Приобретая квартиру в ипотеку, владелец не обязуется проживать в ней всю жизнь. Например, если приобретенная недвижимость с привлечением ипотечных средств больше не нужна владельцу – ее можно продать, это вполне законно. Однако, есть целый ряд особенностей и нюансов, которые необходимо учесть, чтобы процедура продажи была законной.

Рассмотрим детальнее, какие факторы необходимо учитывать, особенности уплаты налогов при получении средств с продажи, а также факторы перехода права собственности при заключении сделки.

Законно ли продавать недвижимость, находящуюся в ипотеке

Приобретая недвижимость в ипотеку, собственник подписывает контракт, в котором указывается, что полноправным собственником он станет только после того, как ипотека будет выплачена. До этого момента недвижимость, приобретенная с привлечением ипотечных средств, находится в залоге у банка. Исходя из этого становится ясно, что продать квартиру в ипотеке без получения предварительного согласия банка – нельзя. Однако, в рамках законодательства есть несколько способов, благодаря которым можно продать недвижимость, находящуюся в ипотеке.

Досрочное погашение ипотечных обязательств перед продажей

Полноразмерная выплата остаточной ипотечной задолженности автоматически снимет с квартиры все ограничения, она полностью перейдет в распоряжение собственника, он сможет делать с ней абсолютно все, что захочет.

Такой способ отлично подойдет в таких ситуациях:

  1. Остаток по ипотеке небольшой либо текущий владелец имеет необходимую сумму, чтобы сразу единовременным платежом закрыть ипотечное обязательство по конкретной недвижимости.
  2. Внесение покупателем предоплаты в размере остаточной задолженности по ипотеке. Возможно по предварительно составленному договору продажи недвижимости. Полученную предоплату текущий собственник использует для закрытия оставшегося долга, таким образом полностью погашая финансовые обязательства по ипотеке. Так продавец становится полноправным владельцем недвижимости, что позволяет продавать квартиру без особого труда.
  3. Встала необходимость срочно продать квартиру, а ипотека мешает быстрому поиску покупателей. Для этого владельцу нужно единовременным платежом либо несколькими платежами досрочно погасить ипотеку. Также можно найти покупателя, согласного на проведение сделки купли-продажи через банк с предварительной предоплатой в размере остаточной стоимости ипотеки.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    В том случае если размер заработной платы собственника позволяет, можно оформить потребительский кредит на необходимую сумму, чтобы досрочно закрыть ипотечное обязательство перед банком. Таким образом, ограничения с недвижимости будут сняты, сделка по продаже квартиры будет проходить значительно проще и быстрее, а вырученные средства с продажи продавец направит на погашение потребительского кредита.

    При использовании этого простого способа переплата будет минимальной. На снятие ограничений уходит до 40 дней, из которых в течение месяца банк направляет документацию в Росреестр, а в течение 7-10 дней в службе обрабатывают поступившее заявление.

    Можно ли продать квартиру с непогашенной ипотекой

    Продать квартиру таким способом будет даже сложнее, чем с досрочной выплатой оставшейся суммы долговых обязанностей по ипотеке. Это обусловлено тем, что покупатель приобретает квартиру с уже имеющимися долговыми обязательствами перед определенным банком. Покупатель может взять кредит в том же банке, в котором оформлял ипотеку продавец, таким образом переоформив недвижимость. Однако, у этого способа есть несколько нюансов, которые необходимо учитывать в обязательном порядке.

    Покупатель квартиры обязан соответствовать всем выдвигаемым требованиям держателя долга по ипотеке (банка). В первую очередь должна быть достаточная заработная плата, что позволит на регулярной основе осуществлять минимальные платежи по ипотеке. Также не должно быть кредитов и задолженностей по ним.

    Для того чтобы использовать данный способ, нужно в первую очередь получить согласие банка на проведение данной процедуры продажи недвижимости. Банк детально изучит сведения о новом заемщике, отказ может поступить из-за негативной кредитной истории, отсутствия средств на первоначальный взнос или действующих задолженностях.

    Продажа недвижимости с выплатой ипотечных обязательств в процессе сделки

    Сначала нужно получить согласие от кредитора. В остальном – проведение сделки практически ничем не отличается от других способов. Единственное отличие – остаточный долг по ипотечному кредиту за недвижимость будет оплачен покупателем в процессе проведения сделки.

    погашение ипотеки перед продажей

    Для продажи недвижимости таким способом продавец должен получить соответствующую выписку из банка о размере остаточного долга по ипотеке. Этой выпиской заключается договор купли-продажи, в рамках которого покупатель перечисляет полную стоимость квартиры в банк. Платеж делится на 2 части: сумма остаточного долга по ипотеке, сумма полного расчета с продавцом.

    Таким образом, банк закрывает ипотеку и полностью снимает все долговые обязательства. Далее недвижимость переходит в полноправные владения продавца, после чего сделка купли-продажи квартиры происходит в обычном режиме. В итоге покупатель приобретает «чистую» квартиру, без залоговых ограничений в банках и без существенных переплат при единовременном платеже по остаточной сумме ипотечного кредитования.

    Такой способ имеет несколько преимуществ:

    1. Полный контроль сделки со стороны банка. Покупатель защищен от недобросовестного исполнения обязательств со стороны продавца, который в свою очередь защищен от изменения условий в договоре.
    2. Покупатель может применить средства любого характера. Это позволяет использовать личные средства, накопленные за определенный период времени, или оформить кредит на необходимую сумму, в этом нет разницы.

    Уплата налогов при продаже недвижимости

    Уплата 13% НДФЛ с полученного дохода от продажи недвижимости производится в том случае, если квартира была в собственности не более 5 лет. При расчете стоимости налога, который продавец должен уплатить, используется полная стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи.

    Позиция законодательства по вопросам продажи квартиры в ипотеке

    Собственник недвижимости вправе самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью: продавать, дарить, передавать, обменять на другую недвижимость. Несмотря на то, что при непогашенной ипотеке собственник не считается полноправным владельцем, он также имеет возможность продать, обменять или подарить недвижимость.

    Позиция законодательства по таким вопросам однозначна – для проведения сделок купли-продажи квартиры, имеющей ипотечные ограничения, нужно иметь на это согласие залогодержателя (банка). Продажа квартиры без согласия банка-залогодержателя – незаконна.

    Данное правило предусмотрено статьей Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
    Таким образом, продажа квартиры, находящейся в ипотеке возможна и абсолютно законна, однако процесс продажи будет значительно сложнее.