Каждый человек, принимая решение приобрести недвижимое имущество, опасается того, что может стать жертвой мошенников и неприятных сюрпризов. Чтобы избежать этих моментов и защититься от возможных рисков юридического характера, нужно знать некоторые правила, которые помогут сделать правильный выбор квартиры.
Содержание
Основные моменты при покупке новой квартиры
Прежде всего, нужно постараться найти как можно больше информации о застройщике (реализованные проекты, репутация на рынке, стабильность работы во времена кризиса и др.).
Если дом уже построен, жилье поставлено на кадастровый учет. Чтобы проверить наличие права собственности на квартиру у застройщика, отсутствие арестов и обременений, требуется заказать выписку в Росреестре.
При использовании аккредитива или эскроу-счета денежные средства за квартиру будут на хранении в банке, продавец получит их только после того, как права собственности перейдут к покупателю, соответственно, сделка будет безопасной. Если это аккредитив, любая сторона в любое время может отозвать его, а банк выполняет роль посредника, чтобы передать деньги. Если же открывается эскроу-счет для проведения сделки, в его закрытии должны участвовать обе стороны сделки, а банк отвечает за проведение расчетов.
При решении купить квартиру на этапе строительства дома, лучше заключать договор долевого участия. В противном случае застройщик или близкие к нему фирмы сразу получат денежные средства и, если они обанкротятся, можно просто потерять свои деньги.
Особенности покупки квартиры на вторичном рынке
Для безопасного приобретения недвижимости на вторичке требуется обязательная проверка:
1.Правоустанавливающих документов
По требованию покупателя продавец обязан предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации. Данную справку покупатель может получить самостоятельно в МФЦ или территориальном отделении Росреестра, для чего нужен паспорт гражданина РФ, заявление, также требуется оплатить госпошлину. В документе будут данные про бывших и настоящих собственников квартиры, история перепланировок и запретов, кадастровая стоимость, наличие обременений.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему юристу!
2.Достоверности доверенности (если собственник отсутствует во время осмотра квартиры)
Желательно, чтобы владелец объекта лично присутствовал во время осмотра, если по какой-то причине он не может этого сделать, сделка проводится на основании доверенности. Лучше подобрать другие варианты или проверить доверенности у нотариуса, который ее выдал.
3.Оснований права собственности на квартиру
В свидетельстве указано основания, в соответствии с которыми произошло вступление в собственность: договор купли-продажи, дарение, наследование приватизация.
Также нужно обратить внимание на сроки, в течение которых продавец имеет право собственности на квартиру. Желательно, чтобы сроки владения составляли от трех лет, потому что, в соответствии с действующим законодательством, именно это срок исковой давности, когда оспаривается наследство.
4.Всех лиц, которые зарегистрированы в квартире
Для проверки данной информации требуется запросить у продавца справки (форма 9 и о составе семьи) в составе Единого жилищного документа.
5. Разрешения супруга
При приобретении квартиры в браке она считается совместно нажитым имуществом, соответственно, согласно действующих законов РФ для продажи требуется разрешение второго супруга, которое заверено нотариально. При отсутствии такого согласия сделка может быть отменена, потому что нарушаются интересы третьего лица (исключение составляют случаи, ког да квартира получена по наследству или дарственной).
6.Справок из наркологического и психоневрологического диспансеров
Для исключения рисков оспаривания сделок из-за недееспособности продавца, нужно сделать запрос данных справок. Данные документы будут подтверждением того, что у него отсутствуют психо- или наркологические болезни, продавец не стоит на учете в этих диспансерах.
Каких квартир лучше избегать?
Выбирая квартиру в новостройке или на вторичном рынке, нужно знать особенности некоторых объектов:
- Квартира куплена с использованием материнского капитала без выделения доли детям. В этом случае нарушается закон 256-ФЗ от 29.12.2006 г. Для безопасности нужно попросить собственника предоставить справку из ПФР о сумме, которая осталась.
- Ипотека. При приобретении квартиры в кредит, нужна справка из банковского учреждения, которая подтверждает, что обязательства полностью исполнены. При неполном погашении кредита требуется справка об остатке долга, также важно знать, что пока кредит не будет полностью погашен, квартира – это залог банка.
- Объект с перепланировкой. В квартирах вторичного рынка часто сделана перепланировка. Нужно сделать запрос технических паспортов и решений суда, чтобы в дальнейшем избежать проблем с коммунальными службами, госорганами, соседями.
- Пожилые владельцы. В первую очередь нужно проверить дееспособность собственников и все документы. В пожилом возрасте люди легко поддаются давлению и внушению со стороны мошенников.
- В квартире прописан человек, находящийся в местах лишения свободы. Если в процессе покупки выясниться, что в квартире зарегистрированный осужденный, нужно попросить собственника, чтобы его выписали. При отказе лучше рассмотреть другие варианты.
Что должен содержать договор купли-продажи квартиры?
В данном документе должны быть такие моменты:
- цена и предмет договора (с адресом и кадастровым номером);
- обязанности продавца (выписать всех зарегистрированных лиц из квартиры, провести действия с банком, если квартира куплена по ипотечному кредиту и др.);
- порядок и способы внесения оплаты (это важно при оформлении ипотеки и проведении расчетов через банк);
К документу должен прилагаться передаточный акт приема-передачи имущества (фиксируется все, что передается продавцом покупателю с квартирой) и расписки (при передаче полной суммы или ее части наличными).
Еще несколько рекомендаций:
- Недопустимы помарки и исправления в документах. При их наличии нужно быть острожным, потому что это может говорить об их подделке.
- Даже если квартира куплена в разводе, нужно требовать согласие второго супруга, чтобы избежать судебных споров в будущем.
- Требуется разрешение органов опеки на продажу квартиры, если один из ее собственников не достиг возраста совершеннолетия.
- Собственник квартиры должен присутствовать во время сделки, лучше избегать вариантов, когда продажа проводится по доверенности.
- Обязательно поговорить с соседями, чтобы получить максимум информации о собственниках жилья и самой квартире.
Идеальная квартира для покупки – это жилье, у которого один владелец, а история переходов прав собственности максимально прозрачная. Это обеспечивает юридическую чистоту и исключает проблемы с документами. Конечно, таких вариантов немного, поэтому, чтобы исключить возможные риски при покупке квартиры, лучше обратиться за профессиональной юридической помощью.
4 комментария
Юлия
Так вышло, что мне приходилось дважды в своей жизни покупать квартиры и для себя выделила одно правило. Любое движение документов только проводить вместе с надёжным юристом, благо их сейчас довольно много на профильном рынке. Во-вторых, внимательно осмотреть квартиру, узнать какие соседи, проверить сантехнику и систему отопления. В-третьих, узнать есть ли сосед в реестре должников, так как это может принести некоторые сложности при оформлении сделки, ведь должник не сможет просто так продать недвижимость, если на него есть открытое исполнительное производство. В любом случае, на юридическом сопровождении не экономить, ведь можно потерять значительно больше.
Наталья М
Спасибо за дельные советы, постараюсь это учесть, но я бы всё-таки рекомендовала покупать жильё, особенно вторичное с услугами грамотного юриста, который бы имел навыки и опыт в данном деле. При покупке новостройки, на этапе строительства, подводных камней меньше, Но всё же есть. Поэтому надо быть внимательным, если учесть все те пункты, которые описаны в статье, то скорее всего покупка пройдёт гладкой. Особенно мало рисков, когда берут жильё в ипотеку. Как мне кажется, банк проверяет прозрачность сделки, но как гласит Русская пословица: Доверяй, но проверяй, ведь на кану большие деньги.
Юрий Дадонов
Ну на бумаге всё кажется просто. Но на деле когда сталкиваешься с этим, то тут столько всяких тонкостей всплывает, что разобраться сложно. В новостройках сейчас ситуация упростилась. Эскроу-счета значительно улучшили ситуацию. Жаль что так поздно это ввели. Можно было бы избежать огромного количества обманутых дольщиков. Про вторичку если, то тут сложнее. Всё же самому все документы, все обременения проверить сложно. Тут нужны и знания, и опыт и понимание того, как всё устроено. На мой взгляд лучший и самый безопасный вариант, это обратиться к проверенному и надёжному риелтору. Да, это расходы, но всё же на кону квартира. Тут нужно быть очень осторожным
Павел Орлов
Самое главное правило, которое я бы выделил особо при покупке квартиры — если есть какие-то сомнения, или чего-то вы не знаете, любые непонятные моменты, то сразу лучше обратитесь к специалисту. Да, это конечно же не бесплатно и стоит денег, но в любом случае это будет гораздо меньше, если вдруг что не так будет со сделкой. А так правила стандартные же. Внимательно изучать документы все. Проверять квартиру и продавца. Проверять чистоту сделки. И таких моментов очень много, так их все сразу и не перечислишь. В любом случае, если вам кажется что-то подозрительным, то лучше отказаться от сделки и искать другие варианты