Согласно закону, любой доход облагается налогом, в том числе и доход с продажи недвижимости. Речь в данном случае идет о сумме, составляющей разницу между ценой покупки квартиры или дома и размером средств, полученных за его продажу. Однако в случае со сделками с недвижимостью для граждан предусмотрен ряд льгот, позволяющих снизить сумму, уплачиваемую в качестве НДФЛ, а иногда и вовсе продать имущество без налогов.

Какие налоговые льготы можно получить, продавая недвижимое имущество

Рассмотрим наиболее распространенные случаи, когда собственник, продающий недвижимость, может рассчитывать на получение различных льгот.

  1. Более 5 лет он является собственником данного недвижимого объекта (в законе также прописаны моменты, когда эта цифра составляет 3 года), а сумма дохода при его продаже составляет не более 1 миллиона рублей. В данной ситуации доход не вносится в декларацию 3-НДФЛ.
  2. Собственник является дольщиком. Положенные 5 лет отсчитываются не с того момента, когда право собственности было зарегистрировано гражданином, а тогда, когда им полностью оплачен договор долевого участия. Таким образом, дольщики могут получить право на продажу жилья без НДФЛ раньше.
  3. В семье собственника – двое и более детей. Важным условием для данной льготы является получение дохода от сделки несовершеннолетним ребенком. При соблюдении данного требования собственник может продать квартиру с полным освобождением от уплаты НДФЛ даже в том случае, если жилье находилось в его владении меньше положенных для этого 5 лет.
  4. Собственник относится к льготной категории граждан. Речь идет об инвалидах I и II групп инвалидности, инвалидах с детства, участниках Великой Отечественной войны, лицах, подвергшихся пострадавших вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и других категориях, с полным списком которых можно ознакомиться в статье 407 Налогового кодекса Российской Федерации. Представители данных категорий имеют право воспользоваться 100%-ной льготой при продаже определенных видов имущества – сюда входят не только квартиры и жилые дома, но также комнаты, некоторые хозяйственные сооружения и гаражи.

Расчет суммы НДФЛ

Верхний предел суммы при продаже различных объектов недвижимости, на который собственник имеет право уменьшить доход, составляет 1 миллион рублей. Эта сумма вычитается из общего дохода при расчете размера НДФЛ, а оставшееся значение умножается на 13%.

Если собственник может документально подтвердить расходы, которые он понес при покупке продаваемой недвижимости, то налог будет начислен исключительно на прибыль. В данном случае расчет осуществляется по другой формуле: из суммы, полученной по сделке во время продажи, вычитается сумма, затраченная при покупке данного объекта, а полученный остаток умножают на 13%. В отдельных ситуациях это выгоднее, чем оформлять вычет.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Доход, полученный в результате сделок с недвижимостью, может не облагаться налогом:

    • если жилье находится во владении собственника более 5 лет;
    • если сумма покупки недвижимости превышает количество средств, вырученных за его продажу (при этом стоимость продажи не должна быть ниже 70% кадастровой стоимости имущества по состоянию на 1 января текущего года);
    • если стоимость покупки и продажи жилья равны (при этом цена при продаже также должна быть не ниже 70% кадастровой стоимости).

    Налоговый вычет: как снизить НДФЛ при сделках с недвижимостью

    Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, при проведении сделок по продаже недвижимого имущества, когда необходимо заплатить НДФЛ, собственник может снизить размер налога путем оформления вычета:

    1. Фиксированный вычет в сумме до 1 миллиона рублей. Важным нюансом в данном случае является тот факт, что указанный вычет будет действительным для всех продаж собственника, совершенных в течение отчетного года. Иными словами, если были проданы несколько объектов, то при расчете НДФЛ сумму размером до 1 000 000 руб. следует отнимать от суммарной стоимости проданной недвижимости, а не по миллиону от каждого объекта проданной недвижимости.
    2. Снятие необходимости уплаты НДФЛ по достижении определенного срока нахождения имущества во владении собственником. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, данный срок составляет от трех до пяти лет. При этом срок в три года возможен только при выполнении определенных условий. В остальных случаях он составляет пять лет.

    Помимо этого, закон предусматривает ряд тонкостей, связанных с налоговыми вычетами при продаже объектов недвижимости:

    • при сделке по продаже жилья, полученного по наследству, минимальный срок владения имуществом, при котором гражданин освобождается от уплаты НДФЛ, снижается с пяти лет до трех, согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации. Отсчет срока начинается с того момента, когда наследник оформил право собственности в ЕГРН;
    • если с момента получения жилья в наследство не прошло три года, однако наследник желает осуществить продажу данного имущества, то он может претендовать на налоговый вычет не более 1 млн. руб. на основании расходов, которые понес наследодатель, когда жилье было куплено им. Однако следует учитывать, что данная льгота доступна только в том случае, если наследодатель не использовал ее при жизни самостоятельно;
    • в случае, когда недвижимость, полученная в наследство, находится в ипотечном кредите, при ее продаже собственник имеет право на вычет, рассчитанный согласно расходам на закрытие ипотеки. Это также касается квартир, полученных в дар;

    как снизить сумму налога с продажи квартиры

    • при продаже жилья, полученного в дар от члена семьи, собственник освобождается от уплаты НДФЛ. Семейный кодекс определяет, что членами семьи являются муж или жена собственника, его отец и мать (либо усыновители), дочери и сыновья (а том числе и усыновленные), бабушки и дедушки, внуки и внучки, а также братья и сестры, в том числе – имеющие с собственником только одного общего родителя;
    • когда собственник получил в наследство не весь объект недвижимости, а только определенную часть, и остаток выкупил у других наследников, на ту часть жилья, которая выкуплена им, не распространяется льгота по уменьшению срока владения, позволяющего осуществлять сделки без НДФЛ. Таким образом, чтобы продать подобную квартиру без НДФЛ, придется ждать 5 лет. Если же с момента, когда гражданин зарегистрировал право на владение всем жильем, прошло меньше времени, то ему придется уплатить налог с той доли, которую он получил не по наследству, а в результате сделки по купле-продаже.

    Порядок получения налогового вычета включает в себя:

    1. Заполнение налоговой декларации.
    2. Предоставление копий документов, которые подтверждают, что гражданин в течение года осуществил продажу недвижимости. Сюда относятся договор купли-продажи, мены и проч.
    3. Предоставление копий документов, которые указывают на расходы, связанные с приобретением имущества, проданного в отчетный период. Это касается тех случаев, когда налогоплательщик рассчитывает на предоставление налогового вычета, основанного на данных расходах. В качестве их доказательства можно рассматривать как договор, заключенный при покупке квартиры, так и иные документы, включая банковские выписки, расписки лиц, получивших деньги от налогоплательщика при покупке им недвижимого объекта, платежные поручения и т.д.).

    Декларация принимается в налоговой службе, а копии остальных требуемых бумаг налогоплательщик имеет право предоставить в электронном виде, в личном кабинете. Помимо этого, их можно подать по месту жительства.