Считается нормой перед оформлением договора купли-продажи квартиры вносить задаток. Такой шаг подтверждает серьезность намерений покупателя и позволяет продавцу спокойно готовиться к сделке. Но так происходит не всегда. Важно юридически правильно оформлять передачу задатка, чтобы не потерять ни деньги, ни нервы и время. В статье расскажем об основных нюансах, как при самостоятельной подготовке избежать типовых проблем.

Задаток и аванс – есть ли разница

При обсуждении предстоящей сделки периодически «всплывают» два термина: задаток и аванс. Их часто используют в разговорной речи в качестве синонимов. Только юридически в них есть разница и ее нужно учитывать. Рассмотрим подробнее каждое понятие.

Задаток

Задаток – это обязательно, выраженное в виде определенной суммы денег. Ее передают продавцу в доказательство заключения договора, для обеспечения его исполнения. Покупатель при внесении средств обязуется соблюсти договорные условия.

Особенности применения задатка:

  1. Если сделку отменили по ни от кого независящим обстоятельствам, сумма возвращается к покупателю в полном объеме.
  2. То же происходит при наличии обоюдному желания сторон прекратить процесс реализации, например, если продавец и покупатель передумали заключать договор.
  3. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается продавцу в виде компенсации за потраченное время и возможную потерю других покупателей.
  4. Если в ситуации виноват продавец, покупатель вправе рассчитывать на возврат средств уже в двойном объеме.

Чтобы была возможность четко определить обстоятельства при любом развитии событий, важно предварительным договором зафиксировать цену, дату сделки, иные важные условия. Если сделка прошла нормально, сумму задатка принято засчитывать в оплату полной стоимости недвижимости.

Аванс

Формально аванс за квартиру – это предоплата, которую принято вносить при заключении договора купли-продажи. По итогам ее учтут при взаиморасчетах, но при срыве сделки по вине покупателя, например, если тот просто передумал, деньги придется вернуть. В этом случае речь о компенсации ущерба не идет. Единственный шанс оставить средства у себя, указать соответствующие условия в предварительном договоре.

Юридически «аванс» отражает лишь символическое подтверждения намерения купить квартиру или дом/земельный участок. Никаких обязательств покупатель на себя не берет, поэтому продавец не может быть уверенным в соблюдении ранее оговоренных условий сделки. Например, придется смириться с затратами вроде получения выписки ЕГРН, оформления нотариальной доверенности, «привязанной» к конкретному покупателю.

Что такое обеспечительный платеж

Существует еще одно понятие – обеспечительный платеж. Его смысл близок к задатку, только при оформлении предварительного договора купли-продажи можно прописать вообще любые условия по возврату и удержанию. Здесь нет обязательства компенсировать отказ продавца от сделки в двойном размере и т.д. Зато есть возможность проработать текст договора с учетом «специфики» объекта недвижимости и ситуации (вопрос лучше обсуждать с юристом).

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Что выбрать: аванс, задаток или обеспечительный платеж

    При наличии серьезных намерений совершить сделку выбор невелик – нужно давать задаток или обеспечительный платеж. Что и указывать в «предварительном договоре». Важно понимать, что в случае «аванса» несмотря на любые увещевания никто никаких гарантий не дает. Если ситуация дойдет до судебного разбирательства, принудить выполнить обязательства ответчика не получится, т.к. он их фактически не давал.

    Как оформить соглашение о задатке

    Наименование подписываемого документа несущественно, он может быть «предварительным», с приставкой «задаток» и т.д. Главное, избегать слова «аванс», а в условиях прямо прописать условия возврата и удержания переданной от покупателя продавцу суммы. Текст пусть лучше составит или хотя бы проверит юрист.

    В документе обязательно должны присутствовать сведения:

    1. Паспортные данные покупателя и продавца, включая адрес регистрации.
    2. Информация об объекте недвижимости, о правообладателях, зарегистрированных лицах.
    3. Сумма цифрами/прописью и точный срок, на который вносят задаток.
    4. Правила возврата/удержания при отказе от сделки, возникновении внешних обстоятельств.
    5. Сроки снятия с регистрации, физического освобождения жилья прежним владельцем.
    6. Место и дата совершения сделки, распределение расходов на оформление.

    Можно внести в текст договора способ взаимодействия, например, по телефону, электронной или «обычной» почте. Обязательно там указывают «особые условия» вроде разрешения органов опеки, согласия супруга, если квартира частично принадлежит несовершеннолетним детям и оформлена в период официального брака (независимо от того, кто платил деньги при покупке). Еще популярен пункт наличия справки об отсутствии задолженности, справки по форме 9.

    Возвращается ли задаток при отказе банке в ипотеке

    Отказ банка – обстоятельство, на которое не может повлиять ни покупатель недвижимости, ни его риелтор, ни продавец. Поэтому ничьей вины в срыве готовящейся сделки нет и задаток положено вернуть в полном объеме. Сегодня покупка через ипотеку считается нормой, поэтому стоит сразу же включить соответствующий пункт в договор. Это снимет возможные недоразумения, если одна из сторон решит завести речь о «компенсации» потерянного времени.

    внесение аванса за квартиру

    Что нужно сделать перед внесением задатка

    Перед заключением предварительного договора купли-продажи рекомендуется запросить выписку ЕГРН. Сделать ее должен продавец, т.к. с 01.03.2023 г. сведения о собственниках третьим лицам не предоставляются. Этот документ подтвердит, как факт владения недвижимостью, так и отсутствие обременений/ограничений. Например, что квартира не заложена в банке, не арестована судебными приставами.

    Средний размер задатка

    Сумма, передаваемая в качестве задатка, редко превышает 1-1,5% от стоимости жилья. Это 20-100 тысяч рублей (зависит от оценки квартиры/дома, региона, иных условий). Важно понимать, что их придется найти сверх оформляемого кредита, а ведь нужно еще оставить деньги на нотариуса или какие-то другие накладные расходы.

    Поэтому чем ниже запрашиваемая сумма, тем лучше. Если продавец требует «много», желательно сразу прямо спросить, зачем ему столько денег сейчас. Ведь скоро пройдет сделка и ему «капнет» на счет полная стоимость недвижимости. При наличии объективных обстоятельств, лучше передать средства в присутствии нотариуса.

    Нужна ли расписка о передаче денег

    Расписка при передаче любых сумм от покупателя продавцу обязательна. Именно она является подтверждением внесения задатка. Писать документ лучше вручную в присутствии обеих сторон. В него вносят паспортные данные, передаваемую сумму. Затем обе стороны ставят подпись. Можно сделать расписку в двух экземплярах. Если деньги перечисляются через банк, стоит указать там назначение платежа. Например, «задаток за объект <адрес>».

    Что делать, если задаток не отдают

    При отказе в возврате средств существует два варианта действий. Сначала рекомендуется провести досудебную работу: написать ответчику претензию, предложить вернуть деньги добровольно. При отсутствии реакции остается обращаться в суд с исковым заявлением. Здесь важно не пропустить срок давности, «по умолчанию» равный 3 годам.