Когда на земельном участке есть недостроенное строение, у владельца могут возникнуть сложности с его продажей. В первую очередь это связано с тем, что незавершенные строительные объекты непросто зарегистрировать в Росреестре. Согласно закону № 122-ФЗ от 21.07.1997 собственник может не регистрировать недостроенный дом, однако в этом случае он не сможет распоряжаться им в полной мере. А значит, он не сможет передать права собственности новому владельцу. Разберемся вместе, как продают недостроенные объекты, не нарушая закон, и что следует сделать, чтобы сделка состоялась как можно быстрее.

Особенности недостроенных зданий

В юридических понятиях как такового термина недострой нет. Такие дома правильно называть объектами незавершенного строительства. К ним относят не только недостроенные строения и возведенные кровельные конструкции, но и залитый фундамент дома. Цена на такие объекты значительно ниже по сравнению с домами, готовыми для заселения. При этом земельный участок, на котором есть недострой, будет стоить дороже пустого надела.

На разницу в цене влияет готовность здания. Участники сделки купли-продажи участка с сооружением, строительство которого не было окончено, могут не сомневаться в ее законности. Но при этом нужно учитывать некоторые нюансы, при которых интересы собственника и покупателя не совпадают. Продавец обычно стремится завысить цену, второй участник опасается появления рисков из-за неоконченного строительства. Если учесть все детали, сделка может быть выгодна для обеих сторон.

Когда нужно оформлять регистрацию

Чтобы собственник мог распоряжаться недостроенным объектом, его нужно поставить на кадастровый учет. После этого у владельца сооружения будет возможность оформить право собственности. БТИ может отказать в регистрации при условии, что строительство завершено менее чем наполовину. Возможное решение проблемы: владелец участка выставляет его на продажу как пустой надел. Новый владелец сможет достроить дом, и после этого его зарегистрируют в БТИ как готовое строение.

Если не знать требования к содержанию договоров купли-продажи, то схема кажется не лишенной логики и здравого смысла. Однако Росреестр даст отказ в регистрации сделки, если в ней фигурирует недостроенный объект, который не был поставлен на кадастровый учет бывшим собственником. Получается, что продавец предоставляет недостоверные сведения. В результате правомерность сделки можно будет оспорить в суде, и она с большой вероятностью будет признана недействительной. Такой исход дела нарушит планы как продавца, так и покупателя.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    В такой ситуации лучше достроить дом хотя бы наполовину и зарегистрировать его в БТИ. Иначе недострой может долго не найти покупателя. Из-за простоя материалы будут приходить в негодность, в результате это может привести к тому, что недостроенное сооружение придется сносить.

    Если собственник сможет получить регистрацию объекта в Росреестре, вероятность продажи значительно повысится. Покупатель будет меньше рисковать при приобретении недостроенного дома на участке. Он будет уверен, что строительство велось в соответствии с нормами действующего законодательства. В случае если продавец попытался скрыть наследников, и они появятся через какое-то время, покупатель сможет полностью вернуть сумму, потраченную на покупку.

    Как регистрируют недостроенный объект

    Для этого собственник должен обратиться в БТИ, отделение Росреестра или в ближайшее МФЦ.

    Какой пакет документов нужно подготовить:

    • заявление, где указано намерение зарегистрировать объект;
    • паспорт заявителя;
    • с 15.07.2016 прекращена выдача и замена свидетельств о регистрации собственности, их заменяет выписка из ЕГРН;
    • проектная документация на недостроенный объект;
    • разрешение на строительство сооружения (при наличии).

    Важно! В 2018 году были внесены поправки в закон №218-ФЗ, согласно которым собственник может не получать разрешение на строительство дома на земельном участке. Для этого достаточно уведомить местную администрацию о начале строительства. Сделать это можно лично или дистанционно, воспользовавшись порталом Госуслуги. Информация будет принята, если владелец предоставит проект будущего здания – он понадобится для заполнения уведомления.

    Кадастровый паспорт предоставят собственнику в БТИ с отметкой, что объект не завершен. После этого можно направить запрос на регистрацию права собственности. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ.

    Какие документы нужны для этого:

    • заявление по установленной форме;
    • паспорт владельца земельного участка;
    • документы на землю;
    • кадастровый паспорт, полученный в БТИ;
    • проектная документация;
    • чек об уплате госпошлины (2000 руб.).

    Выписка будет готова через 7-10 дней. В ней будет указан кадастровый номер недостроенного объекта, его технические характеристики и информация о правах собственности.

    Внимание! Получить выписку ЕГРН могут не только собственники участка, но и арендаторы земельных наделов. Также сделать это могут владельцы земель, которые попадают под процедуру дачной амнистии.

    участок с недостроенным зданием

    Основным условием внесения данных о незавершенном строении в базу Росреестра является официальное подтверждение законности владения земельным наделом и полученное разрешение на проведение строительных работ. Земля может находиться как в собственности, так и в бессрочном пользовании. Помимо этого надел должен относиться к территориям ИЖС или ЛПХ. Если строительство велось на участке ИЖС, то при наличии уведомления о его разрешении вопросов к собственнику не возникнет. Если дом стали возводить на ЛПХ, то продавцу нужно будет доказать принадлежность территории к определенному населенному пункту.

    Инструкция как оформить продажу недостроенного строения

    Недострои можно встретить где угодно. Иногда собственники не могут продать их в течение долгого времени. Причин этому может быть много: какие-то объекты выставлены на продажу по завышенной цене, другие вызывают неприятные ассоциации с заброшенностью участка, иногда собственники не имеют на руках необходимых документов, наличие которых минимизирует риски проведения незаконной сделки. Чтобы быстро продать участок, нужно хорошо подготовиться к процедуре.

    Если продавец сомневается в собственных силах и боится что-то упустить из вида, ему стоит воспользоваться услугами риэлтора. Однако далеко не всегда грамотный специалист сможет гарантировать выгодную продажу объекта. К тому же он потребует свой процент со сделки. Поэтому для начала можно попробовать решить вопрос самостоятельно без помощи со стороны. Ниже будет приведено пошаговое руководство.

    Сбор документации

    Наличие полного пакета документов позволит продать участок с недостроенным домом быстро и выгодно. Покупатель сможет убедиться в безопасности сделки, и вероятность ее совершения увеличится в разы. Какие документы должны быть на руках у надежного продавца:

    • кадастровый паспорт выписка из ЕГРН (на дом и участок);
    • официальное разрешение на строительство, выданное местной администрацией (уведомление об одобрении ходатайства);
    • проект будущего строения, который был согласован госслужбами.

    Если собственник успел подвести коммуникации, то на них также должен быть предоставлен отдельный проект. На практике далеко не все владельцы недостроя готовы собирать полный пакет документов. Им проще выставить на продажу участок, потому что такая сделка предполагает оформление меньшего количества бумаг. При возникновении споров договор купли-продажи будет считаться недействительным. Суд может стать на сторону покупателя, потому что часть важной информации была умышленно скрыта.

    Определение цены

    Самостоятельное назначение цены не всегда соответствует действительности. Собственники зачастую стремятся включить в нее затраты на покупку земельного надела, материалов для строительства и оплату услуг строителей. Другие продавцы специально занижают цену, чтобы при наличии регистрации объект казался более выгодным для покупки. В первом случае можно отпугнуть покупателя завышенной ценой, а во втором – продешевить и самому остаться в убытке.

    Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

      Чтобы выставить оптимальную цену, нужно учитывать разные факторы. К ним относят удаленность объекта от мегаполиса, спрос на рынке недвижимости, на каком этапе строительства находится строение, срок простоя, инфраструктуру. К примеру, если недостроенный дом простаивает в течение долгого времени, повышается вероятность, что покупатель будет вынужден снести сооружение из-за снижения качества материалов. Поэтому дорого продать такой объект не получится.

      На практике стоимость участков с недостроем выше пустых земельных наделов. Чтобы не ошибиться в определении цены, нужно изучить, сколько могут стоить подобные объекты. После этого нужно выбрать среднюю стоимость и выставить дом на продажу. Цена может быть ниже расходов, потраченных на его возведение. Но при необходимости продать дом как можно скорее, следует принять возможность появления убытков.

      Если возникают сложности с определением цены, можно обратиться за помощью в оценочную компанию, которая занимается этими вопросами.

      Размещение объявления

      Продавец может использовать разные способы поиска потенциальных покупателей. Самым доступным из них считается размещение объявления на бесплатных ресурсах в интернете. Для создания оригинального объявления нужно подготовить фото земельного надела и недостроенного дома. Желательно, чтобы они были хорошего качества и сделаны с удачных ракурсов.

      При составлении объявления указывают параметры объекта во всех подробностях. Покупателю понадобится информация о локации участка, его площади и этапе, на котором было прекращено строительство. Обязательно нужно указывать на наличие кадастрового паспорта и регистрации в Росреестре. В тексте объявления стоит указать особенности инфраструктуры. Например, к участку проложена асфальтированная дорога, или коттеджный поселок находится под круглосуточной охраной.

      После того как объявление будет размещено, нужно постараться принимать все звонки и просматривать поступающие сообщения. В тексте можно указать удобное время для общения с потенциальными покупателями и обговорить возможность общения с посредниками. Если на объекте были выявлены какие-то недостатки, не стоит их скрывать. При осмотре они будут выявлены, а доверие клиента – утрачено. Информацию нужно подавать деликатно. Если покупатель заинтересуется, можно назначать время осмотра.

      Оформление договора

      Если объект понравится потенциальному покупателю, можно обсуждать нюансы заключения сделки. Для этого нужно определить условия продажи: необходимость внесения задатка, составление двух договоров купли-продажи (один на земельный надел, другой на недостроенный дом). Два договора понадобятся только в том случае, если строительный объект был зарегистрирован собственником в Росреестре. На дом и на землю должны быть оформлены разные документы, чтобы ведомству были предоставлены основания для смены собственника на каждый объект.

      Какие сведения должны быть указаны в договорах:

      • точное местоположение земельного надела и точный адрес дома;
      • копии паспортов покупателя и продавца с указанием места регистрации;
      • выписка из ЕГРН;
      • технические характеристики (для их указания понадобится кадастровый паспорт);
      • полная стоимость объекта (при внесении задатка цену указывают с его вычетом);
      • способ передачи средств и срок;
      • дата и место подписания договоров.

      объекты незавершенного строительства

      На всех экземплярах должны стоять подписи обеих сторон с расшифровкой. После этого оформляют акт приема-передачи объектов. В нем нужно обязательно обозначить пункт, что покупатель не имеет претензий к продавцу за состояние переданного имущества.

      Внимание! Денежные средства покупатель передает продавцу во время подписания договоров купли-продажи или при прохождении процедуры регистрации в Росреестре. После передачи суммы готовят расписку, подтверждающую, что продавец получил указанную в договорах сумму целиком.

      Если оплата осуществляется посредством аккредитива, то покупатель открывает в банке счет, на который вносится сумма в установленном размере. При этом продавец сможет снять средства только после предъявления в банк доказательств перехода права собственности. Использование банковской ячейки аналогично аккредитиву, но банк не несет ответственности за ее содержимое. Этим вариантом можно воспользоваться, если продавец уверен в честности покупателя. Либо возможно заказать услугу по пересчету купюр в ячейке и заверению их подлинности.

      Для выбора оптимального способа расчетов и отражения его в договорах купли-продажи лучше обратиться к юристу. Он подскажет, как минимизировать риски при совершении сделок с недвижимостью.

      Передача прав

      Процедура предполагает обязательное участие обеих сторон. Документы подают либо в отделении Росреестра, либо в МФЦ. Какую документацию нужно подготовить:

      • оригиналы обоих договоров купли продажи (на земельный надел и на недостроенное сооружение);
      • кадастровый паспорта (два объекта);
      • паспорта покупателя и продавца (оригиналы);
      • подтверждение оплаты госпошлины (2000 руб. каждый объект недвижимости).

      В некоторых случаях могут попросить представить дополнительные документы. К примеру, нотариально заверенное согласие супруга/супруги на проведение сделки купли-продажи.

      Право собственности регистрируют в течение 7-10 рабочих дней. После истечения указанного срока покупатель получит выписку ЕГРН на оба объекта с внесенными изменениями. Покупатель должен получить у продавца все документы на объекты. К ним относят: проектный план дома, проектный план коммуникаций.

      Подведем итоги

      Продажу земельного надела с недостроем можно отнести к стандартным сделкам, имеющим свои нюансы. Собственнику нужно постараться оформить кадастровый паспорт и выписку ЕГРН на землю и недостроенный объект. Если это сделать не удастся, то по документам он сможет продать пустой надел. Сокрытие информации может привести к тому, что сделка будет признана недействительной по инициативе покупателя или других заинтересованных лиц.