Согласно действующему законодательству собственник помещения вправе настаивать на том, чтобы арендатор покинул помещение в случае досрочного расторжения соглашения об аренде. Если договор не был заключен, риски несут как квартиросъемщик, так и арендатор. Согласно статистике, в России более 80% арендной недвижимости находится в теневом секторе. В первую очередь это объясняется нежеланием собственников платить достаточно существенный налог с дохода. Разберемся вместе, как выселить из квартиры арендатора, который не платит арендную плату, при наличии соглашения и без него.

Основания для выселения недобросовестных квартиросъемщиков

Если был заключен договор аренды, то в нем можно найти основания для выселения. Хотя зачастую для его составления используются типовые соглашения, в которых наличие этих пунктов не предусмотрено. В этом случае следует принимать во внимание следующие основания:

  • отсутствие своевременной оплаты аренды или коммунальных платежей;
  • нарушение закона о тишине;
  • намеренная порча имущества;
  • использование жилого помещения не по назначению (варианты регламентируются статьей ЖК РФ).

Большинство договоров аренды заключаются на 11 месяцев с правом пролонгации. В них обычно прописывает, что просрочкой считается неуплата арендной платы в течение 11 месяцев с назначенной даты платежа. Если срок договора больше, то просрочкой может быть пропуск обязательных платежей в течение полугода.

Как следует поступать по закону

Законопослушные граждане должны знать, что ни при каких условиях нельзя выселять арендатора силой. Делать это запрещено, даже если он пропускает платежи и отказывается покидать помещение. Ошибочным будет мнение, что собственники могут приехать в своей жилье во время отсутствия арендатора, чтобы была возможность выставить за порог его вещи и сменить замки. Такое поведение уголовно наказуемо. В этом случае квартиросъемщик сможет подать в суд на арендодателя, и у него будут шансы выиграть процесс даже при условии нарушения условий проживания в арендуемом жилье.

Отношения арендатора и арендодателя регламентируются законом №188 ФЗ ЖК РФ. Единственным способом выселить недобросовестных арендаторов, которые игнорируют срок оплаты аренды, считается передача дела в суд. При наличии договора решение будет принято быстрее.

Важно! Перед тем как привлечь судебные органы, которые помогут разрешить конфликтную ситуацию, нужно попытаться решить вопрос своими силами. Для этого обе стороны должны прийти к договоренности. Способ переговоров не стоит недооценивать. Используя его с целью поиска компромисса, арендатор сэкономит время и моральные силы.

Важность подписания соглашения

При составлении договора аренды нужно учитывать, чтобы в нем были прописаны основания для выселения жильцов. Это можно сделать до окончания срока аренды. В соглашение должны быть включены пункты об ответственности сторон и опись имущества для возможности предъявить претензию в случае порчи или неаккуратного использования.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Если не получается прийти к компромиссу, собственнику нужно составить требование о досрочном расторжении договора. В нем обязательно должна присутствовать ссылка на п. 2 ст. 687 ГК. Законопроект устанавливает порядок расторжения соглашений в одностороннем порядке, если при краткосрочном найме арендатор не вносит плату более двух раз подряд в период, установленный подписанным документом.

    Документ следует вручить арендатору под расписку. Далее владелец квартиры должен подготовить подтверждения того, что конкретно нарушает арендатор. К примеру, это может быть выписка с банковского счета, на который должны были приходить ежемесячные платежи за аренду. Ее можно использовать при участии в судебном разбирательстве в качестве свидетельства о нарушении условий договора.

    При отказе арендатора платить за аренду собственник не может быстро выселить его из квартиры согласно действующему законодательству. На это уйдет какое-то время. После вынесения решения в суде служба приставов займется его исполнением.

    Договор найма рекомендуют подписывать с любыми жильцами вне зависимости от степени родства или знакомства. Даже сдавая квартиру лучшему другу или близкому родственнику, можно столкнуться со сложностями его выселения при несоблюдении условий соглашения. Собственник жилья должен помнить, что устные договоренности не имеют никакой юридической силы. Если рассмотрение конфликтной ситуации будет проходить в суде, то подобные подтверждения правоты владельца жилья не будут учитываться.

    Также важно вычитать договор и уделять внимание каждому пункту. Следует учесть все ситуации, которые могут произойти. Максимально подробно должна быть прописана ответственность со стороны квартиросъемщиков за неисполнение условий договора.

    Если соглашение отсутствует

    Нежелание заключать договор аренды связано, прежде всего, с возможностью уклониться от уплаты налогов. Часто арендаторы, впуская в квартиру новых жильцов, не видят смысла заключения соглашения и договариваются об условиях проживания на словах. Ставя перед собой цель сэкономить 13% с арендной платы за год, собственники недвижимости не задумываются о том, что могут столкнуться с серьезными рисками, если квартиросъемщик откажется выполнять договоренности.

    Чтобы избежать выплаты судебных издержек, сторонам нужно постараться решить конфликт мирным путем. Рассмотрим, какие бывают способы воздействия на арендатора, когда возникает необходимость выселения из квартиры из-за несоблюдения условий проживания:

    • достичь мирной договоренности;
    • составить требование о выселении и передать его жильцу;
    • при отказе принять требование составляют акт при свидетелях (соседях);
    • воспользоваться услугами участкового;
    • обратиться в суд.

    Передача дела на рассмотрение в суд считается действенной мерой, однако прибегать к ней рекомендуют только в крайних случаях. Для экономии времени и сил обеих сторон лучше избегать судебных разбирательств.

    как по закону выселить задолжавшего арендатора

    Часто собственники жилья пренебрегают оформлением официального договора аренды. Отношения между арендатором и арендодателем строятся лишь на доверии друг к другу. При возникновении конфликта владельцы недвижимости должны будут подавать иск об истребовании своего имущества из чужого владения, присвоенного незаконным путем. При этом неоплаченные платежи будут взыскивать как неосновательное обогащение.

    Срок договора истек

    Если арендатор не освобождает квартиру после истечения срока действия соглашения, на практике возможны два варианта решения такой проблемы. Собственник может подать в суд иск, который обязывает жильца покинуть помещение, потому что он проживает в нем на нелегальных основаниях. Неуплаченные платежи будут взыскиваться как неосновательное обогащение.

    Арендодатель также может составить иск, по которому арендатор должен покинуть помещение и уплатить платежи в рамках соглашения об аренде. В судебной практике принято считать, что несмотря на окончание срока действия договора, он имеет некую силу, потому что когда-то существовал. Этой позиции придерживается Верховный Суд РФ. Но перед подачей иска, важно изучить требования по этому вопросу судов, расположенных в конкретном округе. Также можно ознакомиться с принятыми решениями арбитража, рассматривающего иск, по подобным делам.

    Ситуация, когда договор аренды был когда-то составлен, но на момент появления задолженности по арендной плате истек, считается одной из самых запутанных. Арендодатель и арендатор могут воспользоваться правом на расторжение соглашения в одностороннем порядке. Но это возможно при условии, что одна из сторон допустила нарушения условий.

    Есть ли особые условия для арендаторов с детьми

    Многих интересует вопрос: может ли собственник квартиры выселить из нее за неуплату арендной платы граждан с детьми. На практике владелец жилья на это имеет полное право при возникновении любых спорных ситуаций, в том числе, и выявления несвоевременной выплаты долговых обязательств. Права детей в этом вопросе совпадают с правами их родителей или опекунов. Согласно ст. 688 ГК РФ расторжение договора предполагает выселение всех членов семьи. Никаких преференций детям, не достигшим возраста совершеннолетия, не предусмотрено.

    Какие действия считаются противозаконными

    Часто можно услышать такие рекомендации собственникам, которые не могут избавиться от квартиросъемщиков, как удержать вещи недобросовестных плательщиков и сменить замки, когда арендаторов нет в помещении. По закону удерживать вещи до возмещения долга можно только в том случае, если такой пункт прописан в договоре. Но при этом нужно учитывать, что вне зависимости было ли подписано сторонами соглашение, менять замки на входных дверях в помещение и вывозить за его пределы вещи не рекомендуется. Подобные действия будут рассматриваться как хищение личного имущества.

    Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

      Также нельзя применять никакое физическое воздействие. Любая грубая сила станет причиной усугубления конфликта, в результате чего арендатор может подать в суд на собственника, предъявив ему обвинения по более серьезным статьям.

      Что поможет обезопасить себя

      В некоторых случаях для расторжения договора найма в случае несвоевременной уплаты долга собственник может использовать страховой депозит. Однако пункт о его наличии должен быть включен в договор. При составлении документа следует прописать максимально допустимый срок задержки оплаты, после которого владелец недвижимости вправе расторгнуть соглашения без участия второй стороны. Обычно этот период не может быть больше 10 дней. Какие ограничения могут быть использованы для минимизации рисков для собственника:

      1. Отдельным пунктом в договоре можно прописать необходимость уплаты пени за каждый день просрочки.
      2. Среди условий может быть такое: при появлении задержки внесения арендных платежей владелец жилья вправе ограничить арендатору доступ в квартиру.
      3. Отдельным пунктом можно выделить конфликтное расторжение договора. Собственнику нужно обозначить, что конкретно будет считаться конфликтом между сторонами. А также условия, при которых допускается принудительное выселение и штрафные санкции за невыполнение этих обязательств.

      Однако нужно быть готовым, что квартиросъемщик, обладающий необходимыми знаниями, может найти доказательства неправомерности деятельности хозяина помещений. Представив их в суде, он сможет рассчитывать на выплату компенсации морального ущерба. Потому что по действующему законодательству арендодатель ни при каких условиях не может ограничивать доступ к личным вещам.

      Почему обращаться в суд невыгодно обеим сторонам

      На практике дела по взысканию задолженности по арендным платежам редко доходят до судов. Квартиросъемщики, услышав о намерениях владельца жилья, быстро гасят долг.

      Если собственник уклоняется от уплаты 13% налога с получаемого дохода с аренды, он не будет торопиться афишировать факт сдачи, тем более передавать дело в суд. Сведения могут дойти до налоговой инспекции, в результате чего арендодателя обяжут уплатить не только налоги, но и штрафы за уклонение от конституционной обязанности. В некоторых случаях собственнику проще пожертвовать суммой долга, если ему удастся договориться с арендатором, что он освободил квартиру как можно быстрее.

      кого нельзя выселить

      Важно! Оформив аренду официально, владелец квартиры защищает свои интересы. Оплачивая налог с полученных денег, он будет быть уверен, что в любой момент можно обратиться в суд на законных основаниях.

      Как выселять квартиросъемщика через суд

      Перед обращением в суд контрагенту нужно отправить претензию и дождаться ответа на нее. Арбитражный процессуальный кодекс РФ установил срок 30 дней, в течение которого должен быть дан ответ квартиросъемщиком. Если контрагент не выполняет требования претензии, либо не дает по ней ответ, владелец недвижимости вправе составить исковое заявление. В нем нужно описать основания обращения к третьим лицам за помощью в выселении арендатора. Опытный юрист поможет составить оценку фактических обстоятельств при помощи отнесения конкретного случая к определенным нормам, принятым действующим законодательством. Также следует привести ссылки на доказательства.

      Внимание! Исковое заявление должно быть составлено в строгом соответствии с действующими требованиями ст. 125-126 АПК РФ. Если предписания не соблюдены, иск не будет рассмотрен.

      На судебных заседаниях истец и ответчик приведут доказательства, влияющие на вынесение решения в их пользу. Конечным этапом станет вынесение решение и приведение его в исполнение. Вступление в силу судебного акта далеко не всегда обязывает недобросовестного квартиросъемщика покинуть жилье. В этом случае собственнику объекта недвижимости нужно получить исполнительный лист и обратиться за помощью к судебным приставам. После этого будет возбуждено исполнительное производство.

      Арендатора уведомят о сроке, в течение которого он обязан добровольно освободить помещение, не принадлежащее ему по закону. Выселение может быть принудительным с описью имущества и приглашением понятых.

      Важно! При условии, что договор аренды жилого объекта, ранее заключенный между двумя заинтересованными сторонами, признают недействительным, то арендодатель должен подать иск на возвращение сторон в первоначальное состояние. После этого будет решаться вопрос, каким образом жильца можно выселить из квартиры за несоблюдение договоренностей. Действовать нужно будет так же, как в случае, когда соглашение составлено не было.

      Вместо заключения

      Когда собственник принимает решение о сдаче жилья в аренду, ему следует заранее позаботиться о составлении договора. В него необходимо включить пункт о расторжении соглашения между сторонами при возникновении конфликтной ситуации. Для начала желательно попытаться договориться и найти устраивающее арендатора и арендодателя компромиссное решение.

      Если проблему нельзя решить без привлечения третьих лиц, следует составить претензию, которая обяжет жильцов выселиться из квартиры. Судебная инстанция представляет собой крайние меры, которыми стоит воспользоваться при невозможности урегулировать конфликт другими способами.