Одно из перспективных направлений строительства – монолитное. Технология позволяет создавать малоэтажные и многоэтажные объекты с так называемой свободной планировкой. От застройщика требуется возвести несущие стены, включая внутренние перегородки, отвечающие за устойчивость здания. Остальное зависит от владельца, включая планировку внутри предоставленного помещения и иные интерьерные решения.
Такой подход со стороны застройщика выглядит как разумное стремление быстрее реализовать жилую площадь. Для покупателя это возможность подешевле «с нуля» создать тот интерьер, какой он планировал для постоянного проживания. Хоть модерн, хоть классик, хоть лофт. Но! Важно учитывать, действительно ли решение дает свободу выбора. Возможно, придется ограничиваться установленными рамками по площади, планировке, по размещению инженерных коммуникаций.
Как выглядит жилье со свободной планировкой
Типовая квартира – это фиксированное количество комнат, включая санузел, кухню, коридор или прихожую, без возможности что-либо изменить. Иногда часть «второстепенной» площади могут на собственное усмотрение присоединять или отделять от помещений. При выборе квартиры со свободной планировкой собственник вправе сам выбирать, какую площадь выделять под гостиную, спальню и т.д.
Преимущества и недостатки свободной планировки
Важно учитывать, что юридически понятия «свободная планировка» не существует. Поэтому при покупке жилья с подобной характеристикой придется мириться с определенными минусами. Так, при установке перегородок по собственному усмотрению нужно отталкиваться от законодательных норм по перепланировке/переустройству жилья (гл. 4. Жилищного Кодекса РФ). Решение придется согласовать с БТИ, иначе изменения в плане могут признать нелегитимными.
Особенности «свободной» планировки:
- Полной свободы у владельца нет. Остается требование «мокрые зоны» размещать только над ними же, предусмотренными поэтажным планом здания. Владельцы обязаны размещать ванные комнаты и туалеты друг над другом.
- Любые изменения в планировке нужно согласовывать с надзорными органами, чтобы не допустить ошибок. Пока не будет сигнала «добро», ремонт лучше не начинать.
- Затраты на возведение внутриквартирных перегородок придется брать на себя, хоть работы, хоть стоимость строительных и отделочных материалов.
Получается, что экономия имеется только на этапе покупки. Заехать в такое жилье «здесь и сейчас» не выйдет, сначала нужно провести работы по перепланировке и отделке. Иногда это становится «сюрпризом», например, если квартиру приобрели еще на этапе котлована, без осмотра «вживую». На плане все всегда выглядит привлекательно, а когда та же ипотека уже оформлена, деваться некуда – по факту сдачи дома сначала нужно завершить внутренний ремонт.
Есть у решения и преимущества. Например, будущий собственник может сам выбирать площадь комнат, планировку. Только он решает будет ли кухня и гостиная раздельными или это должно быть единое пространство. То же относительно количества и площади детских комнат или помещений под кабинет, спальни, «присутственные места». Возможно, собственник выделит некоторое количество квадратных метров под коммерческую деятельность.
Как согласовать свободную планировку
При заключении договора на покупку жилой площади важно учитывать, что без несущих стен ни один многоквартирный дом не сдадут в эксплуатацию. Поэтому покупка юридически будет связана только с нормативами, касающимися безопасности внутри помещения. Любую планировку нужно согласовывать с БТИ, чтобы специалисты проверили соответствие действующим нормативам, что не всегда сочетается с пожеланиями владельца.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
Желательно учитывать, что план застройщика – это предварительное размещение квартир или иных помещений внутри здания. На кадастровый учет их ставят в том виде, как они реализуются, т.е. без межкомнатных перегородок. После завершения ремонтных работ нужно пригласить специалиста для внесения изменений в план жилья. Это необходимо для обновления информации об объекте в кадастре (государственном реестре недвижимости).
Незаконная перепланировка выявляется отсутствуем подтверждающих документов. И наказывается административным штрафом размером 2500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Не исключено, что органы правопорядка вынесут постановление о возврате объекта в прежнее состояние. Это означает разбор ранее установленных конструкций. Избежать проверки практически нереально, т.к. существенные изменения требуют регистрации в государственном реестре.
Какие решения точно не согласуют
Предложения от застройщиков относительно свободной планировки на рынке присутствуют, но с учетом действующего законодательства приходится учитывать ограничения. Еще на этапе создания общего проекта специалисты определяют критически важные моменты.
Например:
- Нельзя сдать в эксплуатацию квартиру без окон, естественное освещенное нужно везде, где застройщик озвучивает возможность жить.
- Необходимо планировать жилые комнаты от 8 кв. м, шириной от 2,25 м, более компактные помещения могут служить только в качестве кладовой и т.д.
- Нет возможности увеличить площадь санузла и прочих «мокрых мест» за счет других помещений, особое внимание уделяется кухням с подведенным газом.
- «Мокрые зоны» нельзя располагать над «сухими» ниже этажом, чтобы не залить соседей при поломке крана или порыве трубы.
Нежелательно переносить водопроводные стояки, перекрывать к ним доступ. Это усложняет работы по монтажу, повышает риски протечек. То же относится к вентиляционным шахтам, канализации и прочим инженерным коммуникациям. Все должно находиться на предусмотренных местах.
Как происходит согласование
Главное правило любых перепланировок – их желательно делать в соответствии с согласованным проектом. Заказывать документы нужно у организаций, состоящих в профильном СРО, это само по себе гарантирует соответствие результата действующим законам.
Последующие шаги:
- Согласуйте готовый проект в надзорных органах. Процедура занимает до 45 рабочих дней. Если с документами все в порядке, по итогу выдадут разрешение на работы.
- Сделайте ремонт. При возведении стен, прокладке электропроводки и т.д. обязательно придерживаться проектной документации.
- Закажите новый технический паспорт. По завершении ремонта пригласите инженера БТИ для фиксации изменений в планировке.
После составления нового плана нужно обратиться в ту же инстанцию, где выдавали разрешение на перепланировку. Будет назначена комиссия, члены которой произведут сверку согласованного проекта и фактического результата. Если все в порядке, будет вынесено предписание законности проведенных работ.
Кому подойдет квартира свободного типа
Свободная планировка подходит для тех, кто осознает риски, готов вкладываться в ремонт с абсолютного нуля. Важно, чтобы на период проведения работ, от проектирования до приемки и выдачи документов, было другое жилье, желательно на длительный срок. Скорость проведения ремонта зависит от того, какой интерьер планируется, есть ли бюджет на стройматериалы, на наем исполнителей.
3 комментария
Марина
Спасибо за подробную статью. Как раз сейчас находимся на стадии выбора квартиры и у нас небольшие разногласия с мужем. Лично я считаю, что свободная планировка точно выигрывает по всем направлениям, по сути обязательство у вас только по «мокрым зонам» и по несущим стенам. Остальное можно делать по своему усмотрению — никаких особых ограничений. Тем более мы собирались изначально вкладывать в ремонт полностью и то, что не будет демонтажных работ для нас только плюс. А муж переживает что можем что-то не так сделать и квартиру не примут в итоге в надзорном органе. Но я думаю, что проблем возникнуть не должно)
Инга
С одной стороны, для людей, которые планируют сносить стены свободная планировка это, действительно, огромный плюс, но мы такие варианты даже не рассматривали. Ремонт и так занимает много времени, а когда надо еще и стены возводить самостоятельно, то это еще и плюс расходы, риски, бумажная волокита, дополнительный надзор за работниками и куча потраченных нервов. Да и потом, сейчас достаточно большой выбор квартир на рынке жилья и подыскать что-то приемлемое, где не придется затрачивать много усилий не так уж сложно. Правда, если в таких квартирах есть существенная экономия по деньгам, то тут можно и подумать.
Олег Шувалов
Ну лично на мой взгляд у так называемой свободной планировки больше минусов чем плюсов. Это субъективно конечно же, но для меня именно так. Всё равно есть очень сильные ограничения и делать абсолютно всё что вы хотите не получится. Свобода у вас есть только в небольших рамках. Так стоит ли оно тогда? Тем более всё равно придётся всё через БТИ узаконивать. А это тот ещё квест. Да и въехать сразу в квартиру у вас не получится. Плюс финансовые затраты. А в чем плюсы? В том, что вы немного можете поэкспериментировать с перегородками? Всё равно полностью же под себя вы пространство переделать не сможете