Чаще всего супруги заключают между собой сделки безвозмездного характера, к примеру, договор дарения, но муж и жена могут также подписывать возмездные договора, особенно если один из супругов занимается бизнесом. В законодательстве предусмотрено, что между мужем и женой возможно заключение брачного контракта, соглашения об уплате алиментов, но они также могут вступать в обычные гражданско-правовые отношения, к примеру, продать квартиру друг другу.

Имущественные права супругов на недвижимость

Когда создается семья и брак регистрируется официально, меняется не только личная жизнь мужчины и женщины, в их имущественных отношениях также происходят изменения. В действующем законодательстве говорится о том, что любое имущество, которое приобретается в период брачных отношений, – это общая собственность супругов. Что касается имущества, которое было куплено до заключения брака или после развода, но в результате таких видов безвозмездных сделок, как наследование, дарение, приватизация, то оно является личной собственностью каждого супруга.

Нередкими являются ситуации, когда кто-то из супругов хочет быть единым владельцем определенного объекта недвижимости, которое является совместной собственностью. Чтобы этого добиться, требуется оформление соответствующего договора, а также переход прав собственности на данный объект от мужа к жене или наоборот.

Чтобы не иметь неприятных юридических последствий, когда проводится такое переоформление, нужно знать и соблюдать правила госрегистрации и правила перехода прав собственности на недвижимость, строго соблюдать режим общего имущества супругом, предусмотренный действующим законодательством.

Что препятствует заключению сделки купли-продажи?

Проблема заключается не столько в правом статусе мужа и жены, ведь даже когда они вступают в брачные отношения, статус отдельно субъекта имущественных отношений они не теряют. Препятствия для оформления сделки купли-продажи квартиры создает установленный режим общей собственности.

Сложно разобраться? Задайте бесплатный вопрос нашему юристу!

    Совместная собственность супругов

    Действующее законодательство не ограничивает проведение сделок между супругами, поэтому может показаться, что проблемы здесь возникать не должно. При этом, как известно, имущество, приобретенное в браке, следует считать общим имуществом мужа и жены.

    К примеру, жене, на которую зарегистрирована квартира, купленная в браке, нужно продать квартиру мужу. Это совместная собственность супругов, соответственно, права на данную недвижимость у мужа и жены равные. Отсюда следует, что продажа данного объекта осуществляется женой самой себе. С другой стороны, муж является покупателем собственной недвижимости. Данные сделки считаются ничтожными.

    Долевая собственность

    Квартира продается женой мужу, при этом у них выделены доли в собственности данного объекта недвижимости. Однако, чтобы провести данную сделку купли-продажи, согласие второго супруга (жены или мужа) должно быть оформлено нотариально. Когда же муж или жена соглашаются на это, они точно также будут представителями одновременно и покупателя, и продавца. В результате этого создаются проблемы с регистрацией договора и переоформлением права собственности на недвижимость.

    Проблема состоит и в том, что возможно возникновение разногласий между супругами, в связи с чем муж или жена могут решать их в судебном порядке.

    Особенности сделок купли-продажи недвижимости между супругами

    Договор купли-продажи предусматривает, что одним лицом (продавцом) осуществляется передача другому лицу (покупателю) недвижимого имущества (квартиры, комнаты, жилого дома, земельного участка и др.), которое определено данным документом. Покупатель производит оплату продавцу стоимости данного недвижимого имущества. Возможна продажа не всей квартиры или дома, а, например, доли в праве на эту недвижимость.

    особенности сделок купли-продажи недвижимости между супругами

    Прежде всего, нужно обратить внимание на необходимость оплаты определенной суммы денежных средств (в большинстве случаев это только документальное оформление). Таким образом, если договор будет расторгнут или признан недействительным, в обязанности продавца входит возврат денег, которые он получил от покупателя.

    Следующая особенность заключения договора купли-продажи в том, что продавать, дарить и распоряжаться недвижимым имуществом любыми другими способами имеет право только лицо, в собственности которого данный объект находится. В этой связи, перед тем как продавать недвижимость, требуется определение состава данного объекта: квартира, комната, доля в общей долевой собственности и др., а также провести оформление права собственности на него. Договор обязательно должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной Службы по госрегистрации, кадастра и картографии по КБР.

    Преимущество заключения сделки купли-продажи заключается в том, что она является наиболее распространенным вариантом передачи прав собственности, особенности которого хорошо знают нотариусы, риэлторы, регистраторы. Не требуется оформление большого пакета документов. В действующем законодательстве предусмотрено подписание соглашения продавцом и покупателем, по желанию возможно удостоверение нотариусом. Ввиду сохранения правового режима общего имущества после расторжения брака, купля-продажа недвижимости может проводится между бывшими супругами.

    После сделки купли-продажи права на объект недвижимого имущества переходят от одного супруга и к другому, при этом у продавца юридически сохраняются права на половину объекта, который продается. Это объясняется тем, что согласно статей 34 и 35 Семейного кодекса РФ, любое имущество, которое супруги купили во время брака, – их совместная собственность, независимо от того, на кого проводилась регистрация при покупке.

    Если возникнут разногласия между супругами, наличие договора купли продажа не лишает второго супруга права требования своей доли. Если же один из супругов умер, претендентами на данную долю может быть второй супруг, а также родители, дети, рожденные в других браках.

    Также нужно знать, что при приобретении недвижимости на супруга-покупателя не будет распространяться «имущественный налоговый вычет». Данная льгота по налогу предусмотрена ст. 220 НК РФ на покупателей жилого имущества, у которых отсутствуют родственные и другие взаимные связи с продавцом. Полученные супругом-продавцом деньги от продажи недвижимого имущества должны включаться в совокупный доход за год, согласно НК РФ, с которого должно быть уплачено 13 %.

    Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Это должно быть зарегистрировано в органе госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Самый простой способ провести сделку купли-продажи недвижимого имущества между супругами – предварительное определение данного объекта в качестве собственности только мужа или только жены, для чего между ними заключается соглашение. При этом не будет оснований, чтобы сделка была признана ничтожной. Далее в брачном договоре определяется раздельный режим собственности для покупаемой недвижимости и оформляется непосредственно купля-продажи квартиры. Это обеспечит абсолютно легальный переход квадратных метров от продавца к покупателю.