К недвижимому имуществу относятся не только жилые дома и квартиры. Список таких объектов не ограничивается и нежилыми помещениями и пустыми земельными участками. Юридически к этой категории причисляются также некоторые варианты, которые трудно назвать типичными. Например, лесной массив и даже ограждение. При покупке недвижимости полезно разобраться, что говорит закон о таких объектах, и что именно можно отнести к данной категории.

Понятие объекта недвижимости, определенное законодательством РФ

Регламентировать понятие недвижимого объекта призвана 130 ст. ГК РФ (п.1). Сразу же в первой части документа находится перечень типов имущества, которое юридически относится к недвижимому. Этот список очень большой, но не исчерпывающий, поскольку допускает вариабельность. Изучение его может даже удивить человека, который недостаточно хорошо разбирается в правовой науке.

Согласно действующему законодательству, к типам недвижимого имущества относятся:

  • Объекты, прочно связанные с землей, в том числе участки недр;
  • Наземные сооружения, включая недостроенные, которые невозможно переместить;
  • Специальные машино-места, которые находятся в части здания и отмечены в кадастровых документах;
  • Воздушные и морские суда внутреннего плавания, которые по закону требуют внесения в государственный реестр;
  • Иное имущество, которое можно считать недвижимой вещью по закону.

Формулировка “иное имущество”, на первый взгляд, допускает большую вариабельность. Именно этот пункт вызывает частые юридические споры. Чтоб избежать их, в 2015 г. пленум ВС РФ вынес постановление, которое внесло некоторую ясность в определение этой категории, и пресекло возможность признавать недвижимостью, фактически, любой объект.

Важно учесть, что никакие денежные средства или ценные бумаги нельзя считать объектами недвижимого имущества. Также теперь существует четкое разделение естественных и рукотворных объектов. При этом не каждый такой объект подлежит обязательной регистрации.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Естественная (природная) недвижимость

    Территория, которую принято называть “земельным участком”, относится к природной недвижимости. Несмотря даже на то, что она может иметь рукотворные ограждения и четкие границы, обозначенные в кадастровых документах. Чтобы стать ее владельцем и иметь право осуществлять сделки купли-продажи с ней, территория обязательно подлежит процессу индивидуализации — постановке на кадастровый учет.

    В ст. 130 ГК РФ поднята тема недр. К ним могут относиться полезные ископаемые. Закон говорит, что даже в том случае, когда у земельного участка есть владелец, недра земли ему не принадлежат — они остаются в собственности государства и его прямых субъектов. Однако что касается лесов и водоемов на участке, то они как раз входят в собственность владельца данного земельного участка.

    Недвижимость неделимая с землей

    Здесь все немного проще: недвижимостью считаются фундаментальные рукотворные постройки на земле. Соответствующие разъяснения представлены в ГК РФ. К таким объектам обязательно должно быть возможно применить и понятие неделимых вещей. Это значит, что невозможно переместить или физически разделить объект без изменения его функциональности и без нарушения целостности. Неделимы также участок с расположенными на нем зданиями. То есть владелец сооружения становится и обладателем земли, на которой оно расположено.

    Но и здесь есть один нюанс: такое сооружение может быть только капитальным. То есть сборно-разборные конструкции и строения нельзя считать недвижимыми. Соответствующая характеристика указывается в характеристике объекта.

    Разделить понятия сооружения и здания можно только в каждом случае индивидуально. Для этого контролирующие органы проводят соответствующую инвентаризацию объектов. Фактически, сооружениями называются постройки, предназначенные для выполнения определенной технической задачи, а зданиями — те, в которых будут на регулярной основе находиться люди.

    Объекты незавершенного строительства вызывали множество юридических споров до 2004 года, пока их официально не легализовали на законодательном уровне. Теперь, согласно обновленной ст. 130 ГК РФ, они все относятся к недвижимости.

    Жилая и нежилая недвижимость

    Регламенты, которые касаются жилой недвижимости, содержатся в Жилищном кодексе РФ. Непосредственно виды жилых помещений перечислены в статье 16 ЖК РФ. Согласно действующему законодательству, сюда относятся не только квартиры и частные жилые дома, но и доли в них. По определению, такие объекты должны быть физически обособленными в пространстве, предназначаться для постоянного проживания в них людей, что обязательно должно быть подтверждено юридически.

    Частью жилой недвижимости будут не только комнаты, в которых живут люди, но и хозяйственные постройки — летние кухни, кладовки и другие сооружения, которые можно считать вспомогательными и необходимыми. Общежития и социальные объекты (детские дома, интернаты, дома престарелых и др.) тоже относятся в жилым.

    вид недвижимости частный дом

    В отношении дачных построек, предназначенных для сезонного (непостоянного) проживания, также возникало много споров. Ведь, например, садовый домик считается нежилым объектом. Вопросы вызывает и статус земельного участка, если он не предназначен для строительства, а зарегистрирован как сельскохозяйственный или огородный. В 2006 году была осуществлена так называемая “дачная амнистия”, которая должна продлиться до 1.03.2031 г., хотя это не помогло разрешить все споры. В случае дач до сих пор споры решаются в индивидуальном порядке, ведь на дачном участке может быть вообще запрещено капитальное строительство (например, если он находится слишком близко к железнодорожным путям).

    Индивидуальное жилищное строительство разрешено только на участках для садоводства. В некоторых случаях удается перевести садовый дом в категорию жилища, но в юридической практике успехом таких операции завершаются нечасто.

    При этом перечень объектов нежилой недвижимости более обширный. сюда входят все производственные и непроизводственные предприятия, склады, административные и коммерческие объекты, больницы, школы и даже гостиницы. Гараж может относиться к недвижимости только если он будет иметь фундамент.

    Другие классификации недвижимости

    Объекты недвижимости могут классифицироваться и по другим признакам, например, по форме собственности. Так, они делятся на индивидуальные, муниципальные, коммерческие и государственные. Кроме того, бывает специализированная недвижимость — это сооружения, функциональность которых ограничена их конструктивными особенностями (котельные, церкви, школы).

    В соответствии с готовностью к эксплуатации, объекты недвижимого имущества могут быть готовыми, строящимися или требующими реконструкции.

    Список объектов, которые точно нельзя отнести к недвижимости, огромный и не может быть исчерпывающим. В него можно включить все, что не соответствует описаниям ст. 130 ГК РФ. Больше всего вопросов возникает при определении киосков, вольеров, автомобильных парковок, заборов, веранд, фонтанов, беседок. В частности, они как раз не относятся в недвижимости.