Приобретение жилья на этапе строительства объекта недвижимости выгодно не только для будущего собственника, но и для строительной компании. У покупателя появляется возможность купить новую квартиру по привлекательной цене. Застройщик сможет возместить затраты на строительные работы после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Если у строительной компании нет собственных средств для возведения строения, ее представители могут обратиться в банк с запросом профинансировать расходы по прошедшему согласование бюджету проекта.

Основное отличие от договора купли-продажи состоит в том, что ДДУ заключают до окончания строительных работ и введения объекта в эксплуатацию. Дольщик экономит средства при покупке жилья, ведь фактически он приобретает несуществующую на момент подписания договора квартиру. Для стимуляции продаж строительные компании снижают цены на недвижимость, поэтому, выбирая покупку жилья по ДДУ, граждане могут неплохо сэкономить. Но при неправильном выборе застройщика они столкнутся с определенными рисками, о которых будет подробно рассказано в этой статье.

ДДУ: что это такое простыми словами

Под аббревиатурой ДДУ принимать договор купли-продажи, заключенный между строительной компанией и покупателем жилой площади в строящемся многоквартирном объекте. Физическое лицо вкладывает материальные средства в строительство, застройщик его реализует. После сдачи дома в эксплуатацию дольщику выдают ключи от квартиры, метраж которой зависит от уплаченных взносов.

До принятия в 2019 г закона №151, регулирующего отношения между застройщиком и покупателем, была высока вероятность использования мошеннических схем при участии в долевом строительстве. Сейчас ДДУ считается гарантией защиты будущих собственников жилья от недобросовестных продавцов.

Что говорит закон

Определение ДДУ появилось в ФЗ №214, который был принят в 2004 году. В документе были перечислены обязательства застройщиков и покупателей жилья в строящихся многоквартирных домах, а также меры воздействия, применяемые в случае неисполнения условий договора.

Согласно ДДУ строительная компания обязуется построить и сдать в эксплуатацию объект недвижимости за счет собственных или заемных средств. После сдачи дома застройщик должен передать покупателю его долю. К обязанностям участников долевого строительства причисляют необходимость уплачивать в срок установленную в ДДУ сумму. Также будущий собственник жилья должен принять объект после ввода дома в эксплуатацию.

ДДУ нужно обязательно регистрировать в Госреестре. Договор вступает в силу сразу после прохождения процедуры. Действующее законодательство позволяет заключать документ в электронной форме при условии наличия у обеих сторон квалифицированной ЭП.

В 2019 году был вынесен на рассмотрение и принят ФЗ №151. Согласно ему был изменен порядок участия заинтересованных лиц в строительстве новостроек. Новый тип сотрудничества предполагает использование эскроу-счетов. Под ним понимают банковский счет, который позволяет снизить риски невыполнения условий, прописанных в договоре. Средства, полученные от покупателя замораживаются на счету, или, если говорить банковским языком, депонируются до того момента, когда строительство объекта будет окончено.

Деньги будут перечислены на счет застройщика только после сдачи дома в эксплуатацию. При не соблюдении сроков или нарушении других условий, физическое лицо вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Преимущества ДДУ

Интересы дольщиков находятся под защитой закона № 214, в котором сказано, что покупатели смогут получить неустойку за задержку сроков сдачи объекта. Закон о защите прав потребителей предоставляет возможность рассчитывать на компенсацию морального вреда из-за переноса срока сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик не может повторно продать один и тот же объект, потому что ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Параметры квартиры четко прописываются в ДДУ, за несоблюдение требований к выполнению строительных работ строительная компания обязана выплачивать компенсацию. В договоре указывают стоимость жилья, сроки передачи объекта дольщику, метраж помещений. Порядок взыскания убытков определен законодательством.

    Если строительные работы будут заморожены, дольщик получит свои деньги. По закону девелоперы не вправе заниматься привлечением средств дольщиков напрямую. Это значит, что строительство объекта должно производиться за счет денег строительной компании. Средства клиентов замораживаются на эскроу-счетах, а работы ведутся за счет кредитов. Это позволяет снизить риски появления обманутых дольщиков. При условии, что компания не сможет выполнить своих обязательств, покупатели недвижимости получат внесенные средства. Пока деньги находятся на эскроу-счетах, никто не может ими воспользоваться.

    Когда квартира в новостройке продается по ДДУ, в течение 5 лет действует гарантия, по которой можно предъявить претензию застройщику с целью устранения недоделок. Право дольщиков прописано в 7 статье 210-ФЗ, поэтому оно может быть не отражено в договоре.

    Какие гарантийные сроки должны быть соблюдены:

    • 5 лет на стены и кровлю (объект недвижимости целиком);
    • 3 года на технологичное и инженерное оборудование (работу коммуникационных систем, лифтов).

    Среди плюсов жилья, купленного по ДДУ, отмечают его привлекательную стоимость, которая значительно ниже готовых квартир в том же районе. Работа девелоперов контролируется со стороны организаций, специализирующихся на техническом инспектировании. При несоблюдении требований к качеству строительных работ застройщик обязан выплатить неустойки.

    Риски и недостатки

    Несмотря на защиту денежных средств дольщика эскроу-счетами приобретение объектов недвижимости по ДДУ сопряжено с рисками. Строительная компания может стать банкротом из-за несоблюдения выплат по кредитным обязательствам, либо у банка, где хранятся деньги покупателя, может закончиться лицензия.

    При заключении ДДУ стоит ознакомиться с минусами этого способа приобретения недвижимости:

    • до сдачи дома в эксплуатацию покупатель должен где-то арендовать жилье для своей семьи, что значительно увеличит нагрузку на семейный бюджет;
    • при оформлении кредита дольщик должен будет соблюдать обязательства по ежемесячным выплатам;
    • ипотечное кредитование предполагает наличие дополнительных расходов по страхованию ответственности.

    Преимущества новой модели приобретения жилья участниками долевого строительства, утвержденной в 2019 году, связаны в первую очередь с минимизацией рисков, с которыми сталкивались дольщики до принятия федерального закона.

    преимущества ДДУ

    Важно помнить, что максимальную выгоду дольщик получает при приобретении жилья на начальных этапах строительства дома. В этом случае он должен будет ожидать сдачи объекта в течение нескольких лет. Покупать квартиру по ДДУ за пару месяцев до ввода дома в эксплуатацию менее выгодно. Застройщики ориентируются на тенденции рынка и повышают цены ежемесячно. Высока вероятность, что такой объект недвижимости будет продаваться по стоимости готового жилья.

    Действующее законодательство позволяет застройщику переносить сроки сдачи строения в эксплуатацию. Избежать выплат неустойки позволит предупреждение дольщиков не менее чем за 60 дней. При нарушении условий договора со стороны девелопера покупатель сможет вернуть вложенные деньги. Его права защищены законом. Однако полученной суммы может не хватить на покупку жилья такого же метража. Стоимость недвижимости постоянно растет, поэтому депонирование средств на эскроу-счетах может стать причиной их обесценивания при значительной потере времени.

    Проектная декларация может быть изменена на разных этапах ведения строительных работ. Застройщик должен гарантировать, что нововведения не повлияют на безопасность объекта и его качество. Закон обязывает девелопера оповещать дольщиков о внесении изменений. Также они должны быть внесены в Росреестр. В связи с этим, подписывая ДДУ на начальном этапе строительства, дольщик рискует получить другое жилье после его окончания. При условии, что изменения не будут устраивать покупателей, они смогут предъявить претензии, которые станут причиной расторжения договора долевого участия.

    Как приобрести квартиру по ДДУ

    Для заключения договора понадобятся паспорта дольщиков, согласие супруга/супруги на участие в сделке, определенная сумма первоначального взноса (зависит от условий договора и стоимости выбранного объекта).

    Процесс покупки состоит из нескольких основных этапов:

    1. Изучение рынка, выбор строительной компании и объекта недвижимости.
    2. Выбор банка для открытия эскроу-счета. Покупателю желательно отдать предпочтение организациям, которые осуществляют финансирование конкретного застройщика.
    3. Заключение ДДУ.
    4. Внесение первоначального взноса.
    5. Передача документов в Росреестр для обязательной регистрации.

    В некоторых случаях застройщик может потребовать внесение обеспечительного платежа (это будет являться одним из условий договора). Это означает, что дольщик должен будет внести определенную сумму денег, которая не будет засчитываться в стоимость покупки жилья. Средства могут быть направлены на покрытие неустойки по договорным обязательствам со стороны покупателя. К примеру, их могут использовать на узаконивание перепланировки после окончания строительных работ. При условии, что неустойки не будут выявлены, внесенную сумму возвратят дольщику в полном размере.

    Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

      Перед заключением ДДУ юристы настоятельно рекомендуют потратить время на проверку репутации застройщика. Нужно искать информацию о наличии споров с дольщиками, которые были доведены до суда. Важным фактором для принятия решения считается опыт в строительстве. Чтобы найти объективные данные, следует тщательно изучить не только официальный сайт строительной компании, но и другие открытые источники. К примеру, статистику можно найти на сайтах ФНС и ЕФР.

      Что важно при составлении договора долевого участия

      Форма ДДУ считается стандартной, однако в каждом конкретном случае нужно учитывать:

      • окончательную стоимость объекта и наличие дополнительных платежей;
      • срок введения дома в эксплуатацию;
      • когда квартира будет передана в собственность;
      • определение порядка предъявления претензий застройщику за невыполнение обязательств, перечисленных в ДДУ;
      • как будут производиться расчеты при изменении площади объекта;
      • в каких случаях дольщик имеет право на расторжение договора и возврат денег;
      • расчет неустоек за несвоевременное выполнение работ.

      Важно! Когда потенциальный клиент приезжает на подписание договора ему нужно проверить полномочия представителей застройщика, которые присутствуют при заключении сделки.

      Регистрация договора и дальнейший план действий

      Чтобы зарегистрировать ДДУ в Росреестре, понадобиться полный пакет документов:

      • паспорта дольщиков;
      • доверенности на согласие супругов в сделке, заверенные у нотариуса;
      • учредительные документы строительной компании;
      • разрешение на строительство объекта по конкретному адресу;
      • договор долевого участия, подписанный обеими сторонами;
      • при участии в сделке кредитных средств нужно предоставить договор залога прав на квартиру;
      • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.

      При наличии вышеперечисленной документации договор будет занесен в реестр в течение 3-7 рабочих дней. Срок регистрации зависит от способа подачи заявки:

      1. Если заявление будет подано в местное отделение Росреестра, то ДДУ зарегистрируют в течение 5 рабочих дней.
      2. Если дольщик хочет воспользоваться услугой через МФЦ – регистрация займет 7 дней.
      3. Когда документы подают в электронном виде, срок внесения в реестр сокращается до 3 дней. Услуги предоставляют интернет-платформы, созданные для регистрации сделок с недвижимостью. Госпошлина оплачивается онлайн.

      После регистрации ДДУ в Росреестре объект можно оформлять в собственность.

      риски связанные с договором долевого участия

      О каких подводных камнях нужно знать

      При банкротстве строительной компании права дольщиков защищены, потому что их деньги находятся на эскроу-счетах. Средства будут возвращены в полном объеме сразу после предоставления в банк информации о начале процедуры банкротства.

      Если банковская организация окажется неспособной выполнять обязательства перед заемщиками (причиной этого может стать отзыв лицензии или банкротство), то права покупателей недвижимости будут также защищены. Согласно ФЗ № 214 суммы до 10 млн. руб., которые находятся на эскроу-счетах, будут застрахованы АСВ (Агентство по страхованию вкладов). Средства страхуют на весь срок возведения объекта недвижимости.

      У многих дольщиков возникает вопрос: с каких средств выплачивается компенсация при наступлении страхового случая. Деньги будут перечислены из фонда страхования вкладов. Банки ежеквартально перечисляют в него 0,15% от привлеченных средств физических лиц.

      Важно иметь в виду! Сумма страхового покрытия, предусмотренного действующим законодательством, не может превышать 10 млн. руб. Это значит, что принятый законопроект фактически не обеспечивает защиту прав дольщиков, которые приобретают высокобюджетное жилье.

      Когда заемщик берет кредит с участием ДДУ, этот факт обязательно должен быть отражен в договоре. При невыполнении обязательств перед банком будет наложено взыскание на заложенные права владения недвижимостью. Для минимизации рисков нужно тщательно изучить ДДУ перед подписанием.

      Важно помнить, что по обоюдному соглашению сторон ДДУ может быть расторгнут. В некоторых случаях расторжение договора возможно в одностороннем порядке. Покупатель может стать инициатором расторжения ДДУ, когда:

      • строительная компания не соблюдает прописанных в договоре сроков сдачи строения в эксплуатацию (задержка должна быть более 2 месяцев, иначе претензию могут посчитать необоснованной);
      • нарушение требований к качеству строительных работ;
      • отказ застройщика устранять дефекты, не позволяющие жильцам въехать в квартиру.

      Застройщик также имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. Это обычно происходит, когда дольщик задерживает внесение платежа более чем на 60 дней.