Сделка по продаже недвижимости, в которой прописан ребенок, или доля которой находится в его собственности, будет особой. Регламентируются правила Гражданским кодексом и федеральным законодательством. Как собственником дома или квартиры становится несовершеннолетний гражданин, и как происходит продажа такой недвижимости, подробно рассматривается в этой статье.
Содержание
Как недвижимость в РФ становится собственностью ребенка
Законодательством предусмотрено несколько вариантов, когда дети становятся полноправными собственниками объекта недвижимости или получают долю в нем. Так происходит во многих случаях, регламентированных федеральным законодательством.
Первый. наиболее распространенный в 2020-2023 годах — это использование материнского капитала для покупки квартиры. Дело в том, что с 2020 года при рождении первого ребенка семья получает некоторую сумму от государства, которая называется “материнский капитал” (ст. 7, п. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Средства возможно потратить только на ребенка — покупку необходимых для него вещей, .питания, техники. Но также они могут быть вложены в покупку недвижимости, если семье требуется улучшить жилищные условия в связи с рождением детей. В новом жилье, согласно действующему законодательству, обязательно нужно будет выделить долю каждому ребенку.
Есть и другие ситуации, когда у несовершеннолетнего гражданина РФ может появиться доля в недвижимости, но не сразу. Например:
- родители вложились в строящееся жилье — ребенок может получить долю только при введении дома в эксплуатацию;
- родители оформили ипотечный кредит — доля выдается детям после закрытия задолженности;
- ребенок получил квартиру или дом в наследство или по дарственной;
- дети жили в квартире, которая прошла процесс приватизации — они становятся полноправными владельцами, наравне со всеми остальными жильцами.
Последний пункт наиболее важный, поскольку сам процесс приватизации должен проходить с согласия ребенка, если ему исполнилось 14 лет. Отказаться от доли после приватизации дети младшего возраста могут через службу опеки. Такие случаи бывают, если, например, у ребенка в собственности уже есть жилье, условия проживания в котором существенно превосходят приватизируемое.
Также квартира переходит в собственность детей (опять же, при участии службы опеки), если они потеряли опеку родителей.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
Подлежит ли продаже недвижимость, владельцем которой является ребенок
Да, но только с их разрешения, или с согласием службы опеки. Несовершеннолетние граждане РФ не имеют права распоряжаться недвижимостью — могут только пользоваться или являться ее владельцами. Соответствующая норма регламентируется ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Согласно закону, оформить сделку о продаже квартиры, дома или доли в недвижимости может только законный представитель несовершеннолетнего владельца (родитель, усыновитель, попечитель).
Собственник, не достигший возраста 18 лет, не может самостоятельно принимать такие решения, и сделкаа будет признана незаконной, в результате чего ее легко аннулировать. Согласие представителя должно быть письменным. Служба опеки обязуется следить за соблюдением прав детей, и не позволит совершить невыгодную для ребенка сделку. Попечитель должен убедиться, что ребенок получит свои деньги. переехал в квартиру, в которой жить не менее комфортно, чем в проданной, либо уехал из неблагоприятного для него региона. Соответствующие положения содержатся в п. 2 ст. 19, п. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», а также в п. 2 ст. 37 ГК РФ.
Как ребенок может участвовать в сделке
Особенности оформления сделок по продаже недвижимости, собственником которого является несовершеннолетнее лицо, зависят от возраста самого ребенка:
- Младше 6 лет — полностью недееспособное лицо, за которое такие серьезные решения полностью принимают его представители.
- Старше 6 лет но младше 14 лет — лицо частично дееспособное (ст. 28 ГК РФ). Может присутствовать при сделке или принять участие в сборе документов. Действия за них все еще совершают представители.
- Старше 14 лет но младше 18 лет — частично дееспособное лицо, участвуют в сделке, но согласие на нее дает все еще попечитель или родитель (ст. 26 ГК РФ).
- Старше 18 лет — полностью дееспособное лицо. В этом возрасте гражданин РФ приобретает полное право распоряжаться собственностью самостоятельно, и его подпись в документе будет иметь юридическое значение.
Есть некоторые оговорки, которые отражены в ст. 21 ГК РФ. Они касаются случаев, когда полностью дееспособным лицом может стать ребенок и по достижению возраста 16 лет. Такое происходит, например, когда человек уже состоит в браке, или официально работает (по трудовому договору).
Условия продажи недвижимости, находящейся в собственности ребенка
Законодательной базой в этом случае являются права несовершеннолетних. Касаемо сделок с квартирами и другой недвижимостью, это будут гл. 4 ФЗ «Об опеке и попечительстве», а также гл. 3 ГК РФ. Другими нормами, которые регламентируют подобные сделки, могут стать ст. 1157 ГК РФ — при отказе от наследства, или, например, ст. 292 ГК РФ, если продается квартира, в которой прописаны один или более детей.
Одобрить продажу недвижимости обязательно должны органы опеки. Они сделают это только в том случае, если удостоверятся, что в результате сделки условия жизни ребенка действительно улучшатся. Самое главное, что нужно сделать — выделить ребенку долю в другой квартире. либо зачислить положенные ему по праву деньги на его счет.
Если выбран вариант предоставления ребенку нового жилья или доли в нем, то эта квартира (или дом) должна быть не хуже той, которой он владел. Размер его доли может стать больше, но не может быть уменьшен. Определить улучшение жилищных условий ребенка органы опеки могут по нескольким параметрам:
- Площадь. Если доля ребенка в квартире составляла 20 м², она не может быть меньше, даже если новая квартира будет меньше по площади.
- Процентное соотношение. В выделенной новой квартире доля ребенка не должна быть меньше и в процентном соотношении к общей площади жилья. Например, если в квартире 60 м² у него была доля 20 м² (33%), то в новой квартире 100 м² его доля должна быть не менее 33 м².
- Стоимость. Опека может одобрить сделку, даже если доля ребенка в новой квартире будет меньше если стоимость нового жилья будет существенно превышать стоимость доли в старом.
Важно помнить, что согласно п.1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» доля несовершеннолетнего не может быть уменьшена. Также органы опеки могут принимать индивидуальные решения в каждом конкретном случае, которые не отражены в действующей законодательной базе.
Если родители не имеют возможности (или желания) выделить долю ребенку в новой квартире, они могут открыть на его имя счет в банке, и положить на него деньги, вырученные от продажи собственности несовершеннолетнего. Снять он их сможет по достижению возраста 18 лет, когда получит полное право ими распоряжаться. Такую сделку опека имеет право не одобрить без объяснения причин — у ребенка должно быть, где жить, и это правило незыблемо. Однако есть вариант, когда ребенок получает и долю, и деньги на счет — в случае, когда доля в новой квартире стоит дешевле, чем в старой. Такая сделка покажется органам опеки более надежной.
4 комментария
Дмитрий
Когда у нас возникла ситуация с продажей недвижимости, в которой был несовершеннолетний собственник, мы столкнулись с рядом юридических нюансов, которые следовало решить. Статья полностью правильно описала сложности, с которыми можно столкнуться в такой ситуации.
Для нас ключевым моментом было оформление доверенности на опеку, что позволило взрослому собственнику продавать недвижимость от имени несовершеннолетнего. Однако, это потребовало времени и многочисленных походов в различные организации и нотариусов, чтобы убедиться в законности всех действий.
Также, важно было учесть, что продажа недвижимости с несовершеннолетним собственником может занять больше времени, так как многие потенциальные покупатели могут осторожничать из-за дополнительных юридических формальностей.
Диана
Продажа недвижимости, в которой есть доля в праве собственности у несовершеннолетнего, пожалуй одна из наиболее непростых. Тут ничто не случится без одобрения органа опеки и попечительства. Идти в обход чревато, сделку просто признают незаконной, да и вообще не зарегистрируют без одобрения. Чтобы получить одобрение нужно приобрести взамен не меньшую долю в другом жилье как минимум при равных условиях. Через это проходила семья двоюродной сестры. Сколько они тогда намучались от всей этой бюрократии. С одной стороны, понятно, что так государство защишает интересы несовершеннолетних. С другой стороны, кажется, что есть над чем поработать, чтобы так не осложнять жизнь ответственным и любящим родителям.
Андрей Семёнов
Сейчас почти повсеместно такие ситуации, когда один из собственников несовершеннолетний, благодаря маткапиталу. И из-за этого очень сильно возросла роль органов опеки. Ведь именно они смотрят за тем, чтобы права ребёнка не нарушались в данном случае. И без их согласия ничего сделать невозможно. И это в принципе правильно. Ситуации бывают самые разные и все мы это знаем. А тут очень хороший контроль. Да, из-за этого конечно родителям усложняется немного жизнь, но надо понимать что это не просто так всё сделается. В любом случае, если сделка по продаже недвижимости будет для ребёнка нормальной, то органы опеки её разрешат
Виктор Селезнев
Самые сложные сделки на рынке недвижимости, это те в которых участвуют несовершеннолетние, особенно если они являются собственниками. Поэтому каждая такая операция купли-продажи должна максимально тщательно изучаться и проверяться компетентными специалистами. К тому время потраченное на саму сделку иногда в разы превышает обычные временные затраты при покупке недвижимости. Требуется сбор большого количества документов, посещение и получение разрешений у ряда государственных органов. И вс равно по итогу можно очень сильно рисковать оспариванием уже совершенной сделки. Поэтому считаю подобные сделки рисованными и необходимыми только в крайних случаях.