Продавец при передаче прав на недвижимость не ограничивается только этим требованием. После уплаты покупной стоимости покупатель вправе предъявлять претензии на наличие видимых дефектов (даже в том случае, когда договор купли-продажи уже оформлен). Причем, это касается тех недостатков, которые были до этого, но не раскрыли себя на этапе первичного осмотра.
Рассмотрим на примере. Покупатель проводит осмотр двухкомнатной квартиры, в которой проведен косметический ремонт. Многоквартирный дом находится в центре города, поэтому вполне устраивает своим размещением и транспортной развязкой. Но после оформления документов и получения права на недвижимость через несколько недель новый владелец решил провести ремонт на кухне (переклеить обои). Внешне никаких дефектов не было выявлено, кроме небольших трещин на кухонном фартуке. После демонтажа старых обоев, плитка на кухне отслаивается и падает. Как оказалось, это стена, прилегающая к коридору лестничной площадки, постоянно затекала, когда шел дождь. Крыша не отремонтирована, поэтому делать ремонт в этом помещении нет смысла. К тому же, на стенах заметны видимые трещины, что говорит о плачевном состоянии всего дома. В данном случае покупатель может отозвать права на собственность в соответствии со статьей 238 ГК РФ. Есть и другой путь – расторгнуть сделку через суд.
Содержание
Изъяны недвижимости: что это
За фактические изъяны объекта недвижимости продавец несет ответственность. При этом необходимо понимать, что относится к дефектам квартиры, частного дома или другого предмета продажи.
Если состояние объекта недвижимости не отвечает установленным стандартам качества с учетом степени износа и возраста, то такое физическое состояние признается дефектом недвижимости. Кроме физических изъянов могут иметь место и юридические дефекты (например, квартира обременена правами других лиц).
К техническим дефектам относят видимые недостатки, которые обнаруживают при осмотре. Поэтому первому этапу перед покупкой объекта недвижимости стоит уделить особое внимание.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему юристу!
К скрытым недостаткам относят те, которые нельзя было обнаружить при визуальном осмотре. Эти дефекты проявляются с течением времени после передачи недвижимости. Примером их могут быть следующие: негерметичная канализация, осыпающаяся плитка, высокая влажность, скрытое состояние коммуникаций и прочее.
Ответственность продавца за существующие дефекты
Продавец должен знать, что именно он несет ответственность за наличие технических дефектов вне зависимости от того, являются ли они скрытыми или явными. Но он отвечает только за те изъяны, которые были выявлены в доме или квартире на момент передачи. В данном случае имеет место риск возникновения ущерба на покупателя.
Поводом для расторжения соглашения по продаже недвижимости зачастую бывают скрытые дефекты. При этом, они должны отвечать следующим условиям:
- изъян выявлен после передачи ключей на квартиру;
- при приеме объекта недвижимости факт не является видимым;
- дефект присутствовал на момент передачи.
Заявить о скрытом изъяне покупатель вправе в течение пяти лет после заключения договора. Этот период условно считается сроком давности.
В случаях, когда скрытый недостаток не подлежит устранению, а квартира не может эксплуатироваться привычным образом, то покупатель может требовать предоставления соразмерной скидки. Эта скидка в той или иной мере должна покрывать убытки. Подать претензию можно в письменном виде, сохранив уведомление об отправке письма.
Многие продавцы пытаются заранее избежать от ответственности, включая в договор фразы со скрытым смыслом. Например, «квартира переводится на страх и риск покупателя». Такие пункты договора должны заранее насторожить.
Нюансы расторжения
Расторжение сделки по купли-продажи проводится как в одностороннем порядке, так и по обоюдному согласию. Если покупатель решил аннулировать договор, а продавец противиться, то урегулировать этот вопрос в обычном порядке не получится. В таком случае стоит ознакомиться с содержанием статьи 450 ГК РФ, где раскрыты подробности расторжения и изменения договора.
Ни одна из сторон не может самовольно расторгнуть сделку. При наличии явных нарушений (например, дорогостоящих дефектов) открывают судопроизводство. Покупателю, в свою очередь, необходимо предоставить документы, подтверждающие явные дефекты недвижимости. Для этого следует заказать услуги независимого эксперта, который после осмотра дома или квартиры составит экспертное заключение.
Как происходит расторжение
В случае, когда аннулирование договора проводится по обоюдному согласию, то имеет действие статья 450.1 ГК РФ. Стороны должны составить другое соглашение. Обязательно прописывают условия, определяющие способ возврата денег. Если переход права собственности уже зарегистрирован, то отдельно регистрируют и соглашение о расторжении.
Сделка может быть аннулирована полностью или частично в зависимости от возникшей ситуации.
Намного чаще практикуется расторжение сделки в одностороннем порядке. Заинтересованная сторона должна начать решать вопрос до открытия судопроизводства. Прежде всего, необходимо предложить продавцу расторгнуть договор на добровольной основе по причине выявления дефектов квартиры. Такое заявление составляется в произвольной форме и отправляется по почте с уведомлением на адрес бывшего собственника.
Если сторона отказывается или в 30-дневный срок не дает ответ, то покупатель вправе обратиться в суд. Это регламентирован статьей 452 (пункт второй) ГК РФ.
Чтобы доказать, что другая сторона договора скрыла изъяны квартиры, необходимо действовать следующим образом:
- Составить заявление-иск.
- Собрать доказательную базу для подтверждения явных дефектов.
- Подать все документы для рассмотрения суда.
- Участвовать в судебных заседаниях, чтобы доказать свою правоту.
- Взять выписку из госреестра, в который внесена запись о переходе права.
Апелляция по решению суда может быть подана в течение 30-дней после вынесения решения.
Заключенным договор считается с даты проведения госрегистрации, а исполненным после передачи права собственности и оплаты недвижимости. Это два основных требования, но могут иметь место и другие дополнительные условия.
Если дефект выявлен до того момента, как возник переход права, то заинтересованным сторонам достаточно обратиться в Росреестр для подачи анкеты-заявления о прекращении процедуры регистрации.
Если дефект был обнаружен уже на стадии перехода права собственности, то в Росреестр направляется заявление о расторжении договора.
Сроки аннулирования сделки продажи зависят от выбранных путей решения проблемы. На отзыв регистрации из органов Росреестра уходит примерно 3-4 недели.
Решение спорных вопросов при выявлении изъянов недвижимости занимает в судебном порядке 4-6 месяцев. Судопроизводство проходит несколько этапов до окончательного вынесения решения, которое также может быть оспорено, что приводит к более длительной потери времени. Судебное разбирательство также затягивается, если выявляют новые обстоятельства.
Покупатель должен помнить о наличии «подводных камней», поэтому чтобы защитить себя не стоит спешить с оформлением сделки. Предварительно лучше записаться на консультацию к юристу, который подскажет, как лучше действовать в том или ином случае.
4 комментария
Игорь
Сам столкнулся с такой проблемой. Но степень дефектности квартиры была небольшой, поэтому не стал расторгать договор. Рабочие за относительно небольшую сумму исправили косяк к канализационной системой и отоплением. Но тема злободневная и заслуживающая внимания, это факт. Одни знакомые столкнулись рассыпанием штукатурки через три месяца после сдачи квартиры. Тут оперативно и недорого вопрос не решить. Им пришлось судиться с застройщиком. Процесс длительный и не однозначный. В случае знакомых повезло. Рекомендую полностью проводить осмотр квартиры перед подписанием конечных документов.
Анна
У самой недавно возникли подобные проблемы. Год назад приобрела однокомнатную квартиру. С документами все было в порядке, ярко выраженных изъянов не было отмечено. А вот после столкнулась с крайне ужасной трубопроводной системой и гнилой проводки. На ремонт всего и вся уйдет кругленькая сумма. Платить мне конечно ее не хочется. Стала искать варианты расторгнуть договор. По итогу всех мытарств могу с уверенностью сказать, что вероятность удачной процедуры практически сведена к нулю. Суд крайне редко идет навстречу собственнику. Ситуация еще усложняется если выплачивается ипотека банку.
Андрей Нестеров
Ну на бумаге всё это выглядит достаточно просто и обыденно. И закон вроде как на стороне покупателя квартиры, даже срок очень большой даётся на то, чтобы заявить о дефектах и изъянах. Но на деле это ой как всё непросто и фактически невозможно. Ну если там конечно несущая стена не треснута или ещё что-то в этом роде. Тогда да, суд может и аннулировать договор купли-продажи. Но в остальных случаях добиться этого очень и очень сложно. Коллега пытался это сделать. Хотел до суда уладить, но продавец квартиры отказался. Ну а потом долгий суд и ничего. Только потраченные нервы, время и деньги. Хотя может конечно и от конкретного суда зависит ещё
Артур Никольский
На мой взгляд изъяны — это все такие недостатки недвижимости, как правило технические. Вряд и сюда входит косметические недостатки ремонта, или неугодные соседи, или неудобное географическое расположение. А скрытое обременение и подобные нюансы, это уже просто нарушение закона. В принципе расторгнуть можно практически любой договор купли-продажи квартиры, еси у вас будет настоящий профессиональный юрист с опытом работы именно в этой нише. Поэтому и при покупке недвижимости нужно привлекать как юриста так и технического эксперта в случае даже малейшего сомнения. Иначе это выйдет вам в очень большие деньги.