Когда речь идет о наследовании жилья, находящегося в собственности муниципалитета, нужно быть готовым, что процесс передачи прав на объект будет сильно отличаться от сделок с приватизированной недвижимостью. Граждане должны иметь в виду, что жильцы, получившие право проживать в муниципальной квартире, не могут распоряжаться помещениями по своему усмотрению. В связи с этим, по действующим законам РФ физическое лицо не вправе унаследовать имущество, принадлежащее органам местной власти. Однако в некоторых случаях родственники жильцов могут продолжать пользоваться недвижимостью на законных основаниях. Для этого необходимо соблюдение ряда условий.
Содержание
Что написано в законе
Жилой объект, который называют муниципальным, не может ни при каких условиях быть в собственности у физического лица. Квартира принадлежит органам государственной власти или другим подведомственным организациям. Ее сдают в наем за определенную плату чаще всего на долгосрочный период. При заселении жильцы не становятся собственниками недвижимого имущества. Наниматели могут пользоваться жильем по договору социального найма.
Если умерший человек был одинок, и он не успел приватизировать квартиру, то никто из его ближайшего окружения не сможет претендовать на получение квадратных метров. В этом случае жилье принадлежит муниципалитету, а не конкретному гражданину. Право проживания по договору соцнайма неразрывно связано с личностью квартиросъемщика, и оно не передается по наследству. После смерти нанимателя статус квартиры не меняется. Жилье остается единицей муниципального жилищного фонда.
Согласно п. 1 ст. 67 ЖК РФ физическое лицо, заключившее договор социального найма с органами местного самоуправления, получает право пользоваться помещением бессрочно. Если человек соблюдает условия договора, то выселить его из жилья практически невозможно. Основанием для расторжения договора может стать признание его состояния аварийным и непригодным для проживания.
Муниципалитет может лишить прав пользования жилого помещения, если оно используется не по назначению. К примеру, в квартире был оборудован салон красоты или организована работа частного детского сада. Также жильцов попросят покинуть объект недвижимости, если в нем разводится плесень, живут насекомые, граждане умышленно наносят ущерб несущим конструкциям. Согласно ЖК РФ наниматели муниципального жилья не должны иметь долги за коммунальные услуги. При их выявлении договор будет расторгнут досрочно.
Если гражданин не нарушает перечисленных выше требований, то он на законных основаниях может проживать в квартире, собственником которой является муниципалитет, пожизненно.
Что такое договор соцнайма
Это такой же договор аренды жилого помещения, только арендодателем является орган местного самоуправления или государство. Отношения нанимателя с собственником объекта недвижимости регулируются ЖК РФ. К муниципальным квартирам предъявляют особые требования: в них должно быть проведено освещение, отопление, должны исправно работать система водоснабжения и канализация.
Также квартира должна подходить кандидату и членам его семьи по площади. К примеру, гражданам, проживающим в Санкт-Петербурге, положено по 20 м² на одного человека. Это значит, что семья нанимателя вправе оставлять запрос для предоставления жилья с комфортными условиями проживания.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
Требования к приватизации
Когда наниматель умирает, и поднимают вопрос с наследованием, согласно статье 1112 ГК РФ наследники вправе претендовать на получение имущества, которое было в собственности наследодателя на день его смерти. К нему не относят жилые помещения, принадлежащие муниципальному образованию или государству и сдаваемые в долгосрочную аренду. Однако при условии, что наниматель смог приватизировать жилье при жизни, оно будет включено в наследственную массу. Это означает, что квартира достанется претендентам на наследство вместе с другим имуществом умершего.
Приватизация считается бесплатной передачей жилой площади жильцам, проживающих в ней по договору социального найма.
Какие требования предъявляют к гражданам, желающим приватизировать муниципальный объект недвижимости:
- быть гражданином РФ;
- быть прописанным в муниципальной квартире;
- иметь право на приватизацию (дается раз в жизни);
- иметь на руках согласие от муниципального органа власти;
- если кто-то из ближайших членов семьи отказывается принимать участие в процессе, от него должен быть оформлен официальный отказ, заверенный нотариусом.
Формально воспользоваться этой услугой граждане РФ могут бесплатно. Но на деле им придется немного потратиться. Конечно, по сравнению со стоимостью жилья сумма будет совсем не большой. Если кандидат собрал все необходимые документы и подает заявление через Госуслуги, то ему нужно будет оплатить госпошлину в размере 1400 руб.
Родственникам пожилых людей, проживающих в муниципальном жилье, юристы рекомендуют позаботиться заранее о приватизации квартиры. Для этого им нужно помочь собрать документацию и подать ее на рассмотрение через МФЦ. После оформления собственности владелец квадратных метров сможет распоряжаться ими по своему усмотрению.
Важно! Согласно п. 5 ст. 83 ЖК РФ если наниматель до своей смерти проживал в муниципальной квартире один, то после ее наступления действие договора соцнайма будет прекращено. Муниципалитет вправе вселить в квартиру новых жильцов. Наследники квартиросъемщика не смогут претендовать на переоформление договора.
Граждане, заключившие договор социального найма и проживающие в муниципальном жилье, могут подать заявления на его приватизацию. При этом нужно учитывать, что по закону право на бесплатную приватизацию человек получает раз в жизни.
В судебной практике принято выделять еще один случай, когда наследники могут стать собственниками муниципальной недвижимости. Это происходит при условии, что наниматель успел подать заявление на приватизацию помещения, но он умер, не дождавшись передачи права собственности. Вступление по наследству в этом случае возможно только по решению суда. Заявители не всегда получают одобрение, но заявлять о своих правах стоит.
Внимание! Судебная практика по вопросу наследования неприватизированного жилья (при условии, что квартиросъемщик успел подать документы на оформление собственности) неоднозначна. Как правило, суды первой инстанции отклоняют запрос, но наследникам удается получить положительный ответ при подаче апелляции.
Есть вероятность, что в результате рассмотрения дела в органах судебной власти имущество будет включено в наследственную массу.
Если объект недвижимости не был приватизирован
В случае если жильцы не успели оформить приватизацию, квартира по закону останется в социальном найме. Родственников умершего, который являлся ответственным квартиросъемщиком, не выгонят из нее. Для защиты своих прав в этом вопросе нужно руководствоваться п.2 ст.672 ГК РФ. Там сказано, что после смерти нанимателя муниципального жилья договор социального найма может быть перезаключен с одним или несколькими членами его семьи. Однако претенденты должны были проживать в квартире с умершим человеком на момент его смерти.
Бывают случаи, когда наследник не проживал вместе с ответственным квартиросъемщиком, но оплачивал коммунальные платежи и периодически ночевал в квартире. Желательно, чтобы люди, живущие по соседству, могли подтвердить этот факт. Тогда суд не сможет лишить гражданина права претендовать на квадратные метры после смерти нанимателя.
Нужно принимать во внимание! Шансы на то, что жилье останется у семьи покойного, будут гораздо выше, если до своей смерти он зарегистрирует родственников в своей квартире.
При этом совсем не важно, кто из родственников станет следующим нанимателем. Принимать решение по этому вопросу могут все родственники, проживающие в муниципальной квартире. Помимо этого, закон позволяет заключить договор соцнайма не с одним человеком, а со всеми членами семьи, которые вправе претендовать на это. Основным условием является наличие близкой родственной связи с умершим. Кандидаты могут быть родителями, детьми или супругами бывшего нанимателя.
Гражданские супруги после смерти сожителя могут обратиться в суд для подтверждения своего статуса. На этом основании они смогут стать кандидатами на переоформления договора социального найма. Однако чаще всего такие требования не удовлетворяют. Считается, что брак должен быть официально зарегистрированным.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
Можно ли вселять в муниципальную квартиру кого-то по своему желанию
У арендатора есть право вселить посторонних граждан в муниципальную квартиру. Однако делать это можно только после получения согласия от органов местной власти и других жильцов, оформивших договор социального найма. Если наниматели решат подать заявление на приватизацию, то каждый квартиросъемщик вправе рассчитывать на получение равной доли в собственность. При этом не будет учитываться, был ли он в числе наследников бывшего нанимателя или нет.
Важно! Наймодатель имеет право отказать в выдаче разрешения на вселение в муниципальную квартиру посторонних людей, если площадь жилья на одного человека будет меньше принятой нормы. В каждом регионе принята своя учетная норма. К примеру, в Москве она составляет 10 м²для отдельных квартир и 15 м² для коммунальных. В Петербурге норма для коммунальных квартир такая же, как и в Москве, а для отдельных меньше на 1 м².
Наследники могут предложить пожилому человеку отказаться от приватизации на его имя. В этом случае они смогут приватизировать жилье на себя и стать единственными собственниками, а ответственный наниматель будет прописан в квартире. Он сможет по своему желанию и при получении согласии собственников вселять в помещение кого угодно, однако новые жильцы не смогут претендовать на квадратные меры после его смерти. Если собственность оформлена на детей, то даже законная супруга умершего человека, прописанная в квартире, не будет иметь на нее право.
Что нужно для переоформления договора социального найма
После семейного совета, на котором будет решено, кто станет новым нанимателем, жильцы должны подготовить пакет документов и отправить его на рассмотрение в муниципалитет. Чаще всего органы местной власти являются собственником объектов недвижимости. Пакет документов может быть разным в зависимости от конкретного случая, однако основной состав остается неизменным.
Что нужно подготовить:
- Заявление от нового квартиросъемщика. В разных муниципалитетах есть свои требования к его заполнению. Бланк заполняется на месте.
- Паспорт кандидата. Если нанимателей будет несколько, то каждый из них должен представить свой документ. Каждый из них должен прийти на прием лично. Если такой возможности нет по каким-то причинам, то нужно оформить нотариальную доверенность.
- Договор соцнайма на имя умершего гражданина. По действующему законодательству, если жилье было сдано в наем до 2005 г., на него потребуют предоставить ордер. До указанного периода этот документ подтверждал право физического лица на заселение и проживание в муниципальном жилье.
- Свидетельство о смерти квартиросъемщика. Его выдают в ЗАГСе, где фиксируют основные этапы жизни человека от появления на свет до смерти. Чтобы получить документ, по месту требования нужно предоставить форму 106/у-08, которую заполняет медицинское учреждение, где был установлен факт смерти.
- При наличии в квартире других жилье нужно принести их письменное согласие на оформление договора соцнайма на конкретного человека. Вопрос касается дееспособных совершеннолетних граждан. Документ заверяется в нотариальной конторе.
На рассмотрение ходатайства обычно уходит не более 30 дней. Срок принятия решения зависит от загруженности представителей местной власти, а также правил, установленных в муниципалитете. После одобрения заявки кандидат подпишет дополнительное соглашение. В нем его укажут как нового нанимателя жилья.
При условии, что муниципалитет не одобрит заявку, кандидат вправе обратиться в суд для защиты своих интересов. Для рассмотрения дела он должен предоставить полный пакет документов, подтверждающих право на перезаключение договора на его имя.
Родственники нанимателя рискуют потерять жилплощадь, если они не приватизируют квартиру до смерти наследодателя. Однако при совместном проживании с ответственным квартиросъемщиком его наследники смогут переоформить договор социального найма и получить право собственности на всю квартиру целиком после того, как человек умрет. В этом случае до смерти нанимателя есть риск потерять контроль над ситуацией: пожилой человек может при помощи третьих лиц приватизировать жилье и подарить его постороннему человеку. Тогда ближайшие родственники не будут иметь права на квадратные метры.
Что в итоге
Когда будет заключен новый договор социального найма, наследник получает право приватизировать жилье. Это право дается каждому гражданину РФ раз в жизни. Все проживающие в квартире люди могут претендовать стать собственниками в равных долях. Это касается не только дееспособных взрослых, но и несовершеннолетних детей. Родители могут подать ходатайство в органы опеки и попечительства на исключение их из участия в приватизации.
Жильцы, достигшие совершеннолетия, вправе отказаться от своей доли. Для этого составляют письменный отказ при подаче на рассмотрение пакета документов. Право на приватизацию за ними будет сохранено, однако использовать его они могут для другого муниципального жилья. Если человек принимал участие в процессе приватизации до достижения совершеннолетнего возраста, он сможет воспользоваться правом повторно после 18 лет.
Подведем итог: передать по наследству муниципальную квартиру можно, но для этого она должна быть приватизированной. Оформить завещание наследодатель сможет сразу же после получения документа о собственности. Если требование по приватизации жилья не было выполнено при жизни нанимателя, родственники должны проживать с ним в квартире на момент смерти. В этом случае они смогут претендовать на переоформление договора социального найма, после чего можно будет подать заявление на приватизацию.
