Люди, взявшие ипотечный кредит, часто сталкиваются с тем, что у них меняются разные обстоятельства. К примеру, нередки случаи, когда они хотят отдать главную роль в договоре своему поручителю или созаемщику, несмотря на то, что он собственником квартиры не является. Чаще всего речь идет о семейной паре. В этой статье будет рассказано о том, как это сделать.

Участие супруга в ипотеке

Все приобретенное в браке мужем и женой является их общей собственностью, независимо от того, кто из них тратил на это больше средств. Это обозначено Семейным кодексом Российской Федерации (статья 34). Ситуация будет иной, если супруги заключали брачный контракт, в котором указано, какое имущество принадлежит каждому.

При оформлении ипотечного договора в банке супруг может становиться:

  1. Созаемщиком. При этом он и заемщик являются ответственными в равной мере. Другими словами, они отвечают по имеющемуся долгу на одинаковых условиях. Поэтому сотрудники банка могут требовать погашения обязательств по договору от любого из них. Многим банковским учреждениям подходит именно этот способ оформления ипотечного кредитования.
  2. Поручителем. Этот человек ответственен за своевременную уплату долга основным заемщиком. Если последний не заплатил указанную сумму, то именно поручитель должен гасить ипотеку. В зависимости от того, какие условия ставит банк, есть вероятность перехода долга к поручителю спустя трехмесячную или годовую просрочку по выплатам.

Есть ряд банков, в которых происходит заключение ипотечного договора таким образом, что супруг может стать только поручителем, а созаемщики по сравнению с поручителями проверяются более строго. Если банк считает, что супруга можно оформить только в качестве поручителя, то делают именно так.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему юристу!

    На кого может быть оформлена квартира, взятая в ипотеку?

    Оформление жилья может быть разным. Все зависит от того, какова доля собственности у супруга:

    1. Если она является общей совместной, то оформление происходит при отсутствии брачного контракта и становлении мужа и жены созаемщиками. При этом не важно, кого обозначили в качестве главного заемщика. Главное, что оба они приобретают недвижимость. Выписка из ЕГРН будет содержать сведения о получении ими совместной собственности после того, как будет зарегистрирован ипотечный договор, а также документ купли-продажи.
    2. При общей долевой собственности и муж, и жена имеют доли согласно решению, которое они приняли, и правилам банка.
    3. В случае единоличной собственности, которая означает, что один из супругов лишь соглашается (заверено у нотариуса) с приобретением жилой площади другим супругом, но участие в этом не принимает. Это указано в российском Семейном кодексе (35 статья). Тогда в документе купли-продажи будет информация только об одном человеке. Соответственно, недвижимость будет принадлежать лишь ему. Важно отметить, что, даже несмотря на это, она будет делиться между мужем и женой, если они будут разводиться, поскольку жилье приобретали в браке, а договора, предписывающего иное, нет.
    4. Еще одним вариантом является оформление собственности на одного супруга, если другой выступит как поручитель. Тогда дом или квартира будет зарегистрирована в качестве собственности заемщика. Поручитель при этом долю не получит. На нем не будет лежать обязательство по ипотеке, ведь он не ставил свою подпись в договоре на кредит. Определенная денежная сумма была выдана банком тому, кто является заемщиком. Поручитель несет лишь обязанность поручительства. Он не ставит подпись в документах, связанных с куплей-продажей, поскольку недвижимость приобретается на деньги, взятые в кредит (полученные заемщиком). Тем не менее, второй супруг тоже имеет права на купленную квартиру или дом. В случае развода недвижимость будет делиться.

    Способы замены заемщика в ипотечном договоре

    Если необходимо, чтобы поручитель стал заемщиком, то это можно сделать следующим образом:

    замена заемщика в ипотечном договоре

    1. Поговорить с сотрудниками банка и произвести замену. В этом случае произойдет закрытие прежнего договора. Будет составлен новый. В нем распределение обязанностей участников будет иным. В этот момент целесообразно сделать рефинансирование. Банк уже знаком с заемщиком как с клиентом, поэтому ему это удобно. Нужно учесть, что не в каждом банке можно не оформлять жилье на основного заемщика. Банк может не пожелать, чтобы произошла замена. В каждой ситуации есть свои нюансы. Для передачи супругу, который был поручителем, роли заемщика в закладной и договоре на ипотеку должна быть внесена корректировка. Часто за это устанавливается комиссионный сбор. Для того чтобы произвести необходимые манипуляции, составляется документ для изложения сути и мотива своих намерений. Рассмотрение сотрудниками банка, как правило, происходит в 10-дневный период. В случае согласия готовится требуемая документация, ставятся подписи. Таким образом, именно банковское учреждение решает, будет супруг менять свой статус (из поручителя в основного заемщика) или нет.
    2. Провести рефинансирование и смену участников сделки в другом банковском учреждении. Консультируясь по этому вопросу, нужно сразу спросить о возможности сделать так, как вам нужно. В тот момент, когда будет оформляться сделка, другим банком будет переводиться определенная часть кредита по ипотеке прежнему банку для закрытия долгового обязательства. От прежнего банка будет получена накладная, в которой будет указано о погашении кредита. Это позволит снять с себя долговое обязательство, чтобы затем его оформить в другом банке. Также прежний банк может самостоятельно отправить нужные сведения Росреестру, а затем оповестить заемщика о том, что залог снят. Обязательство поручителя уберется сразу же после погашения долга. Ему больше не придется за него быть в ответе. Далее происходит оформление новой договоренности. Человек, который станет заемщиком, должен собрать документацию о месте работы и уровне дохода. В итоге будет определена наибольшая величина кредитной суммы.

    Порядок действий при смене заемщика во время рефинансирования ипотеки

    В ситуации, когда муж с женой оформляют договор на покупку квартиры в ипотеку, где главным заемщиком является жена, а поручителем – муж (причем жилье находится в собственности супруги), а затем хотят провести рефинансирование, сделав заемщиком мужа, нужно следовать таким рекомендациям:

    1. Выяснить в своем банке, какие он ставит условия для замены участников ипотечного договора, а также возможно ли рефинансирование по более низкой ставке.
    2. Провести мониторинг условий договора по кредиту, который предоставляют другие банковские учреждения. Ввиду большой конкуренции можно попасть на акцию, которую предлагает банк, чтобы найти новых клиентов и продолжить сотрудничество с прежними.
    3. В случае предоставления своим банком хороших условий провести рефинансирование со сменой статуса мужа в ипотечном кредитовании (перевести его в заемщики).
    4. При отказе в своем банке обратиться в другой, который одобрит рефинансирование и смену состава заемщика.