Невнимательность при покупке квартиры может обойтись не только огромной потерей времени, но и существенными денежными потерями. Любая сделка с недвижимостью является рискованной. Иногда лучше все перепроверить и обратиться к юристам.

Какие документы проверить при покупке квартиры

Для приобретения недвижимости требуется базовый набор документов. К ним относятся:

  1. Выписка из ЕГРН на объект недвижимости. Проверка этого документа даст возможность узнать, кто является собственником квартиры, а также нет ли на жилье ареста, залога и других обременений.
  2. Основание на получение прав собственности. Это базовый документ, который подтверждает, что собственник имеет права на данную квартиру. Это должен быть один документов: договор с застройщиком, договор купли-продажи, ипотечный договор, дарения, бумага о выплаченном пае или праве на наследство. Сюда же относится и договор о разделе имущества, если квартира досталась собственнику при разводе.
  3. Выписка из Домовой книги. Здесь содержатся данные обо всех людях, которые прописаны на данной жилплощади.
  4. Паспорт непосредственно собственника квартиры или доверенность от него, если в сделке участвует представитель.

Данный набор документов является основным и должен быть предоставлен при покупке любой недвижимости на вторичном рынке. Отсутствие хотя бы одного из них говорит о том, что с квартирой что-то не так и от такой сделки следует немедленно отказаться.

Дети и родственники в квартире

Вне зависимости от возраста, ребенок может стать собственником недвижимости. При этом несовершеннолетний собственник самостоятельно не может распоряжаться имуществом. Такое жилье полностью принадлежит ребенку, он не может ее продать или обменять. С 16 лет в некоторых случаях дети могут самостоятельно совершать сделки, но для этого они должны быть признаны полностью эмансипированными. Это происходит после их устройства на работу или вступления в брак.

В любом случае сделку с квартирой, которая принадлежит несовершеннолетнему, будут контролировать органы опеки и попечительства. Министерство одобрит продажу имущества только в случае, если ребенок останется в «плюсе». Это означает, что ребенок не только не должен остаться с жильем, но и быть снабжен недвижимостью не хуже, чем та, которую родители или опекуны продадут.

Чаще всего разрешение на продажу квартиры, которая принадлежит ребенку, дают органы опеки по месту жительства в крайних случаях, которые касаются интересов самого несовершеннолетнего.

При покупке квартиры также важно проверить и наличие прочих жильцов-невидимок. Если есть жильцы, которые выписаны в места лишения свободы, в дома-интернаты, лечебные и прочие учреждения, то они имеют полное право вернуться и проживать на данной жилплощади. Это часто становится неприятным сюрпризом для новых собственников. Чтобы подобного не произошло, важно при изучении домовой книги обратить внимание на то, когда и куда были выписаны предыдущие жильцы данной жилплощади.

Другие опасности

Все чаще происходят случаи расторжения договоров о купле-продаже в случае, если бывший владелец или его родственники подали в суд и доказали, что на момент заключения сделки продавец находился в невменяемом состоянии. Поэтому юристы советуют взять справку из психоневрологического диспансера и проверить, не состоит ли продавец на учете у нарколога, а также у психиатра.

какие документы проверить при покупке

Исправлений и помарок в документе также не должно быть. Если таковые имеются, то есть риск, что документы подделаны. Не помешает и наличие согласия супруга при сделке, даже если они в разводе или квартира куплена не в браке.

Как правильно купить квартиру

Чтобы правильно приобрести квартиру и при этом потратить минимум денег и времени на оформление сделки и выбор вариантов, следует действовать по алгоритму:

  1. Оценить свой бюджет. Чем ближе квартира к центру города, тем она дороже. Можно приобретать недвижимость там, где привычно, или сменить район. Важно наличие нужной инфраструктуры.
  2. Подобрать квартиру в нужной ценовой категории, обязательно понимать, что всегда можно поторговаться, и цена зачастую зависит от площади, планировки дома.
  3. Грамотно оформить договор аванса или задатка. Такой документ необходим для того, чтобы продавец начал оформлять документы и отказал следующим потенциальным покупателям, а покупатель знал, что эта квартира не уйдет.
  4. Подача документов для перехода права собственности.

Между оформлением задатка и передачей прав собственности может пройти 1-2 дня. Все зависит от подготовленности документов.

Декларация по покупке квартиры

С 2022 года произошли некоторые изменения в налоговом законодательстве. На данный момент всем, кто продает недорогую недвижимость и при этом владеет ей не менее пяти лет, может не указывать данный факт в налоговой декларации. Для жилой недвижимости, включая квартиры и частные дома, стоимость не декларируемого дохода составляет 1 млн рублей. Для иной недвижимости – 250 тысяч.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему юристу!

    Если в семье двое и более детей, то не придется выплачивать налог при продаже одной квартиры и покупке новой. Но в этом случае площадь нового жилья должна быть обязательно больше проданной квартиры, а кадастровая стоимость новой недвижимости не может превышать 50 млн рублей.

    Если покупатель недвижимости работает официально и платит налоги, то ему положен налоговый вычет, который теперь оформить гораздо проще. Сумма эта составляет до 260 тысяч рублей и выплачивается с реально потраченных денег, но с учетом лимита в 2 млн рублей. Если квартира куплена в ипотеку, то дополнительно следует учесть лимит по процентам, который составляет 3 млн рублей. Чтобы претендовать на налоговый вычет покупатель должен быть резидентом РФ и купить недвижимость на территории РФ. При этом важно, чтобы квартира до момента покупки была в собственности или имелся акт о ее приемки у застройщика.

    Какими законами регулируется покупка квартиры

    Существует большое количество статей и законодательных актов, которые регулируют покупку квартиры и другой недвижимости. Больше всего статей можно увидеть в Гражданском кодексе РФ. Среди них:

    • глава 30 ГК РФ;
    • ст. 130 Гражданского кодекса РФ – определение недвижимости;
    • статья 549 ГК РФ – все подробности и положения о подписании договора купли-продажи (ДКП);
    • статьи 550-558 ГК РФ – требования к составлению и заключению ДКП;
    • статья 429 ГК РФ – по ним регулируются детали предварительного договора купли-продажи (ПДКП).

    По договору между сторонами имущественная сделка может дополнительно гарантироваться и удостоверяться нотариально, что оговаривается в ст. 163 ГК РФ. В определенных ситуациях, если владеет жильем несовершеннолетний, недееспособный или когда в продаже доля квартиры, согласно вышеуказанной статье, нотариальное удостоверение обязательно.

    Некоторые ситуации рассматриваются в таких законодательных актах:

    • приобретение недвижимости по ДДУ – Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.14;
    • права переуступки – статья 288 ГК РФ;
    • приобретение доли – статья 250 ГК РФ;
    • совместно нажитое имущество – статья 35 СК РФ;
    • оформление в ипотеку – Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.98.

    В некоторых случаях лучше не рисковать и обратиться к опытному юристу. Он поможет проверить все документы и укажет на опасность сделки, если риск существует.