаиморасчетов. Учитывая нюансы сотрудничества с юридическими лицами, в идеале выбирать безналичный перевод на личный банковский счет. Деньги переводятся до подписания договора купли-продажи.

    Внимательный подход к оформлению документов и работа с квалифицированным юристом – гарантия успешной и законной покупки недвижимости у юридического лица.