Уже много лет компании застройщики предлагают апартаменты — универсальные помещения в нежилых зданиях, которые по своей архитектуре напоминают квартиры. В настоящее время идет процесс законодательного урегулирования статуса апартаментов, которые пока что являются объектами коммерческой недвижимости.
Содержание
- 1 Виды апартаментов
- 2 Отличия апартаментов от квартиры
- 2.1 Регистрация
- 2.2 Содержание общего имущества
- 2.3 Налог на недвижимое имущество
- 2.4 Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
- 2.5 Технические требования
- 2.6 Налоговые послабления, государственная поддержка
- 2.7 Текущий и капитальный ремонт
- 2.8 Изъятие за долги
- 2.9 Ограничения по виду пользования
- 2.10 Прилегающая территория, инфраструктура
- 3 Плюсы апартаментов
- 4 Минусы апартаментов
Виды апартаментов
Существует четыре вида апартаментов:
- Апарт-отели. В основном, краткосрочная аренда помещения.
- Доходные дома. Долгосрочная аренда.
- Кондоминимум. Помещение выкупается у владельца здания с правом последующей перепродажи, аренды третьим лицам и т.д.
- Многофункциональные комплексы. Здания пригодные для постоянного жилья, потому что застройщик создает условия (инфраструктура, внутренний распорядок, охранные ограничения) максимально приближенные к жилому объекту.
Отличия апартаментов от квартиры
Параметры | Квартира | Апартаменты | |
Регистрация | Постоянная | Временная | |
Содержание общего имущества | По согласованию жильцов | На усмотрение собственников | |
Налог на недвижимое имущество | 0,1% | 0,5-2% | |
Технические требования | Согласно закону о жилых зданиях и сооружениях | Жестких требований нет | |
Налоговые послабления | Есть | Нет | |
Государственная поддержка | Материнский капитал, семейная ипотека | Нет | |
Капитальный ремонт | За счет собственников и государства | За счет собственников | |
Изъятие за долги | Есть препятствия | Препятствий нет | |
Ограничения по виду пользования | Только для жилья. | Жилое и коммерческое | |
Прилегающая территория, инфраструктура | Обустраивается за счет государства и собственников | На усмотрение собственников |
Апартаменты — это относительно новый вид коммерческой недвижимости и все риски с ее приобретением владелец берет на себя.
Регистрация
Существует много унифицированных комплексов коммерческой недвижимости, где можно жить и получить временную регистрацию. Но если апартаменты располагаются в деловом, торгово-развлекательном центре, то в этом случае жить можно, но регистрацию оформить нельзя.
Законодательство не регулирует правила проживания в апартаментах.
Содержание общего имущества
Собственники апартаментов имеют долю в общем имуществе, поэтому обязаны оплачивать ее содержание.
Основная особенность состоит в том, что владельцы комплекса коммерческой недвижимости имеют право самостоятельно распоряжаться принадлежащими им помещениями и проводить реконструкцию, ремонт здания и прилегающей территории.
Налог на недвижимое имущество
Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв.м., который положен владельцам квартир. Ставка налога выше в пять раз от самой низкой ставки для квартир, а в деловых центрах — в двадцать раз.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
Технические требования
При организации условий проживания в многоквартирных домах существует ряд серьезных ограничений:
- нельзя делать вход в коммерческое помещение через подъезд;
- строгие ограничения на проведение работ с высоким уровнем шума;
- жильцы вправе потребовать от властей закрытия предприятия, находящегося в их доме и мешающего нормальному проживанию.
Вышеперечисленные требования к коммерческой недвижимости отсутствуют. Кроме того, требования к качеству строительства апартаментов ниже, чем к жилым домам.
Налоговые послабления, государственная поддержка
Приобретая квартиру, покупатели могут вернуть часть процентов от суммы по ипотеке (13%) и до 520000 рублей налогового вычета при первой покупке, осуществленной в браке. Кроме того, существует государственная программа по предоставлению льготной ипотечной ставки при покупке квартиры при рождении второго ребенка. Также для приобретения жилья можно использовать материнский капитал.
Для покупки апартаментов государственная поддержка не предусмотрена.
Текущий и капитальный ремонт
В субъектах Российской Федерации существуют различные ставки для владельцев жилых помещений на капитальный и текущий ремонт.
Все работы по благоустройству здания, прилегающей территории и содержанию апартаментов собственники оплачивают самостоятельно, по мере необходимости.
Изъятие за долги
Апартаменты могут изъять за долги безо всяких ограничений, поскольку они являются коммерческой недвижимостью.
Нельзя изъять жилую недвижимость, если в ней зарегистрирован несовершеннолетний или оно является единственным у собственника. Но у владельцев квартир можно изъять квартиру за долги по ипотеке, даже если она является его единственной недвижимостью.
Ограничения по виду пользования
Квартиры можно использовать только для жилья. В каждом жилом комплексе, наряду с ограничениями со стороны государства могут быть свои, установленные общим собранием жильцов, порядки.
Собственники апартаментов вправе распоряжаться коммерческим недвижимым имуществом по своему усмотрению: проводить шумные работы, мероприятия с большим количеством посетителей; нет ограничений по времени работы предприятия, расположенного в апартаментах.
Прилегающая территория, инфраструктура
При строительстве жилого дома или микрорайона государство предусматривает обеспечение собственников квартир социальными объектами в ближайшей доступности: детские площадки, магазины для товаров первой необходимости, медицинские, дошкольные и школьные учреждения, парковочные места для автомобилей, места отдыха и досуга.
При планировке комплекса зданий апартаментов, владелец исходит из коммерческой выгоды и волен обустраивать принадлежащую ему территорию на свое усмотрение.
Плюсы апартаментов
В целом, цена на апартаменты ниже, чем у квартир на 15-20%. Ниже и кадастровая стоимость. Это обстоятельство практически уравнивает их рыночную цену с жилыми объектами.
У коммерческой недвижимости есть несколько преимуществ.
- Апартаменты могут приносить более высокий доход от аренды, чем квартиры.
- Они могут служить способом пассивного заработка и инвестициями в предприятие.
- Расположение апартаментов, в большинстве случаев, более выгодно для ведения коммерческой деятельности. Офис или предприятие могут находиться в одном здании с местом проживания.
- Стоимость квадратного метра ниже, чем у квартиры.
- После вероятного получения статуса жилого объекта апартаменты могут значительно вырасти в цене.
- Расположение некоторых комплексов рядом с жилыми кварталами с развитой инфраструктурой повышает их стоимость.
- Хороший вариант в качестве временного или второго жилья, если уже есть собственная квартира (дом) с постоянной регистрацией.
Минусы апартаментов
Апартаменты отличаются большими налогами на имущество, эксплуатационными и коммунальными расходами. В них нельзя зарегистрироваться на постоянной основе. Прилегающая территория может сначала быть комфортной, а после реконструкции оказаться непригодной для постоянного проживания.
Качество отделки, теплоизоляция, шумоизоляция, как правило, не самого высокого качества. А санитарные требования к коммерческой недвижимости ниже, чем к жилой.
Строительство апартаментов часто осуществляется с долевым участием. Но в случае банкротства застройщика, компенсация не гарантируется. Если здание, по какой-то причине, придется снести, то в отличие от собственников квартир, владельцы апартаментов не могут претендовать на полную компенсацию их стоимости.
4 комментария
Андрей Нестеров
Ну вообще это явление новое для нашей страны. Когда искали квартиру для покупки, то нам предлагали риелторы в том числе и апартаменты. У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы. В чём то квартира хороша, в чём то апартаменты. Но лично для нас плюсов было больше именно у квартиры. И мягко скажем плюсов существенных очень. У нас был маткапитал. Плюс банк под ипотеку только квартиры принимал. Да и регистрация нам нужна была постоянная. Так что однозначно квартира в нашем случае. А апартаменты как я понял больше подходят для инвестиций и сдачи в аренду. Для этих целей, это хороший вариант
Михаил Емелин
Я для себя лично апартаменты даже и не рассматривал когда покупали квартиру. Просто если взвесить все плюсы/минусы, то квартира выигрывает почти по всем статьям. Взять тот же налог — он здесь меньше. Та же ситуация с вычетами, а это весьма существенная сумма. Плюс маткапитал тот же. При покупке апартаментов его же использовать нельзя. Ну и так ещё много чего. Мы квартиру брали чтобы жить. Это естественно постоянная прописка и тд. В апартаментах только временная. Вот поэтому даже и не рассматривали этот вариант. Апартаменты хороши с точки зрения инвестиций. Купил и сдаешь. Вот для этого это хороший вариант
Олег Корнеев
Пока что в наших реалиях и при действующем законодательстве выбор очевиден — только квартира. Даже и сравнивать тут особо то и нечего. Если рассматривать для личного проживания и уж тем более для проживания семьи, то квартира и точка. Если для коммерческого использования и особенно для краткосрочной аренды, то тут уже апартаменты. Если про плюсы говорить, то тут квартира почти во всём выигрывает, от размера налога до возможности взять ипотеку. Мы с женой когда покупали квартиру в прошлом году, то апартаменты даже и не рассматривали. Но в будущем может ситуация и изменится, всё от законодателей зависит в этом вопросе
Павел
Если рассматривать этот вопрос с точки зрения именно жилой недвижимости, как единственного жилья, то естественно лучше квартира. И лучше почти во всём, почти по всем показателям. Тут даже долго перечислять то и не надо плюсы, они во всём, начиная от регистрации и заканчивая налогом. Когда аппараты законодательно поменяют свой статус, вот тогда ситуация может и изменится. Но когда это произойдет и произойдет ли вообще, это большой вопрос. А вот с точки зрения пассивного дохода, то тут как раз апартаменты более привлекательны. Ну и на вопрос в статье я лично отвечу так — смотря для чего, но всё же если в общем рассматривать, то естественно квартира лучше