Заключение договора купли-продажи – один из наиболее распространенных видов сделок на рынке недвижимости. Формально нет никакой разницы, кто выступает продавцом и покупателем. Но при наличии родственных связей возможно появление нюансов, о которых желательно знать заранее. В статье рассмотрим типовые ситуации, с какими чаще всего сталкиваются при оформлении сделок родственники.

Можно ли вообще покупать недвижимость у родственника

В общем порядок заключения договоров купли-продажи регулирует глава 30 Гражданского Кодекса РФ (ст. 454-566). Сделкам по недвижимости посвящен целый 7 параграф того же «сборника». Там приведены все основные условия, от формы и предмета договора до последствий передачи жилья в ненадлежащем качестве. Никаких ограничений по продаже недвижимости с участием родственника в законодательстве РФ нет.

Как и «обычные» покупатели им приходится собирать стандартный пакет документов, заключать предварительный договор о внесении задатка, оформлять сделку с регистрацией передачи права собственности в Росреестре. Главное, чтобы граждане были совершеннолетними, дееспособными, не ограниченными в правах. В п. 3 ст. 37 ГК РФ есть оговорка, что в ряде случаев совершить сделку невозможно

Кого считают близким родственником

Ответ на вопрос, кто является близким родственником, дает ст. 14 Семейного Кодекса РФ. В ней приведено обобщенное определение – кровные родственники в одном поколении, через поколение и в соседних поколениях.

К указанной категории относят:

  1. Родителей и детей.
  2. Бабушек/дедушек и внуков.
  3. Братьев и сестер, включая сводных.

Есть уточнение вопроса и в ст. 105.1 Налогового Кодекса РФ. Там выделяется еще одна категория – взаимозависимые лица. К ним относят следующие «пары»:

  1. Родители и дети.
  2. Братья и сестры, включая сводных.
  3. Опекуны и подопечные.
  4. Супруги.

При планировании сделки с недвижимостью рекомендуется заранее оценить перспективы: есть ли какие-то запреты, могут ли возникнуть проблемы с регистрацией в Росреестре и т.д.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Кому из родственников нельзя продать квартиру

    Всего существует два запрета. Первый подразумевает невозможность совершения сделки родителя, усыновителя, опекуна, попечителя, их супруга или близкого родственника с несовершеннолетним ребенком. Исключение составляет передача недвижимости в безвозмездное пользование или в дар (без передачи денежных средств). Законный представитель не вправе купить квартиру у ребенка, как и продать ее от его имени своим родственникам.

    Если речь идет о реализации жилья, частично или полностью принадлежащего ребенку, придется сначала получить разрешение органов опеки и попечительства. Плюс такие сделки в обязательном порядке удостоверяются нотариусом. Второй запрет касается супругов. Они могут продавать друг другу только то имущество, которое не является совместно нажитым. Например, если квартира была получена в наследство или в дар, являлась собственностью до свадьбы.

    При покупке жилья во время официального брака даже при оформлении на одного из супругов оно будет являться «совместно нажитым». Такую собственность нельзя передать кому-то одному, но можно сначала заключить соглашение о разделе совместного имущества. И уже затем осуществить сделку. Это допускается сделать даже без развода, через нотариуса.

    Как купить квартиру у родственника с использованием материнского капитала

    Сразу отметим, что нельзя покупать жилье с применением сертификата маткапитала у мужа/жены. Причина объяснима: супруги по закону должны получить долю от приобретаемой недвижимости, а это предполагает сделку только с третьей стороной. Еще контролируют любые договора с близкими родственниками, например, с бабушкой, братом или дядей. Это необходимо для контроля попыток обналичивания средств маткапитала вместо реального приобретения жилья ребенку.

    Как купить жилье у родственника через ипотеку

    Правила аналогичны предыдущим пунктам: нельзя приобрести жилье у супруга/супруги, ребенка, если он еще несовершеннолетний. В остальных случаях сделки допустимы, но их совершение будет зависеть от конкретного банка. Каждую заявку финансовые учреждения рассматривают исходя из внутренней политики. Например, могут запросить документы, подтверждающие, что продавцу есть, где жить после продажи квартиры. Такие проверки нужды для исключения фиктивных сделок.

    сделки с недвижимостью между родственниками

    Возвращают ли налоговый вычет при покупке недвижимости у родственника

    Здесь все просто – налоговый вычет после приобретения жилья у родственника не предоставляется, если контрагент входит в перечень взаимозависимых лиц (ст. 105.1 НК РФ). Не возвращаются ни налоги, ни проценты, уплаченные по ипотеке. Исключение составляют сделки, совершаемые с бабушкой, дедушкой, внуками, иными родственниками, не включенными в указанный список.

    Плюсы и минусы покупки квартиры у родственника

    Основное преимущество сделки с родственником – покупатель уверен в надежности продавца и знает всю «подноготную» недвижимости. При такой сделке можно обойтись без затрат на риелтора, заключение предварительного соглашения, без задатка/обеспечительного платежа. Даже выписку из ЕГРН можно заказывать только перед заключением основного договора купли/продажи. Также нет необходимости указывать в тексте сроки освобождения жилья, снятия с регистрации.

    Недостатки решения также есть. Например, не получится компенсировать часть затрат на покупку за счет налогового вычета. Это особенно критично при оформлении ипотеки и при относительно высокой заработной плате, когда у покупателя за год накапливается крупная сумма налогов. Иногда приходится сталкиваться с затягиванием сроков съезда родственников. Или с признанием продавца пожилого возраста невменяемым с последующим оспариванием ранее заключенной сделки.

    Последнее вероятно при появлении новых заинтересованных лиц, которые весьма рассчитывали на наследство. Те же риски возникают при подаче продавцом заявления на банкротство физического лица. Тогда кредиторы вправе оспорить сделки, заключенные в течение последних трех лет. Если обнаружит признаки мнимости, например, из-за заниженной цены, договор расторгнут. И взыщут имущество в погашение долгов или просто передадут обратно прежнему владельцу.

    Выводы

    Продавать друг другу любую недвижимость родственники вправе, т.к. со стороны законодательства они являются такими же сторонами сделки, как ранее незнакомые люди. Есть ряд ограничений по заключению договоров, направленные на снижение рисков использования своего «положения». Например, когда взрослый управляет имуществом несовершеннолетнего. В остальном проведение сделок совершается свободно, хоть с участием маткапитала, хоть через ипотеку.