Начало осени этого года ознаменовалось вступлением в силу изменений, внесенных в Жилищный кодекс Российской Федерации. Речь идет о микродолях. В частности, запрещается выделять в жилой собственности доли менее 6 квадратных метров. Тем не менее, некоторые сделки этот запрет обходит стороной.

Какой была ситуация раньше?

Жилую площадь можно было разделять на разные доли. Закон не устанавливал иного. Чаще всего они появлялись в результате получения наследства, разделения собственности и применения материнского капитала (его величина принимается к учету во время расчета детских и родительских долей).

Так, каждый человек мог приобрести небольшую часть квартиры для своих целей (прописаться, получать определенные выплаты, льготы) или унаследовать кусок жилой площади, а потом его разделить на еще несколько частей и продать. В итоге другим собственникам приходилось жить в дискомфортных условиях или реализовывать жилплощадь за копейки. Такая неразбериха приводила к тому, что 1 квартира могла иметь множество владельцев и зарегистрированных людей. К тому же участились случаи появления черных риелторов, которые приобретали квартирные доли в целях мошенничества (специально заселялись в жилое помещение и портили жизнь ее жильцам).

Какие изменения произошли с осени этого года?

Государственной Думой Российской Федерации был рассмотрен законопроект, касающийся метража доли, принадлежащей собственнику жилой площади. Он был принят в июне 2022 года и одобрен Советом Федерации в июле, а затем подписан президентом страны. Вступление в силу произошло 1 сентября. Публикацию закона можно найти на сайте «Российской газеты». В соответствии с ним, теперь нельзя разделять квартиру на микродоли размером меньше, чем 6 квадратных метров. Другими словами, приобрести или продать 1/300 часть квартиры в столице России уже не получится. В случае совершения такой сделки она не будет законной. В итоге в минусе окажется покупатель, ведь прав на купленную жилплощадь у него не будет, как, возможно, и потраченных средств.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему юристу!

    Какие сделки затронет нововведение?

    Данное изменение, внесенное в Жилищный кодекс, касается лишь тех сделок, которые будут совершены с 1 сентября этого года. Если человек стал владельцем микродоли размером менее 6 квадратных метров до внесения поправки в закон, то ее никто отбирать не будет. Проблема будет состоять лишь в распоряжении этой частью собственности: придется ее реализовать тем владельцам, у которых жилплощади больше всего, или же идти на объединение с остальными. При этом основные собственники могут поставить свои условия проведения сделки.

    В каких случаях запрет не будет действовать?

    Новое изменение затрагивает лишь сделки. Нужно отметить, что микродоли могут появляться и в других случаях, которые предусматривает закон. На них установленный запрет не влияет. Речь идет о таких ситуациях:

    1. Жилая площадь делится в порядке наследования. В этом случае можно делить квартиру на части, размер которых менее допустимого по новым правилам. Анализ уточнения российского Жилищного кодекса (30 статья, часть 1.1) позволяет сделать вывод о законности любого из оснований при вступлении в наследство, поэтому завещание тоже сюда относится.
    2. Квартиру приватизируют несколько человек. В этом случае все люди являются законными собственниками долей, на которые ее придется разделить, даже если их величина будет меньше, чем 6 квадратных метров.
    3. Жилая собственность приобретается с помощью материнского капитала. В этом случае доли должны быть выделены каждому человеку в семье. Их величина на законодательном уровне не установлена, поэтому определяется на основе соглашения. При этом рекомендуется проконтролировать соразмерность выделенной доли величине части материнского капитала, приходящейся на 1 человека.

    Какие действия можно предпринять при наличии микродоли?

    Если человек имеет в собственности долю жилой площади, то ему нужно понять, сколько она составляет в пересчете на квадратные метры. Для этого следует:

    • найти всю имеющуюся документацию и заказать выписку из ЕГРН (в итоге получится узнать размер площади);
    • рассчитать величину своей доли в квадратных метрах.

    что можно предпринять при наличии микродоли

    Если выяснилось, что в собственности находится более 6 квадратных метров, то распоряжаться ими можно как угодно, но разделение на части запрещено. Если по расчетам размер жилплощади составляет меньше размера, установленного нововведением, то остается только 2 варианта:

    1. Продажа своей части другому владельцу. Распоряжаться микродолей можно только таким образом, чтобы в итоге у других собственников оказалась площадь, размер которой составляет не менее 6 квадратных метров. К примеру, при наличии 4 квадратных метров человек может их реализовать владельцу такой же части жилплощади.
    2. Продажа сразу нескольких микродолей. К примеру, есть 5 собственников квартиры, у каждого их которых по 4 квадратных метра. Если они реализуют свои доли другому человеку, то у него окажется 20 квадратных метров, то есть он станет единственным владельцем жилой площади. Такая сделка не вызовет никаких вопросов.

    Какие проблемы связаны с новым законом?

    Изменения, внесенные в Жилищный кодекс, позволили избавиться от многих сложностей, связанных с разделением жилья на доли. Тем не менее, возникли и новые трудности.

    У экспертов в области юриспруденции есть следующие вопросы:

    1. Возможна ли регистрация сделки по оформлению долей недвижимости на мужа и жену, если в их общей собственности находится 10 квадратных метров? По факту каждому из них итак принадлежит по 5 квадратных метров, но неясно, как на это отреагируют представители Росреестра и нотариус.
    2. Могут ли муж и жена после вступления в силу нововведения развестись и по брачному договору получить по 4 квадратных метра? Ведь даже если в брачном договоре это право было зафиксировано до 1 сентября 2022 года, то сможет ли Росреестр его подтвердить или брачный договор придется переделывать?
    3. Что касается сделки с материнским капиталом, то новый закон запрещает делить собственность на доли в сделках, совершенных после того, как квартира будет приобретена человеком, у которого был соответствующий сертификат. Но остается неясным такой момент: возможна ли незамедлительная покупка жилплощади на всех, кто находится в составе семьи, при условии, что 1 человек имеет долю размером меньше, чем 6 квадратных метров. К примеру, семьей приобретается комната площадью 22 квадратных метра для проживания ребенка во время студенчества. В соответствии с договором, каждый член семьи имеет право на ¼ доли, то есть образуются микродоли. Возможно ли осуществление такой сделки? В случае отсутствия запрета нет смысла в сентябрьском нововведении касаемо данной ситуации, ведь у родителей все равно есть право в будущем провести оформление жилой площади в микродолях размером менее 6 квадратных метров.

    Предполагается, что нотариусами и сотрудниками Росреестра в дальнейшем еще будут даны дополнительные разъяснения. Но до совершения сделок, касающихся микродолей, лучше обратиться к юристам за консультацией, а уже потом производить какие-либо манипуляции.