Весна 2023 года стала знаковой для риелторов, покупателей недвижимости. Все из-за изменений порядка выдачи выписок из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). С 1 марта третьи лица уже не смогут получать информацию о собственнике квартиры, дома или земельного участка. В статье рассмотрим особенности нововведений, что говорят эксперты относительно причин их введения и что теперь делать тем, кто планирует покупку.
Содержание
Что изменилось?
Вступившие в законную силу 01.03.2023 г. поправки закона №218-ФЗ были приняты еще 28.12.2022 г. Теперь сведения о физических лицах, собственниках недвижимости, третьи лица посмотреть не смогут, информации просто не будет в выписке ЕГРН. На право собственности такая инициатива не влияет. Ранее любой гражданин мог выяснить, кто же является правообладателем конкретного объекта, например, для проверки слов продавца.
Особенности:
- Заблокировали просмотр сведений о собственниках из угрозы персональным данным.
- Особые опасения вызывала информация о военнослужащих и правоохранителях, их родных.
- Открыть фамилию, имя, отчество, дату рождения можно на основании заявления.
Его подают при личном обращении в Управление Росреестра РФ по месту жительства или через официальный сайт ведомстве (в электронном виде). После регистрации заявления сведения будут раскрыты в течение трех дней. Но только о собственнике. Поправки еще закрывают информацию о лицах, в пользу которых установлены обременения. Они так и останутся «заблокированными». Если собственником является юридическое лицо, информация о нем остается публичной.
Насколько все усложнилось
Нововведения неизбежно затрагивают всех участников рынка, как самих граждан, так и риелторов, юристов, организации жилищно-коммунального сектора. Еще придется адаптироваться IT-фирмам, выпускающим сервисы для поиска и проверки недвижимости (тот же проект Циан). Теперь уже не проверить, в пользу кого установлены обременения/ограничения на сделки, придется обращаться к собственнику. Ранее действовавший порядок позволял организовать «перекрестную» проверку.
Покупатель ныне зависит от продавца: когда он сам закажет выписку ЕГРН, сразу ли предоставит для ознакомления. Исчезла возможность убедиться в соответствии данных, указанных в документе, реальным, внесенным в базу реестра. Появились «проблемы» и у продавцов. Ведь теперь каждому потенциальному покупателю придется оформлять свежую выписку за собственные средства. Ведь сведения в ней актуальны только на дату предоставления.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
При одновременных переговорах с несколькими покупателями или арендаторами время проверки данных, скорее всего, будет разнесено. Возникнут сложности у оценочных компаний, у банков при передаче недвижимости в залог. В итоге, поправки приводят к замедлению сделок, к удорожанию процедуры оформления договоров купли-продажи с физическими лицами. Схема же их заключения остается прежней.
Как теперь проверять недвижимость?
Наиболее остро после внесения поправок встал вопрос достоверности. Со стороны Росреестра эту процедуру должны упростить за счет выпуска специальных QR-кодов. Они предназначены для того, чтобы обеспечить проверку соответствия распечатанных сведений электронной базе ведомства. И тот факт, что выписку заказывали действительно из актуальной базы Росреестра. Отчасти подобное нововведение поможет защититься от тех же сайтов-двойников со старыми сведениями.
При проверке важно убедиться, что страница с подтверждением достоверности ЕГРН расположена на официальном сайте https://rosreestr.gov.ru. Ведь выписка из государственного реестра считается единственной легитимной формой достоверно подтвердить право собственности. К тому же с 2016 года она заодно выступает полноценной заменой свидетельству о регистрации права. Нет выписки – значит, нет установленного факта владения недвижимости.
Кто по-прежнему вправе получать полную выписку?
Больше всего вопросов по поводу работы в новых условиях возникает у юристов и риелторов. Им приходится брать доверенность на право получения выписок из ЕГРН с персональными данными правообладателя. Это «автоматом» увеличивает стоимость услуг из-за привлечения нотариуса. Или усложняет взаимодействие между продавцом и потенциальными покупателями, даже несмотря на заинтересованность быстрее реализовать объект.
Без согласия правообладателя «полную» выписку не получить, а это сразу исключает первичную экспресс-проверку недвижимости. Точно ли собственником является лицо, подающее объявление, есть ли сособственники, особенно, дети, не достигшие совершеннолетнего возраста. При наличии обременений/ограничений ситуация чуть проще, тут скорее важен сам факт «есть-нет», но все равно лучше, когда есть точные сведения о заинтересованном лице.
Перечень лиц, кому сохраняется доступ к полной версии выписки ЕГРН:
- Собственник недвижимости, физическое или юридическое лицо.
- Гражданин или организация, имеющая доверенность от правообладателя.
- Граждане, владеющими объектом недвижимости на правах общей собственности.
- Супруг/супруга, при наличии подтверждения официального заключения брака.
- Граждане, являющиеся собственниками смежных участков, зданий и иных типов объектов, расположенных на интересующем земельном участке.
- Контрагенты, в пользу которых установлено обременение или сервитут.
- Наследники объекта по завещанию или по закону (решению суда).
- Арбитражные управляющие при банкротстве физического лица через суд.
- Залогодержатели, включая банки, юридические и физические лица.
- Кадастровые инженеры при проведении кадастровых работ.
- Суды, судебные приставы, правоохранительные органы.
Еще права доступа к полным выпискам предоставлены арендаторам или нанимателям гражданина, который является арендатором/соарендатором объекта недвижимости, или наоборот. При проверке права собственности важно убедиться не только в том, что предоставленная выписка достоверна. Желательно еще и выяснить правомерность внесения текущих записей в госреестр. В идеале вообще стоит проверить сделки в течение последних трех лет.
В перечень проверок обычно входит мониторинг информации о судебных спорах, исполнительных производствах, процедурах банкротства в отношении правообладателя. Отдельное внимание стоит уделить объектам, полученным в наследство. Это исключит риски того, что сразу после заключения сделки объявится третья сторона, претендующая на часть и весь объем собственности. Или в рамках трех лет, пока не истек срок исковой давности.
Чтобы избавиться от рисков хотя бы до момента получения новой выписки ЕГРН, подтверждающей право собственности теперь уже покупателя. Для этого обычно используют безопасные способы расчетов вроде аккредитива, эскроу-счетов, банковской ячейки, депозитных счетов нотариусов. В договорах нужно прописывать такие нюансы, чтобы продавец получил деньги только в случае полного исполнения обязательств.
3 комментария
Максим
Как человек, который недавно искал жилье, я полностью согласен с автором статьи. Поиск и покупка недвижимости – это действительно сложная задача. Я столкнулся с той же проблемой, когда пытался найти подходящее жилье. На пути возникло множество непредвиденных трудностей, и я чуть не утратил веру в процесс. Но, как и автор статьи, я нашел золотую середину. Кропотливый поиск и терпеливость привели меня к месту, которое я теперь с уверенностью могу назвать своим домом. Важно помнить, что у каждого свой путь к недвижимости, и иногда приходится преодолевать сложности, но результат того стоит!
Диана
Считаю, что это правильная поправка. На самом деле совершенно нет необходимости, чтобы любой человек мог узнать собственника того или иного объекта. Это даже опасно может быть. На этом еще и зарабатывают разные дельцы. Была куча таких сервисов в помощь, как получить данные из ЕГРН, Не знаю, есть ли они еще и в каком формате функционируют. А для покупателя достаточно получить свежую выписку от самого продавца, да и вообще лучше оформить сделку через нотариуса для большей надежности. Хотя конечно раньше, например когда мы покупали квартиру, даже риелтор мог получить интересующие сведения и это было удобно. Однако как собственник сейчас я одобряю нововведения.
Владимир
А мне очень нравятся такие изменения. У нас просто столько мошенников развелось в этой сфере, что каждый может узнать любые данные. А теперь выяснить собственника не так просто, без разрешения сделать ничего невозможно. Я бы вообще на законодательном уровне запретил все сделки с недвижимостью без непосредственного участия собственника. Тогда бы сразу куча мошенников отсеялась.
А то что трудности с первичной оценкой, то кому-то стало лучше, кому-то естественно работать сложнее. Думаю найдут выход и из этой ситуации. Нет ничего сложного чтобы сам владелец эту информацию предоставил.