Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости – это заключение о состоянии помещения, условий, на которых будет заключаться договор о вложениях. Вклад денежных средств в недвижимое имущество считается хорошим вариантом для увеличения собственных доходов. Такие инвестиции не требуют постоянных действий и хорошо экономят время. Но делать взнос необходимо только после оценки привлекательности, проведенной специалистами.

Необходима такая характеристика, когда недвижимость является самостоятельным проектом и находится в собственности юридического лица.

Что влияет на привлекательность недвижимости

Нанимая оценщика, возможный инвестор сможет узнать, когда он получит вложенные деньги обратно, через какое время выйдет в плюс и какая в итоге будет прибыль. Кроме того, опытные специалисты разберут возможность прогорания и высчитают процент риска, что поможет понять, стоит ли вообще вкладываться в проект данного здания.

При оценивании во внимание берутся различные характеристики.

  1. Ценовая политика и экономическая ситуация местности, в которой находится постройка – играет важную роль стоимость похожих вариантов и частота заключения сделок.
  2. Физические показатели недвижимости – во внимание берется функционал и состояние.
  3. Возможность расширения территории или изменения планировки.
  4. Стоимость недвижимости – часто большая цена означает большую прибыль, но тут надо учитывать и другие характеристики.
  5. Потребительский фактор. Далеко ли здание размещено от важной инфраструктуры, есть ли ремонт, когда было построено – все это также влияет на заключение.

При оценке немаловажным фактором является налогообложение здания. Кроме того, если здание покупается вместе с земельным участком, налог будет соответственно выше, что также учитывается. Инвестор, который собрался вложить свои деньги в недвижимость, должен быть хорошо ознакомлен с каждым из данных аспектов и сам уметь грамотно влиять на проект, развивать его и понимать, что нужно потребителю. С учетом этих нюансов риск провала резко падает, а возможная прибыль растет.

Как происходит определение привлекательности объекта недвижимости

Обращение к специалисту – это гарантия не только качественной и правильной оценки, но еще и быстро составленного отчета. В основном на подготовку документации об общей привлекательности дома необходимо всего несколько дней (от одного до трех примерно). Все зависит от личных особенностей некоторых зданий и сложности вычислений рисков.

Решение о целесообразности инвестирования происходит следующим образом:

  • первоначально проводится анализ правового поля данного участка земли или непосредственно дома;
  • специалист проверяет всю имеющуюся на недвижимость документацию, начиная с самой постройки;
  • далее происходит оценка рыночной ниши, где будет использоваться помещение;
  • после этого изучается возможность перепланировки здания, увеличение его площади и изменений каждой комнаты по отдельности;
  • определяется спрос на данный сегмент путем сравнительного анализа похожих объектов;
  • рассчитываются возможные риски инвестирования;
  • определяется целесообразность расходов;
  • составляется отчет или бизнес-план о проведенной работе.

Последние два пункта подразумевают конкретную оценку и определение оптимальной стоимости для недвижимости.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Методы оценки инвестиционных проектов

    Для оценки привлекательности любой недвижимости существует три основных метода:

    • доходный;
    • затратный;
    • сравнительный.

    Каждый из них используется в РФ и утвержден законом.

    Доходный метод

    Как можно догадаться по названию, его основой служит возможный заработок. Суть в том, что цена устанавливается на основе предвиденного, то есть будущего дохода. Фактически это ставка на будущее. При этом учитывается множество настоящих факторов и рисков. Главным минусом этого метода является неточность и погрешность, а все потому что ситуация на рынке может резко изменится и не всегда в лучшую сторону.

    Затратный метод

    Этот способ основан на подсчете расходов на проект, и уже вычислив их, делается вывод о выгоде инвестиции. Метод включает в себя сразу несколько подтехник: количественный анализ, разбивка по компонентам, сравнительные единицы, ликвидационная стоимость и другие. Все методики делают оценку на базе подсчета расходов на материалы, аренду, ремонт, работников и т.д.

    Сравнительный метод

    Также его называют рыночным. Здесь все просто: способ основан на анализе уже осуществленных сделок в похожих проектах и сопоставлению их с имеющейся недвижимостью.

    Правовая база оценки недвижимости

    Закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», утвержденный еще в 1998 году, – это основа для любого заключения о привлекательности здания и его стоимости. Он направлен на конкретизацию правил для оценки и установления профессиональных взаимоотношений между оценщиком и потребителем.

    оценка инвестиционной привлекательности

    Основной документ данного закона – «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Согласно ему, стандарты оценки назначены именно специалистам, которые занимаются оценивающей деятельностью. В документе утверждены принципы, методы и основные правила, необходимые для составления отчета о недвижимости. Кроме того, установлено, что компания или юридическое лицо, которые проводят оценку, обязываются иметь соответствующую лицензию.

    Возможные риски при инвестировании

    Как уже говорилось, шанс, что инвестор ошибется и проект прогорит, всегда есть. И к их подсчету и анализу нужно относиться очень серьезно. Рисков, на которые стоит обратить внимание при проведении оценки недвижимости, достаточно.

    1. Инфляция. Например, если после подписания договора и утверждения арендной платы случается инфляция, то реальный доход после нее выйдет в разы меньше. И чем дольше утвержденный срок аренды, тем выше риск прогорания.
    2. Резкое снижение спроса на недвижимость. Из-за этого проект не будет приносить деньги.
    3. Слишком большое количество предложений в определенном сегменте зданий. Это сокращает шансы на большой доход.
    4. Местонахождение. Риск возможен, если регион или район не слишком благоприятные для проживания. Например, причиной могут быть: высокий уровень криминальности, плохой климат, слабая инфраструктура, проблемы с экологией и т.д.
    5. Плохое физическое состояние или отсутствие качественного ремонта. Из-за этого прибыль, которую может принести здание, резко сокращается, или, как минимум, появляются лишние траты на улучшение состояния объекта.
    6. Условия арендного договора. Здесь нужно быть предельно внимательным. Условия должны подходить обеим сторонам: не сильно нагружая арендатора и не идя в убыток арендодателю.

    Но возможных рисков на самом деле намного больше. И с каждым из них необходимо разобраться и выяснить, насколько они вероятны и могут повлиять на инвестирование. Именно поэтому обращаться надо к квалифицированным специалистам.