Выкуп комнаты в коммунальной квартире у государства

Оформление собственности на комнату в коммунальной квартире – один из самых доступных способов приобретения недвижимости. При небольших финансовых возможностях человек может стать владельцем своего жилья. Приобрести его можно не только у частного лица, но и у государства. Разберемся вместе, как происходит выкуп комнаты у местной администрации.

Кто может рассчитывать на выкуп муниципального жилья

Согласно ст. 244 ЖК РФ гражданину недостаточно иметь определенную сумму денег для выкупа жилья у государства. Сразу после освобождения доли в коммунальной квартире комната не становится доступной для покупки. Для начала предлагают оформить договор соцнайма другим собственникам квадратных метров в этом объекте. Однако для этого они должны соответствовать требованиям:

• иметь статус малоимущих, нуждающихся в жилье и стоящих на очереди;
• семьи, которые малоимущими не являются, но по закону они могут быть признаны нуждающимися (при условии, что жилплощадь, приходящаяся на каждого члена семьи, имеет метраж менее установленной нормы).

Этим категориям граждан комната, признанная освободившейся, предоставляется по договору соцнайма. Если на выкуп претендуют граждане, нуждающиеся в расширении жилплощади, но не являющиеся малоимущими и не стоящими на очереди на улучшение жилищных условий, то они могут стать собственниками только по договору купли-продажи. К этой категории относят граждан, которые обеспечены жильем менее нормы на одного человека (их относят к третьей очереди).

Важно! Если после отправки уведомления в ведомство не обратились граждане, которые вправе претендовать на помещение в приоритетном порядке, комната может быть предоставлена физическим лицам, не имеющим отношения к конкретной коммунальной квартире. Но одни должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Продавать комнату местная администрация может по рыночной стоимости.

Если таких претендентов на освободившуюся площадь не найдено, то граждане могут выкупить ее у местной администрации. Но право на выкуп будет сначала предоставлено людям, чья жилплощадь меньше принятой нормы. Важно учитывать, что каждый регион устанавливает свои нормы. Но есть средние цифры, по которым на каждого члена семьи приходится не менее 16 кв. м.

Когда найдено несколько претендентов, имеющих право рассчитывать на покупку жилья, преимуществом обладают те, кто проживает в конкретной квартире, где освободилась комната. Также шансы на выкуп будут выше у тех граждан, кто встал на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий раньше остальных.

Важно! Претендент должен быть либо собственником, либо нанимателем одной из комнат в квартире. Наличие регистрации по месту пребывания не будет признано весомым основанием для покупки.

Что такое ГосЖилФонд, и каким образом происходит его формирование

Согласно ст. 19 ЖК РФ ГосЖилФонд включает в себя жилые помещения, которые принадлежат на праве собственности государству или определенным субъектам РФ. Он формируется в результате освобождения объектов недвижимости в рамках содействия очередникам.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

Ваше имя

Введите номер телефона

Ваш вопрос

Комнаты в коммунальных квартирах освобождаются, когда владельцы меняют место жительства, в связи с их смертью (граждане заключали договор социального найма, который перестал действовать). В ГосЖилФонд также переходит выморочное имущество (под ним понимают объект недвижимости, который был в собственности умершего человека, но его никто не унаследовал после его смерти).

Где размещают информацию о выставлении комнаты на продажу

Местная администрация никак не оповещает о пустующих комнатах в коммунальных квартирах, доступных для приобретения. Право выкупа обычно предоставляется в первую очередь другим жильцам этого объекта. Но для совершения сделки нужно убедиться в том, что договор соцнайма прекратил свое действие. Даже при условии, что комната пустует в течение долгого времени, соседи не могут занять ее или рассчитывать на выкуп.

После того как помещение в коммунальной квартире становится свободным, администрация информирует об этом других собственников. В разных регионах действуют разные методы оповещения. В Москве претенденты получают официальное уведомление от Департамента городского имущества. В нем представлена полная информация об освободившемся жилье с уточнением адреса объекта недвижимости и ведомства, в котором можно подать ходатайство на выкуп.

Внимание! Претендентами на приобретение муниципального жилья в столице могут стать только те граждане, которые жили по соседству (в той же коммунальной квартире), и кто прожил на территории Москвы не менее 10 лет. В регионах требования к кандидатам менее строгие. В среднем каждый из них должен прожить не менее 5 лет в одном регионе. При этом совсем не обязательно, чтобы человек был собственником комнаты в коммунальной квартире в течение этого времени.

Подача документов

Претендент должен подать в местную администрацию заявление на выкуп объекта недвижимости. В Москве для этих целей совсем не обязательно лично посещать Департамент городского имущества. Заявление можно подать через официальный сайт государственного учреждения или в МФЦ. На его подачу кандидату дается полгода с того времени, как ему пришло извещение.

Что нужно предоставить

Чтобы представители административного органа могли оформить договор социального найма, нужно представить такие документы:

• заявление о намерении получить жилье на льготных условиях;
• паспорт заявителя и членов семьи, свидетельства о рождении детей (копии);
• свидетельство о заключении брака (копия);
• договор социального найма на другую комнату в этой квартире;
• согласие совершеннолетних членов семьи, проживающих по одному адресу вместе с заявителем, на составление и подписание нового договора найма;
• документы, которые могут подтвердить исполнение условий договора найма (своевременная оплата коммунальных услуг);
• документы, в которых указаны технические характеристики жилого помещения (площадь, наличие балкона);
• задокументированные сведения об изменениях обстоятельств, которые можно считать основанием для обращения.

Уполномоченный орган может самостоятельно запросить выписку из ЕГРН, ордер на вселение, или попросить претендента предоставить их после рассмотрения вышеперечисленных документов.

Какой пакет документов должен быть приложен к заявлению (он потребуется для составления договора купли-продажи):

• паспорта супругов и свидетельства о рождении детей (копии);
• свидетельство о браке (копия);
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги на покупку жилья при условии, что он/она не участвует в сделке;
• технический паспорт комнаты, которую претендент собирается выкупить у государства;
• действующий договор соцнайма на другие помещения;
• выписка из ЕГРН (если оформлена собственность);
• при наличии других соседей нужно предоставить письменный отказ от выкупа помещения;
• регистрация (в столице не менее 10 лет);
• уведомление о постановке физического лица на учет.

Выписку из ЕГРН владелец комнаты в коммунальной квартире может заказать в МФЦ или на сайте госуслуг. Существует несколько вариантов этого документа, но для рассмотрения заявки на выкуп освободившегося в квартире жилья подойдет самая простая и дешевая выписка. В ней будут указаны основные характеристики объекта недвижимости и перечислены зарегистрированные лица. Стоимость такой выписки составляет 460 руб. в бумажном виде. На сайте госуслуг можно заказать онлайн-выписку бесплатно.

Для заказа выписки понадобится кадастровый номер помещения. Его указывают в свидетельстве о регистрации права. Важно знать, что при отсутствии этого документа кадастровый номер можно запросить на сайте Росреестра.

Если человек прописан по адресу постоянного проживания более 10 лет, то ему не нужно предъявлять подтверждение о регистрации. При личной подаче документов в Департамент Городского имущества заявитель получить расписку с перечнем бумаг и отметкой о дате приема ходатайства на рассмотрение. При онлайн подаче пользователю придет электронное подтверждение на адрес электронной почты.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

Ваше имя

Введите номер телефона

Ваш вопрос

Согласно действующему законодательству РФ, письменный отказ соседей по коммуналке от выкупа освободившейся комнаты не нужно заверять нотариально. Документ желательно предоставить вместе с основным пакетом, потому что все соседи, проживающие в коммунальной квартире на момент освобождения комнаты, имеют право на выкуп в равных условиях. Факт отказа должен быть заверен подписью и датой. Помимо этого, в заявлении должны быть указаны ФИО соседей-собственников жилья, адрес их комнаты, причина отказа.

Внимание! Согласно ч.2 ст.250 ГК РФ срок действия отказа соседей от преимущественного права на выкуп комнаты составляет 1 месяц. По истечении этого месяца желательно получить новый отказ для предоставления по месту требования.

Ожидание решения

После проверки документов на соответствие существующим критериям Департамент будет готов дать ответ. На этом этапе будет организована экспертиза, в результате которой выставят стоимость освободившегося жилья. Комиссия решит выставлять комнату на выкуп или нет. Если ответ будет положительным, заявитель получит уведомление от ведомства, к нему будут прилагаться два документа: один из них об оценке помещения и приглашение в ведомство для получения реквизитов для оплаты.

Как происходит расчет стоимости

Купить комнату в коммунальной квартире у государства можно по рыночной стоимости жилья. Ее определит независимый оценщик после того как заявка претендента на выкуп будет одобрена. Если гражданин был поставлен на учет нуждающихся в расширении площади проживания семьи, то к рыночной стоимости объекта будет применен понижающий коэффициент. Его размер будет зависеть от времени, сколько человек стоит на учете:

• до 5 лет – коэффициент 0,6;
• 5-10 лет – коэффициент 0,5;
• 10-15 лет – коэффициент 0,4;
• более 15 лет – коэффициент 0,3.

Если заявитель занимает объект недвижимости по договору коммерческого найма, то при появлении возможности выкупа помещения будет применен коэффициент 0,6. Если заявители имеют заслуги перед РФ, применяется коэффициент 0,4 при покупке объекта недвижимости площадью до 33 м².

Заключение сделки

После получения положительного ответа на запрос претенденту будет дано три месяца на внесение указанной суммы денег. Если он не успеет справиться с этой задачей в срок, его заявление будет аннулировано, и право выкупа может быть передано другому кандидату.

Важно знать, что выкуп комнаты у государства может быть произведен как с рассрочкой платежа, так и с соблюдением условия полной оплаты. Если рассрочка платежа не предусмотрена, заплатить всю сумму нужно до подписания договора купли-продажи. Когда средства будут переведены на указанный счет, квитанцию об уплате следует передать в Департамент. Договор купли-продажи будет составлен и передан на подписание в течение 5 рабочих дней. После этого можно гражданин сможет заняться оформлением собственности в Росреестре.

При покупке комнаты в рассрочку сначала составляют договор, в котором будет определен размер первоначального взноса и последующих платежей, а также прописаны точные даты внесения денежных средств.

Выкуп последней комнаты в коммуналке

Собственникам жилья в коммунальных квартирах нужно знать, что на выкуп последней комнаты по действующему закону распространяются особые условия. Даже при условии, что гражданин не находился в очереди на улучшение жилищных условий, он получает скидку на приобретение помещение, которая равна 40% от рыночной стоимости. При этом для людей, стоящих в очереди, будут действовать дополнительные льготы. Такие граждане смогут выкупить последнюю комнату в квартире, заплатив 30% от рыночной стоимости.

Как предоставляется рассрочка

Оформление рассрочки при покупке жилых помещений у государства осуществляется с 2011 года. Чтобы воспользоваться этим способом оплаты, нужно составить заявление и направить его в ведомство, которое занимается вопросом продажи жилья из ГосЖилФонда.

На каких условиях предоставляют рассрочку:

• срок – не более 5 лет;
• размер первоначального взноса – не менее 30%;
• претендент обязан ежемесячно оплачивать проценты, которые начисляются на остаток стоимости комнаты (для расчета берется ключевая ставка ЦБ РФ, фиксируемая на дату заключения договора);
• досрочное погашение долга – возможно;
• ежегодное страхование помещения – обязательно.

После оплаты первого взноса помещение будет оформлено в собственность, но оно будет находиться в залоге у администрации до полного погашения долга.

Для выкупа комнаты у государства можно использовать ипотечное кредитование. Однако далеко не все банки готовы кредитовать подобные сделки. Важным отличием от рассрочки является то, что при ипотеке собственность на помещение будет оформлена на заемщика денежных средств, а комната будет находиться в залоге у банка. При оформлении рассрочки залогодержателем будет выступать административный орган.

В каких случаях гражданин получит отказ в выкупе

Заявитель не сможет воспользоваться услугой в следующих ситуациях:

• если он не проживал в коммунальной квартире на момент освобождения комнаты;
• при условии, что на одного члена семьи приходится более 18 м²;
• если одновременно рассматривалось несколько заявок, и условия жизни других претендентов хуже, чем у конкретного кандидата и членов его семьи.

Решение будет принято жилищной комиссией с учетом всех обстоятельств.

Из этого можно сделать вывод, что выкуп комнаты у государства – не такая простая задача. Для этого претендент должен соответствовать ряду критериев. Ему нужно состоять на учете на расширение жилплощади, и он должен проживать в квартире, в которой освободилось помещение. В некоторых регионах установлен определенный срок для проживания.

Если кандидат соответствует этим требованиям, у него примут заявление на выкуп. Его нужно предоставить в местную администрацию вместе с основным пакетом документов. Если ответ будет положительным, претенденту останется внести оплату, подписать договор и получить свидетельство о регистрации сделки в Росреестре.