Приобретение собственной квартиры требует особого внимания, чтобы предусмотреть все моменты и защитить себя от возможных рисков. В суматохе неузаконенная перепланировка жилья может остаться без внимания, но это действительно важный аспект, из-за чего в дальнейшем могут возникнуть серьезные проблемы у новых владельцев, начиная от штрафных санкций и обязательств возврата всех «переделок» к первоначальному виду, заканчивая обрушением всего многоквартирного дома. Какие риски возникают при покупке квартиры, в которой перепланировка не узаконена?

Что нужно знать о перепланировке жилья?

Изменения, внесенные в квартиру, могут быть разными, их проведение возможно в разных комнатах или в помещениях общего пользования. Но любые виды перепланировки, которые не были согласованы с соответствующими органами, условно можно разделить на две категории, подлежащие и неподлежащие узакониванию.

Узаконить возможно такие изменения в квартире:

  • замену полов и потолков при проведении ремонта помещений квартиры;
  • установку встроенного шкафа, кухни;
  • перестановку на кухне бытовой электрической плиты;
  • проведение демонтажа встроенного шкафа;
  • объединение уборной и ванной («мокрые зоны» не должны смещаться);
  • разделение большого помещения на несколько с помощью стен из гипсокартона и другие незначительные изменения.

Для ознакомления с полным перечнем перепланировок квартиры, которые могут быть узаконены, нужно зайти на официальный сайт соответствующей госслужбы.

Невозможно узаконивание следующих изменений:

  • несущих конструкций (дверь или оконный проем в несущей стене);
  • инженерных коммуникаций общедомового пользования (перенос канализации и др.);
  • газовых труб и других серьезных изменений в первоначальный план квартиры.

Чем грозит приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Нужно знать о существующих рисках, которые могут возникнуть при приобретении квартиры, когда в помещениях проведены изменения без последующей регистрации.

Отказ со стороны банка в ипотечном кредитовании

При наличии неузаконенной перепланировки в квартире сокращаются шансы получения банковского кредита. Финансовое учреждение обязательно узнает о внесенных изменениях, для чего перед заключением договора о предоставлении ипотеки в квартиру обязательно направляется оценщик, чтобы определить состояние объекта недвижимости, качество проведенного ремонта, проводилась ли перепланировка помещений. Вся полученная информация оформляется в виде отчета. Обязательно должна содержатся отметка относительно возможности согласования перепланировки.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Утаить от банка неузаконенную перепланировку не получится, даже если самостоятельно нанять оценщика. На независимое оценивание специалиста не может оказать влияние ни банк, ни заказчик экспертизы.

    Условия ипотечного кредитования в разных банках отличаются. Все зависит от строгости отношения к перепланировкам, позиция финансового учреждения даже в отношении одних и тех же изменений может быть разной.

    В большинстве случаев, если изменения незначительные, банк может пропустить их и принять положительное решение относительно предоставления ипотеки. Как правило, ипотечное кредитование становится возможным при совмещении ванной и уборной, установки перегородки из гипсокартона, незначительного увеличения дверного прохода.

    Отказ банка в приобретении квартиры под ипотеку, где проведена и не узаконена перепланировка, будет в таких случаях:

    • демонтирована несущая стена;
    • изменен фасад здания (увеличен оконный проем, пристроено балкон);
    • батарея вынесена за пределы квартиры;
    • перенесено или расширено «мокрую зону» в душевой, уборной, на кухне.

    Принимая положительное решение о предоставлении ипотеки для приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой, большинство банков требуют оформить внесенные изменения или вернуть все к первоначальному виду. Эта обязанность ложится на покупателя квартиры в полной мере. Срок выполнения условия в разных банках отличается (6-12 месяцев), при этом, игнорировать его не стоит, несмотря на то что жесткий контроль отсутствует. При невозможности выполнения обязательств по ипотеке квартира будет перепродана, но пройти процедуру узаконивания перепланировки все равно придется.

    При невыполнении данного условия и самостоятельной продаже квартиры также возникнут определенные сложности. Прежде всего, не легко найти покупателей такого недвижимого имущества. Квартиры с неузаконенной перепланировкой стоят значительно ниже, к тому же потенциальный покупатель может попросить о снижении цены в размере затрат на согласование внесенных изменений в изначальный вид квартиры.

    Штрафные санкции и требования органов надзора

    Если жилищной инспекции станет известно о неузаконенной перепланировке в квартире, которая приобретается в ипотеку, новым владельцам придется оплатить штраф в размере 2000-2500 рублей. Если проигнорировать штрафную санкцию, грозит двойной размер этой суммы, арест на срок до 15 суток или 50 часов обязательных работ, что предусмотрено КоАП «Уклонение от исполнения административного наказания» (ст. 20.25).

    незаконная перепланировка

    Процесс согласования внесенных в план квартиры изменений длительный и сложный, потому что нужно посетить разные инстанции для законного оформления документов. Также он требует значительных расходов на оплату госпошлины, получение одобрения, оформление паспорта в БТИ и др. Лучше не откладывать узаконивание перепланировки квартиры, если она не проведена предыдущим собственником. Своевременное согласование и внесение изменений в выписку из ЕГРН избавит от проблем во время проверок и при продаже жилого имущества.

    Что нужно проверить?

    При покупке квартиры в ипотеку необходима проверка:

    • Выписки из ЕГРН. Для этого на главной странице официального сайта вводится кадастровый номер или адрес квартиры. На указанный адрес электронной почты придет актуальная информация по жилью с печатью Росреестра, а именно: кто является правообладателем квартиры, площадь и планировка, кадастровая стоимость, наличие ограничений прав собственника. План квартиры позволяет провести сравнение планировки квартиры на данный момент с утвержденной, определив несоответствие и узнать у продавца, являются ли существующие изменения законными.
    • Технический паспорт дома в БТИ. Запросить документ со всеми существующими изменениями можно самостоятельно. Если техпаспорт не содержит корректировок, значит перепланировка не была узаконена.

    Проверку перепланировки нужно проводить не только при покупке квартиры на вторичном рынке, но и в новостройке. Во втором случае особенно внимательно нужно оценивать квартиры-студии и помещения со свободной планировкой.

    Предотвратить возникновение проблем, которые связаны с неузаконенной перепланировкой квартиры, можно, если до проведения сделки купли-продажи обговорить все моменты с продавцом объекта недвижимого имущества. Если владелец четко не отвечает на поставленные вопросы, не предоставляет подтверждающие документы, лучше рассмотреть другие варианты.