Юридическая сделка о передаче права на вещь за указанную плату и на оговоренных условиях – это договор купли-продажи недвижимости (ДКП). Этот документ необходим для того, чтобы подтвердить передачу права собственности (все действия фиксируются в госреестре). Покупателем и продавцом могут быть как физлица, так и юридические компании.
В проведении различных манипуляций с недвижимостью такой договор составляется только в письменном виде. Продавец, как сторона договора, обязан передать покупателю здание, гараж, участок, квартиру, сооружение и другое недвижимое имущество.
ДКП заверяется у нотариуса в таких случаях:
- предусмотрено пожизненное содержание (рента) по статье 584 ГК РФ;
- объект недвижимости принадлежит человеку, над которым установлена опека или ребенку (статья 54 (часть вторая) «О госрегистрации недвижимости»);
- доля в доме или квартире (статья 42 (часть первая) «О госрегистрации недвижимости»).
Если все требования (условия передачи, порядок и стоимость оплаты, объект продажи), указанные в ГК РФ, соблюдены, то этот договор не требует нотариального заверения.
Договор продажи недвижимого имущества по своей юридической природе является:
- синаллагматическим (определен встречными обязательствами);
- консенсуальным (передача прав проводится с необходимостью их исполнения);
- возмездным;
- двусторонним (обязанности распространяются на две стороны).
В соответствии со статьей 549 (пункт первый) ГК РФ, предметом ДКП может быть объект недвижимости, обладающий качествами оборотоспособности. То есть, это касается земельных участков, сооружений и других предметов, связанных с землей.
Содержание
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему юристу!
Права и обязанности сторон
Доказательством существования права собственности является госрегистрация на недвижимое имущество. Без регистрации сделка не считается заключенной. Однако в ходе подписания документа стороны должны помнить о своих обязанностях.
При продаже жилых объектов недвижимости обязательно указывают такие составляющие:
- использование жилья собственниками или другими лицами;
- целевой характер;
- необходимость проведения госрегистрации;
- отражение прав лиц, которые не проживают в жилом помещении;
- невозможность изменения целевого назначения.
Права обеих сторон взаимообусловлены. Покупатель обязан выплатить указанную стоимость за объект, а продавец передать право после оплаты переданного имущества.
К главным обязанностям продавца относят:
- передача права на владение недвижимостью на основе соответствующего документа;
- не уклоняться от подписания документа о передаче права;
- возмещать убытки, возникающие по причине продавца;
- не уклоняться от госрегистрации объекта недвижимости и подписания договора продажи.
Продавец должен быть заинтересован в составлении договора. После перехода права на объект и подписания сторонами соглашения, сделка считается завершенной.
К правам продавца относят требование оплаты в соответствии с пунктами договора. Также к правам продавца относят требование возврата недвижимости при уклонении от уплаты.
Покупатель имеет следующие права:
- требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта недвижимости;
- отказываться от исполнения договора в случае нарушения установленных требований.
Недвижимость – это вещь, которая может иметь недостатки. Продавец может отказываться от передачи недвижимого имущества, которое не отвечает требованиям.
К распространенным дефектам объектов недвижимости относят:
- недостатки, требуемые много затрат времени или сил;
- дефекты, возникающие после их предварительного устранения;
- недостатки, появляющиеся систематически;
- дефекты, противоречащие предмету договора.
Договор заключается сторонами и подписывается в порядке, предписанным законодательными нормами (статья 550 ГК РФ). Переход права должен быть обязательно задокументирован. Продавец должен перенести право собственности на объект недвижимости и выполнять другие требования договора.
Условия, отражаемые в договоре продажи
Закон делает акцент на том, чтобы в таком договоре отражали сведения, указывающие на качество и характеристики имущества. Именно поэтому перед покупкой того или иного объекта недвижимости проводится экспертная оценка.
При отсутствии необходимых данных соглашение может считаться незаключенным (статья 554 ГК РФ). В договоре продажи обязательно прописывают цену продаваемого объекта и указывают предмет сделки.
Стоимость объекта недвижимости определяется разными способами. В некоторых случаях используют цену за единицу площади с указанием общей стоимости.
К важному обязательству, которое возникает между продавцом и покупателем, относят передачу недвижимости. Эта процедура юридически обязательна. Если одна из сторон уклоняется от подписания договора или акта передачи, то это расценивается как невыполнение обязательств.
Передача объекта имущества проходит в несколько этапов:
- заключение передаточного акта;
- передача;
- оплата расходов по госрегистрации;
- получение документов, подтверждающих переход права собственности.
Обязательство по передаче недвижимости считается исполненным как только потенциальный покупатель получил на руки ключи. В соответствии с наступлением юридических фактов и оценке качества состояния объекта недвижимости вторая сторона принимает купленную недвижимость.
Необходимо помнить о том, что обе стороны несут имущественную ответственность. При этом договор покупки-продажи участники вправе расторгать как до момента регистрации, так и после. Госрегистрация не служит препятствием для расторжения исполненного соглашения. Но для расторжения документа недостаточно отказа одной стороны, так как конфликт будет разрешаться только через суд.
Такая сделка аннулируется по решению суда или автоматически до проведения госрегистрации, если одной из сторон предоставлены весомые причины. При этом недостатки касаются не только содержания договора, но и выявлены в предоставленной форме или заключении. Например, соглашение подписано без согласия опекунов.
Каждая сторона вправе требовать расторжения соглашения в судебном порядке вследствие неисполнения обязанностей. Нередко такие ситуации наблюдаются и на этапе получения недвижимости. Например, в сухую погоду нельзя выявить дефект течи крыши или нельзя оценить качество черновой отделки стен (насколько ровные они и нет ли плесени) после проведения чистовых работ.
Если требования истца являются обоснованными, то судьи удовлетворяют иск. В таком случае действие договора купли-продажи прекращается как только вступает в действие судебное решение.
Бывают ситуации, когда исполнение договора выявляется невозможным по множеству причин. Стороны договариваются о будущей сделке, но если строительство объекта замораживается на неопределенный срок, то ее действие автоматически прекращается. При передаче права на недвижимость нужно быть осторожным, так как в этой отрасли действует много мошеннических схем.
Более подробно с особенностями продажи стороны можно ознакомиться в ГК РФ (статьи 549-558, глава 30). Стороны составляют договор на основе примера, указав дату, персональный номер, предмет соглашения и прочие условия.
3 комментария
Владимир
Я предпочитаю воспользоваться услугами нормального юриста, который давно работает с недвижимостью. А то можно скачать в интернете какой-нибудь вариант договора, который возможно можно будет оспорить, или какие-то места в нем есть темные, которые вы в ввиду отсутствия юридического образования не заметите.
Смысл экономить условные 10-20 тысяч рублей точно нет, так как тут крутятся большие деньги. Это касается как покупки, так и продажи жилья. Лучше уж спать спокойно.
Ну и обязательно недвижимость нужно проверить на все обременения, а то купят, а потом оказывается, что она в каком-нибудь залоге, или кто-то несовершеннолетний там прописан, или еще что.
Яна
В этом году, я пыталась купить квартиру самостоятельно, без участия риэлторов из агентств недвижимости или юриста. Но, Прочитав огромное количество статей и информации по этому поводу, я поняла, что без грамотного юриста мне здесь не обойтись. Но это не значит, что покупателю не нужно знать базовую информацию о покупке квартиры. Особое внимание уделите содержанию договора. Сейчас в интернете развелось много фейковых сайтов, которые предлагают скачать фиктивные, не имеющие силы, договора. Чтобы избежать этих нелепых ошибок, важно найти грамотного и опытного юриста. Лучше по рекомендации друзей и знакомых.
Глеб
Тоже не понимаю людей, которые скачивают договор, заполняют его, а потом удивляются, когда оказывается что-то не так. У меня просто история была, когда знакомый купил квартиру, потом оказалось, что там что-то не так, и по суду ее в итоге забрали. Теперь ни квартиры, ни денег. Он конечно пытается что-то добиться, но скорее всего ничего не получится.
Вот и вопрос, а стоило ли экономить? Конечно в 80% случаях пройдет все нормально, но сейчас даже в небольших городах квартиры стоят по 5-7 миллионов рублей и у кого-то это последние деньги. Так что я тоже за юриста, ведь не даром они учатся столько времени.