Социальная помощь государства в виде материнского капитала, чаще всего используется на приобретение недвижимости. Если в дальнейшем планируется расширение жилищной площади семьей или переезд в другой район, город, страну, возникает необходимость продажи квартиры, купленной на средства материнского капитала. Поэтому нужно знать особенности проведения подобных сделок, чтобы избежать рисков и правильно подготовить документы.
Что нужно знать о недвижимости, для покупки которой использовался маткапитал?
Материнский капитал является государственной поддержкой семей с детьми. Начиная с 2020 года, когда в семье появляется ребенок, семья может получить сертификат на эту господдержку. Разрешенные направления использования данных денежных средств содержит закон №256-ФЗ от 29.12.2006 года. В соответствии с данным перечнем маткапитал можно потратить на покупку жилой недвижимости: приобретение готового жилья на первичном или вторичном рынке, вложение в строительство дома, возврат ипотечного кредита.
При таком использовании маткапитала, квартира будет общей собственностью всех членов семьи: владельца сертификата (как правило, мать), второго супруга и всех детей в семье, как рожденных, так и усыновленных. Другими словами, все члены семьи будут иметь доли в квартире, которая куплена за средства маткапитала.
Условия продажи квартиры с маткапиталом
Социальную поддержку родителей регулирует Гражданский и Семейный кодексы РФ, закон №256-ФЗ от 29.12.2006 года, а также региональные законы в части контроля выдаче маткапитала.
Законодательство не запрещает продавать недвижимость, для покупки которой использовался данный вид госпомощи, но существуют некоторые нюансы проведения подобных сделок.
Основные условия для продажи квартиры с маткапиталом:
- Сделка одобрена банком, ПФР, органами опеки на сделку с имущественными долями для лиц, не достигших возраста совершеннолетия.
- Объект переоформлен в общую собственность по долям.
- Не ухудшаются условия проживания детей после продажи квартиры, в новом жилье их доли не уменьшатся.
- Объект зарегистрирован в Росреестре.
Контроль над тем, как получатели сертификата распоряжаются данными средствами, осуществляют такие органы: ПФР, прокуратура, опеки и защиты прав детей.
Сложно разобраться? Задайте бесплатный вопрос нашему юристу!
Продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно в любое время, если это разрешено ПФР и органами опеки. При отсутствии данного разрешения невозможно подтверждение сделки купли-продажи нотариально, новый собственник не сможет оформить свои права в Росреестре.
Оформление продажи квартиры с использованием материнского капитала
Чтобы продать квартиру с маткапиталом, нужно пройти последовательные шаги:
- Проверка квартиры на соответствие всем требованиям. Главное условие – выделение долей всем членам семьи. Закон не устанавливает размеры долей, но в регионах могут быть рекомендации по их определению.
- Проверка разрешения на продажу недвижимости. Для продажи квартиры, где есть доли несовершеннолетних, разрешение на данную сделку должны дать органы опеки и попечительства.
- Заключение договора купли-продажи. Если квартира принадлежит несовершеннолетнему лицу, требуется обязательное удостоверение нотариусом. Условия предварительно согласовываются с покупателем, нотариусу предоставляется необходимый пакет документов.
- Регистрация договора и переход прав. Чтобы соглашение вступило в действие, требуется его регистрация в Росреестре. Занимается этим нотариус. Выделение долей детей в новой квартире также нужно сделать в течение 6 месяцев (с дня сделки).
Получение разрешения в органах опеки и попечительства
Порядок получения разрешения:
- Проверка соблюдения требуемых условий. В разных регионах условия выдачи разрешения могут быть разными. Как правило, требуется, чтобы после проведения сделки купли-продажи доля ребенка в новой квартире была такой же или больше, если сравнивать с жильем, которое продается. Также по согласованию с органами опеки и попечительства часть средств, полученных после продажи квартиры, можно перевести на банковский счет ребенка.
- Сбор требуемого пакета документов. В большинстве случаев для получения разрешения нужно предоставить паспорт, свидетельства о рождении или паспорта детей, документы на продаваемую и покупаемую квартиру для сравнения равнозначности или улучшения условий, сертификат на материнский капитал (использовался на покупку жилья), предварительный договор купли-продажи.
- Подача заявления. Заявление вместе с пакетом документов подается в орган опеки и попечительства по месту проживания или через МФЦ.
У органов опеки и попечительства есть 15 день, чтобы разрешить проведение сделки купли-продажи или отказать в этом. Обжалование отказа возможно в судебном порядке.
Особенности продажи недвижимости с материнским капиталом, купленной в ипотеку
Чтобы продать квартиру, которую купили с использованием средств маткапитала, но в ипотеку, требуется получение согласия банковского учреждения, предоставившего кредитные средства.
Продажа квартиры с вложенным материнским капиталом возможна только тогда, когда обременение будет снято. Для этого владельцу объекта недвижимости нужно досрочно погасить банковский кредит. Сделать это можно, используя собственные средства или задаток от покупателя, уплатив остаток задолженности по ипотеке.
Можно ли использовать деньги от продажи квартиры с маткапиталом, чтобы построить дом?
Ввиду того, что в недостроенном объекте нельзя выделить доли детям, требуется открытие отдельных сберегательных счетов в банке, на которые будут перечислены деньги (доля ребенка в проданной квартире). Эти средства могут использоваться в дальнейшем, чтобы построить дом.
В этом случае требуется предварительно получить разрешение в органах опеки и попечительства.
Возможные риски, когда продается квартира, на покупку которой использовался материнский капитал
При проведении сделки купли-продажи объекта недвижимости с использованием маткапитала возможны такие виды рисков:
- Не выделение родителями долей детям в продаваемой квартире и отсутствие разрешение органов опеки и попечительства проводить сделку, ее могут оспорить в судебном порядке и признать недействительной.
- ПФР или прокуратура после проверки могут выступить инициаторами судебного разбирательства, в ходе которого сделку могут признать недействительной.
- Выделение долей должно быть именно в том жилье, для покупки которого использовались средства материнского капитала. Это должно быть сделано до продажи квартиры.
Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, – сложный процесс. Для этого важно соблюдать основные условия: не нарушать права детей, которые не достигли 18-летнего возраста, и выполнить правило по наделению всех детей в семье долями в праве собственности на недвижимое имущество. Также нужно найти такое жилье, где условия проживания детей будут аналогичными или лучшими. А чтобы выгоднее и проще продать квартиру с ипотекой, требуется полностью погасить банковский кредит.
2 комментария
Юлия
Мы как раз собираемся продавать квартиру, но всё откладываем этот момент, так как немало сложностей с такой продажей. Читала довольно много противоречивой информации по теме и кому-то даже отказывали органы опеки. Сами мы ипотеку оформляли еще в 2020 году, на строящийся дом. Материнский капитал вошел в сумму первоначального взноса. Брали двухкомнатную, а сейчас хотим более просторную квартиру и тоже в ипотеку. Доли детям оформили как положено, практически сразу после оформления в собственность. Конечно с юристом всё попроще будет, он знает все нюансы, да и спокойнее как-то, помогут избежать ошибок и лишней суеты.
Ольга
Слышала, что покупать недвижимость при использовании материнского капитала более безопасно, чем покупать квартиру без него. Ведь сделку проверяют различные административные инстанции и органы опеки. Чтобы произвести проверку опять же необходимо обратиться к юристам, не к тем которые работают в агентствах недвижимости, а к более опытным и профессиональным. Да, повозиться придётся, но зато у вас будет честная сделка, проверенная по всем пунктам и инстанциям. Рекомендую, не экономить на услугах юриста и проверять всё более тщательно. Терять деньги никто не хочет, ни государство, ни покупатель.