При покупке недвижимости часто стоит вопрос – выбрать квартиру в многоквартирном доме (МКД) или предпочесть отдельное жилье, иногда в виде загородного коттеджа. Второй вариант обладает рядом преимуществ: больше площадь, меньше шума, чистый воздух. Но обойдется он в несколько раз дороже. Что делать, если хочется найти компромисс? Подыскать дом блокированной застройки или блочный дом. Такой тип недвижимости сочетает плюсы МКД и частного коттеджа.

Что представляют собой дома блокированной застройки

Начнем с юридического основания существования подобного жилья. Согласно п. 40 ст. 1 ГрК РФ (Градостроительного кодекса) дом блокированной застройки – жилой дом, соединенный с другими однотипными домами общими боковыми стенами без проемов. Каждый сегмент оборудован своим, независимым выходом на прилегающий участок земли, автономные инженерные сети. Размещены блочные дома в один ряд.

Особенности:

  1. С 01.03.2022 г. жилье получило правовой статус самостоятельного объекта жилищного строительства. Ранее оно считалось блоком и было частью МКД.
  2. Сохраняется общее имущество в виде фундамента, кровли и смежных межквартирных стен. Принцип тот же, что и в многоквартирных домах.
  3. Юридически стало возможным проживание в одном сегменте нескольких собственников, семей или отдельно взятых граждан.

В отличие от МКД, где жильцы сначала выходят в общий подъезд и только потом на улицу, здесь у каждого есть прямой выход на придомовой участок. Этим недвижимость напоминает загородный коттедж. Машиноместо, любые нежилые помещения, расположенные на выделенной площади, принадлежат только собственнику жилья. Возможно разделение участков заборов с установленной законодательством высотой. Внутри такие дома напоминают «обычные» квартиры.

Виды домов блокированной застройки

«В народе» закрепились названия несколько отличающиеся от юридически установленного. Так, в объявлениях риелторов чаще приходится видеть слово «таунхаус», чуть реже «дуплекс». Все это и есть дома блочной застройки, только отличаются типовыми проектами.

Дуплекс

Здание состоит всего из двух сегментов. Такой формат знаком по небольшим городам, где нередко строят «дома на двух хозяев». Они имеют одну общую стену, общее фундаментное основание и кровлю. В последнее время стали возводить объекты в два или даже в три этажа. Площадь жилья, прилегающего земельного участка зависит от проекта.

Таунхаус

Здесь предусмотрено 3 и более сегментов. Ради экономии площади участка застройка производится по проектам, предусматривающим вертикальную планировку. Каждый этаж имеет свою функцию – спальни, гостиная, совмещенная со столовой и т.д. Компактными являются и земельные участки, прилегающие к дому.

Застройщики «экспериментируют» с данным видом жилья и возводят разнотипные здания. Так, в итальянском стиле они получают название «вилетта», в английском – «британхаус». Если проектом предусмотрено несколько блокированных домов в одной группе с индивидуальным входом, то это будет «лейнхаус».

Квадрохаус

Относительно редкий вариант застройки. Проектом такого дома обычно предусмотрено 4 блока, у которых будут общими две стены. Располагаются они в виде квадрата. Каждый сегмент имеет свой отдельный вход, отсек под автомобиль. Планировкой квадрохаусы напоминают таунхаусы – этажи имеют определенное назначение – на первом кухня, кладовые, выше спальни, кабинеты.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Особенности домов с общей боковой стеной

    Каждый сегмент блочного дома юридически представляет собой отдельное жилье, которое нужно ставить на кадастровый учет раздельно, с присвоением индивидуального регистрационного номера. Как к обычному жилому коттеджу здесь прилагается земельный участок. Типовая площадь 100-300 кв. м. На нем можно обустроить огород, место отдыха. Машиноместо прилагается «автоматом», на нем допускается построить гараж.

    При продаже сегмента получать разрешение соседей не требуется, при оформлении блокированных домов понятие долевой собственности не используется. Все владельцы вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Инженерные коммуникации обычно индивидуальные – собственное газо-, водо-, электроснабжение. Отопление часто автономное, в виде газового котла. Соответственно у каждого владельца отдельный лицевой счет на оплату коммунальных услуг

    Преимущества и недостатки домов блокированными с другими домами

    К плюсам решения относят, в первую очередь, возможность экономии при строительстве. Общий фундамент, стены, кровля существенно снижает себестоимость объекта недвижимости. Чем больше количество секций, чем они выше, тем дешевле обходится «квадрат» помещения. Так, дома на 100 кв. м в Подмосковье обходятся в 3-4 млн рублей без отделки, до 8 млн рублей с чистовой отделкой. И это не единственное преимущество.

    Блокированную застройку выбирают по следующим причинам:

    1. Безопасность – круглые сутки в доме может кто-то находиться, это снижает риски воровства из-за отсутствия владельцев по работе или по причине отпуска.
    2. Своя территория – рядом с благоустроенным жильем есть собственный участок, где можно разбить огород, построить гараж, зону барбекю.
    3. Совместные расходы – протекающая крыша, подмокающий фундамент ремонтируется за счет средств всех собственников. То же относится к вывозу мусора, чистке дорог и т.д.
    4. Индивидуальный дизайн – внутри помещений каждый самостоятельно выбирает интерьер, обстановку, независимо от соседей.

    особенности домов в общей боковой стеной

    К недостаткам относят скромную площадь земельных участков (по сравнению с отдельно стоящим коттеджем). Собственник не вправе менять дизайн фасадов, он будет одинаковым для всех в любом случае. В зависимости от соседей возможны разногласия при договоренности о ремонте, который требуется всему дому или отдельной секции. Самый проблемный вариант, когда каждый этаж – это отдельно взятая собственность, т.к. вход наверх осуществляется по внешним лестницам.

    Законодательная база

    Благодаря закону №476-ФЗ от 30.12.2021 г. дома блокированной застройки получили официальный статус. До этого момента их юридически нельзя было отнести ни к частным коттеджем, ни к многоквартирным домам. Причем ранее выданные документы продолжают действовать вплоть до момента, пока владелец не решит продать жилье (тогда будут выданы бумаги нового образца). По своему желанию их можно переоформить.

    Законодательная база, касающаяся домов блокированной застройки:

    1. Земельный Кодекс РФ – относительно участка.
    2. Градостроительный Кодекс РФ – п. 40 ст. 1.
    3. Жилищный кодекс РФ – п. 2 ст. 16.

    Принятие регулирующих законов упростило владение подобной собственностью, например, совершение сделок купли/продажи, дарения, наследование. Отсутствие применения норм долевой собственности избавляет от необходимости согласовывать свои действия с соседями, от рисков, что те будут препятствовать реализации недвижимости.

    В сочетании с низкой стоимостью по сравнению с отдельными коттеджами, с возможностью жить автономно дома блокированной застройки стали привлекательным предложением. Да, есть минусы вроде необходимости договариваться о ремонте общих частей здания, но они несущественны на фоне преимуществ.