Сделки с недвижимостью, если хотя бы один из контрагентов является иностранным гражданином, проводятся в особом порядке. Он появился согласно Указу Президента РФ №81 от 01.03.2022 г. Правда, уже 22 марта того же года Минфин РФ опубликовал пресс-релиз, где сообщал, что любые ограничения действительны только при взаимодействии с юридическими лицами. Физические лица вправе действовать «как прежде». Разберем ситуацию подробнее.
Содержание
Подробнее об особом порядке и его применении
Введение особого порядка при сделках с недвижимостью было нужно для получения инструмента контроля за действиями контрагентов из списка недружественных стран. После публикации Указа Президента РФ для заключения договоров купли, продажи, покупки недвижимости, дарения или мены стало необходимым предварительно получить разрешение Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями в России.
Особый порядок касается ситуаций:
- Покупатель или продавец имеет гражданство государства, совершающего недружественные действия, в том числе двойное (даже если второе российское).
- То же, при условии принадлежности покупателя к дружественным странам, когда покупка осуществляется «недружественного» контрагента.
- Если стороной сделки являются государственные органы или ЦБ РФ указанный порядок не применяется.
То же относится к участию в долевом строительстве, жилищных кооперативах, при использовании недвижимости на правах аренды/ренты. Важное условие – иностранный контрагент обязательно должен быть связан с государством, включенным Россией в список недружественных. Обратиться с заявлением в подкомиссию может любой участник сделки. Правила регламентированы принятым 06.03.2022 г. Постановлением Правительства РФ №295.
Как теперь будут проходить сделки с участием иностранных граждан
Чуть позже даты публикации Указа Президента РФ №81 подкомиссия Правительственной комиссии внесла разъяснения по применению особого порядка относительно разных категорий контрагентов. Например, любые физические лица с иностранным гражданством имеют право заключать сделки с резидентами РФ без запроса разрешения. Правило действует в «обе стороны», т.е. и россияне вправе подписывать договора с иностранцами-физлицами без ограничений.
Особенности:
- Если резидент приобретает недвижимое имущество у нерезидента с гражданством страны, которая включена в список недружественных, средства, вырученные от сделки положено зачислять на счета типа «С». Их можно открыть, согласно решению Совета директоров ЦБ РФ №95 от 05.03.2022 г., только в банках со специальным разрешением.
- Средства на таких счетах разрешено тратить только на конкретные цели вроде переводов в рублях, уплаты налогов, пошлин, сборов, покупки облигаций федерального займа Минфина России, которые размещены на аукционах и пр.
- Ограничения по счетам действуют относительно снятия наличных, покупок на территории России/за рубежом, оплаты услуг, обмена на любую валюту независимо от принадлежности к странам, их включения в список «недружественных».
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
Исключение составляют безвозмездные сделки, если их заключают между супругами или близкими родственниками в соответствии с нормами Семейного Кодекса РФ. Такое разрешение действует без сроков и дополнительных условий, но только для физических лиц. Например, муж-резидент вправе подарить квартиру жене-нерезиденту, несмотря на включение страны, чье гражданство она имеет, в список недружественных (протокол заседания подкомиссии №24 от 04.04.2022 г.).
Кто относится к резидентам РФ
Чтобы четко понимать, кто является резидентом, а кто нет, стоит обратиться к нормам закона №173-ФЗ от 10.12.2003 г. (п. 6 ч. 1 ст. 1). Он определяет основные понятия, особенности же применения разъясняют иные нормативные акты. Например, от Банка России №2-ОР от 18.03.2022 г., которым приведена официальная позиция ведомства относительно лиц с двойным гражданством (их нужно рассматривать как граждан России).
Резиденты РФ следующие категории лиц:
- Гражданин России «по паспорту» независимо от текущего местонахождения.
- Иностранные граждане и лица без гражданства, но с видом на жительство в РФ.
- Российские организации, включая их зарубежные представительства или филиалы.
К нерезидентам относят все иностранные лица, в том числе связанные со странами, включенными в список недружественных. Помимо гражданства, учитывают следующие критерии:
- Место регистрации физического лица или юридического лица.
- Место ведения компанией хозяйственной деятельности.
- Наличие факта нахождения под контролем иностранных граждан.
Приведем пример. Если недвижимость продает гражданин США, разрешения на договор купли-продажи с ним получать не нужно. Если же продавцом выступает американская компания без него сделку не зарегистрируют. То же произойдет, если организация-владелец открыта в юрисдикции одной из дружественных стран, но ведет хозяйственную деятельность в той же Америке.
Как получить разрешение на сделку с иностранной организацией
Заключить сделку формально можно и без разрешения, но ее результат, смену собственника, никак не выйдет зарегистрировать в Росреестре. Поэтому предварительно необходимо получить «добро» от подкомиссии, специально созданной для таких целей. С заявлением может обратиться любой из контрагентов, участвующий в предстоящей сделке.
Пакет документов для подачи заявки от лица юридического лица включает:
- Копии учредительных документов организации.
- Копии документов о государственной регистрации в формате, соответствующем правилам страны, где она происходила.
- Сведения о выгодоприобретателях, бенефициарных владельцах, лицах, контролирующих иностранных участников сделки.
- Бухгалтерский баланс резидента на последнюю отчетную дату при условии, что он не был размещен в государственном информационном ресурсе бухгалтерской отчетности.
- Информация о балансовой стоимости активов резидента на последнюю отчетную дату, которая предшествовала дате подачи заявки.
Заявление подписывает ответственное лицо инициатора получения разрешения и отправляет весь пакет документов в подкомиссию. Существует несколько способов:
- Отправка электронного письма на адрес podcom@minfin.gov.ru.
- Отправка документов в бумажном виде через Почту России на адрес 109097, г. Москва, ул. Ильинка, д. 9.
- Передача документов лично по адресу г. Москва, Ильинка, дом 9, подъезд 5, комната 121, вход со стороны Большого Черкасского переулка.
Сроки рассмотрения в любом случае одинаковы. Они регламентированы общими правилами, это 30 суток (закон №59-ФЗ от 02.05.2006 г.).
Что будет, если заключить сделку с иностранной компанией без разрешения
Заключить договор купли-продажи никто запретить не сможет. Но «настоящим» собственником покупатель сможет стать только после регистрации сделки в Росреестре. Без разрешения, если оно нужно в конкретном случае, в изменении данных о владельце просто откажут.
Если договор заключается через нотариуса, тот обязан проверить соответствие правилам условий предстоящей сделки. И отказать при выявлении несоответствия требованиям законодательства РФ в отношении контроля взаимодействия с иностранными контрагентами.
3 комментария
Виола
Заключить сделку по покупке и продаже квартиры с иностранными гражданами сейчас не составляет никакого труда. Также новые законы, которые вышли 2024 году ещё более упростили сделку с иностранными гражданами. Чтобы избежать подводных камней, важно обратиться к грамотному специалисту, покупать квартиры, участки, следует только с участием грамотного юриста. Различные агентства недвижимости часто предлагают такие услуги, многие покупают квартиры через риэлторов, но риэлтор, даже очень опытный не владеет юридической информацией, и не сможет гарантировать вам прозрачность покупки.
Денис
В принципе, структура покупки понятна, однако тут другие вопросы назревают. Покупка квартиры у иностранного гражданина — всегда недоверие со стороны того, чьей родиной считается страна, в которой находится квартира. Почему-то, несмотря на то, что законом это не возбраняется, люди до сих пор не очень доверяют иностранным гражданам, в частности, когда дело идет касается покупки недвижимости у них. Но я никогда этого не мог понять, поскольку, поправьте, если я не прав, как можно не доверять человеку, действующему в любом случае по закону. Отсюда следует вывод, что недоверие это не иначе как пустое, не имеющее под собой никакого основания.
Марк
Я покупал недвижимость у иностранца. Никаких особых процедур, ограничений не было. Все как и при стандартной сделке купли-продажи с недвижимостью. Что касается юридических лиц, иностранных инвесторов, то там понятны более сложные требования. С физлицами это было бы и нецелесообразно. За материал спасибо. Вдруг мне будет предстоять что-то подобное в ближайшей перспективе с учетом этих новых правил. Проинформирован, значит спокоен и застрахован от ненужных ошибок и нарушений. Гораздо проще все изучить и сделать по закону, чем потом расхлебывать и пытаться реабилитировать сделку.