Покупка квартиры в многоквартирном доме на стадии «котлована» – один из популярных вариантов сэкономить на приобретении жилья. Застройщики традиционно начинают продажи со скидками еще на этапе начала строительства, когда разрешения получены и только предстоит начинать работы. Уже в это время заключают договора долевого участия или ДДУ. Только практика показывает, что не всегда стабильное финансирование дает результат в виде готового жилья.
Как дольщики могут защищать свои права
Количество прецедентов достигает такого количества, что их начинают рассматривать на уровне правительства РФ. Причина объяснима – государство обязано защищать права абсолютно всех участников сделок: розничных покупателей, продавца, подрядчиков, поставщиков, производителей строительных, отделочных материалов. Только это никак не компенсирует затрат покупателей на аренду съемного жилья, иные расходы, связанные с ожиданием с получением своего жилья.
Подробнее:
- Законодательно нельзя обезопасить дольщика от переноса срока сдачи по объективным причинам вроде повышения стоимости стройматериалов по независящим от застройщика обстоятельствам.
- Манипуляции, направленные на мошенничество с деньгами дольщиков, исключаются за счет внедрения так называемых «счетов эскроу». Механизм позволяет замораживать деньги «вкладчиков» до момента приема/передачи объекта.
- Ограничения по передаче средств от покупателей могут привести к невозможности закупки необходимых строительных/отделочных материалов. Мера, призванная дисциплинировать застройщиков, не учитывает тот момент, что они иногда зависят от заемных средств.
Перечисленное лишь объясняет возможные причины задержки причин непередачи готового жилья законному владельцу. Интересы владельцев в любом случае остаются нарушенными. Вложенные средства не дают возможность воспользоваться результатом предусмотренным договором, поэтому возникает почва для требования взыскания неустойки. Разберемся, по какой причине подобное может происходить.
Что такое неустойка
Закон №214-ФЗ формально закрепляет за участниками долевого строительства ряд гарантий, одна из которых – право получить компенсацию при сдаче многоквартирного дома позже заявленного срока. Неустойка представляет собой сумму денег, которую должны выплатить заказчику работ за нарушения договора.
Чаще речь идет о нарушении сроков передачи готового жилья владельцу, это предусмотрено ч. 2 ст. 6 №214-ФЗ. Важно учитывать, что объективные обстоятельства могут снимать ответственность на определенный период. Например, Правительство РФ согласно Постановлению №1732 объявило мораторий на взыскание неустойки до 30.06.2023 г. Такие меры призваны защитить исполнителей от объективных факторов вроде санкций, эпидемий и пр.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему юристу!
Как рассчитать размер неустойки по ДДУ
«Останавливает» заявителей непонимание, как воспользоваться законными правами. Например, не совсем понятно, как рассчитывать сумму в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ. Она «плавает», еще важно понимать, с какого дня появляется право начисления компенсации. Ведь не всегда задержка происходит из-за застройщика, тогда ответчиками должны стать разные юридические лица. К тому же нужно учитывать изменения ставки в течение периода, пока нарушаются права покупателя.
Формула расчета неустойки:
Размер компенсации = стоимость жилья * количество дней просрочки обязательства * 1/150 ключевой ставки ЦБ
Возможно, проще воспользоваться онлайн калькулятором, позволяющим избежать механических ошибок из-за применения неверных значений на конкретный период. Такой подход позволяет более объективно рассчитать сумму неустойки. Если она не устраивает, можно подробнее изучить текст договора и выяснить, на какие санкции еще согласился контрагент при нарушении им условий. При подаче искового заявления в суд это крайне важно, что получить все выплаты от первой инстанции.
Подробнее:
- Моральный вред. Согласно ст. 151 ГК РФ он представляет собой последствия физических и нравственных страданий. Никаких доказательств при нарушении сроков застройщиком не требуется, обстоятельства очевидны.
- Понесенные убытки. Речь идет о затратах на аренду временного жилья, консультантов, кто понадобился для разбирательства ситуации, на вынужденную смену места жительства при условии, что это произошло из-за невозможности переехать в купленную квартиру.
- Судебные расходы. Оплата услуг юриста, госпошлина за подачу искового заявления. Важно сохранять чеки, соответствующие заявленным расходам, заключенные договора.
В закон №ФЗ-2300-1 «ЗОЗПП» входит норма позволяющая назначить штраф от 50% присужденной суммы. Она присуждается при отсутствии результата в виде жилья, готового к въезду владельцев.
Сумма взыскания в этом случае определяется по формуле:
Штраф = (неустойка + моральный вред + признанные убытки) * 0,5
Закон не обязывает дольщика предоставлять подтверждение затрат и убытков, но нужно учитывать, что ответчик вправе опротестовывать заявления истца. И выгоднее иметь доказательную базу для судебного разбирательства в виде юридически значимых документов. Еще важно учитывать, что суд вправе уменьшить общую сумму выплат исходя из существа дела, представленного в исковом заявлении.
Возможности досудебного урегулирования
Рекомендуется принять к сведению, что суд будет учитывать, проводилась ли досудебная работа. Если нет, то возможен отказ в назначении штрафа, т.к. застройщик может заявить на заседании о желании добровольно компенсировать убытки клиента при наличии письменных претензий. Главное, документировать все взаимодействия и фиксировать согласованные суммы или отказ в их погашении.
Особенности:
- «По умолчанию» срок ответа на претензии составляет 10 календарных дней. Его просрочка положительно сказывается на решении суда в пользу истца.
- Желательно фиксировать дату передачи заявления отправкой письма через Почту России с выдачей трек-номера.
- Проще всего избежать юридических разбирательств при внимательном изучении бумаг, предоставленных для подписи.
Застройщик вправе запросить подписание дополнительного соглашения о переносе срока сдачи объекта недвижимости. Если покупатель недвижимости «вдруг» его подпишет, претензии окажутся необоснованными. При возникновении задержек желательно общаться с застройщиком при помощи юриста с профильным опытом.
Заключение
Судебная практика в отношении ДДУ уже есть. Судьям приходится принимать решения, когда и у потребителей, и у исполнителей, и у посредников имеются определенные права и обязанности. Так, правительство РФ систематически вводит режим поддержки предпринимателей, задействованных в строительстве, когда на отрасль «давят» внешние факторы вроде эпидемиологической ситуации в стране, внешних санкций со стороны других государств.
Или в зависимости от политически значимых решений, например, относительно миграционных процессов. Все требования дольщика застройщику придется аргументировать, чтобы определение судебных органов было объективным, не позволяющим опротестовать за счет непредусмотренных факторов.
2 комментария
Анатолий
В настоящий момент смысла покупки квартиры на стадии котлована нет от слова совсем. Ценовая политика на новостройки совсем стала неуместной мягко скажем. Готовые варианты иногда продают дешевле чем строящееся жилье. Это уже ни в какие рамки не лезет. К экономике рыночного типа не имеет совсем данная ситуация никакого значения. Что касается оплаты штрафов застройщиком за задержку строительства, то у меня родственники через суд добиваются ее. Не думаю что удастся. Так что это сложный несколько процесс и к этому стоит быть готовым. Лучше брать уже готовые квартиры. Риск гораздо меньше.
Ярослав
Само собой, что покупать квартиру в будущем ЖК только на этапе начала строительства намного выгоднее, ведь и цена за метр получается выгодной, и просто это перспектива жить в новом жилье, с современными коммуникациями. Рисков тут, на мой взгляд, всего два. Это шанс попасть на недобросовестного застройщика и просто работы могу вестись годами, так что минусов хватает. Касаемо первого недостатка, то знаю лично случай в окружении, когда человек покупал жилье на этапе запуска стройки, все заглохло через год и теперь суды длятся почти десятилетие, так что нужно быть максимально осторожным в выборе компании.