Сделки с земельными участками обычно проводят согласно имеющимся границам. Но на практике могут возникать ситуации, когда появляется желание/необходимость выкупить часть соседского надела. Например, в рамках разрешения спора о «неправильно» выбранных границах построенного здания или для расширения территории за счет фактически пустующих земель. Разберем подробнее процедуру частичной продажи земельного участка.

Основные условия приобретения земли

Первое, наиболее важное условие – оба рассматриваемых участка должны быть на кадастровом учете (согласно п. 7 ст. 1 закона №218-ФЗ от 13.07.2025 г.). Если это не так, перед сделкой следует исправить ситуацию и оформить необходимые документы.

Есть еще обязательные требования:

  1. Границы обоих наделов должны быть установлены согласно пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 закона №218-ФЗ. Проверить ситуацию можно по кадастровой карте – обработанные наделы подсвечены желтым, а необработанные имеют пометки «без координат границ» или «ничего не найдено» (по ним придется сделать межевание).
  2. Земля должна находиться в собственности у граждан, планирующих совершение сделки. Это регламентировано пп. 1 и 2 ст. 209 Гражданского Кодекса РФ. Только собственник вправе продать или купить недвижимость. Важно учитывать, что немало земель находится в долгосрочной аренде, их делить нельзя до выкупа у муниципалитета.
  3. Важно учитывать минимальный и максимальный размер участков (п. 1 и 2 ст. 11.9 Земельного Кодекса РФ). Их значения определяют на уровне местных администраций на основании категории, вида разрешенного использования участка.

Например, в Московской области минимальный размер участка ИЖС в Одинцовском районе равен 8 соткам. Если у продавца есть надел площадью 11 соток, он вправе продать только 3 сотки, т.к. в противном случае «остатки» будут меньше минималки.

Оформление перераспределения земли

Под перераспределением понимают процедуру, когда к одному наделу присоединяют часть смежного. Бывшему владельцу покупатель платит компенсацию. В итоге по обоим наделам будет изменена площадь – один уменьшится, а второй увеличится. Еще изменится расположение границ (п. 1 и 2 ст. 11.7 ЗК РФ). Фактически в кадастре появится пара новых объекта, старые же будут «ликвидированы».

Процедура вкратце:

  1. Обратитесь к действующему кадастровому инженеру.
  2. Тот составит межевой план с указанием «как было» и «как станет».
  3. Подпишите с владельцем соглашение о перераспределении площадей.
  4. Сдайте документы в Многофункциональный центр для регистрации изменений.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Иногда возникают вопросы из-за разной категории ВРИ. Например, участок в собственности ИЖС, а присоединяемая ЛПХ. Почти всегда это проблем не вызывает, процедура перераспределения дает возможность автоматически скорректировать ВРИ на нужный. Если это по каким-либо причинам сделать нельзя, кадастровый инженер укажет на такой факт с объяснением причин.

    Шаг №1. Межевание участков

    Межевание – специальный вид кадастровых работ, направленных на оформление межевого плана (ст. 22 закона №218-ФЗ). При перераспределении это нужно для фиксации границ новых участков, образуемых при передаче части одного надела второму. Межевание проводит кадастровый инженер, работающий «на себя» или в геодезической фирме (ст. 29 закона №218-ФЗ). Это дает выбор с кем сотрудничать. В среднем услуга стоит от 10 тыс. рублей.

    Особенности:

    1. Обращаться к кадастровому инженеру должны все совершеннолетние собственники земли. Специалист самостоятельно проведет границу по озвученным пожеланиям. Например, при согласовании заказчики хотят сместить ее на 3 метра влево от нынешнего положения.
    2. Межевание проводят двумя способами: с выездом на участок и без него. Первый вариант предпочтителен, если фактические границы не совпадают с указанными в кадастре. В этом случае специалист при помощи GPS (услугу называют выносом точек в натуру).
      Второй вариант интересен, когда ранее уже было проведено межевание. И все, что требуется от кадастрового инженера – начертить обновленный план. Это дешевле, быстрее, но нужно учитывать, что способ не исключает выявление впоследствии ошибок.
    3. Перераспределение участков не требует согласования границ с собственниками смежных наделов, расположенных «вокруг» оформляемых. Исключение составляют ситуации, когда проверка выявила несоответствие фактических координат указанным в кадастре.

    Межевой план оформляют на бумаге и в электронном виде, в формате XLS (п. 12 ст. 22 закона №218-РФ). В него включает прежние и новые границы, сведения о площади, расположении земель, их кадастровые номера. Вместе с планом на подпись передают акт выполненных работ.

    Шаг №2. Соглашение о передаче земли за определенную сумму

    Под компенсацией следует понимать цену, уплачиваемую приобретателем бывшему владельцу по заранее достигнутому соглашению. Этот документ составляют в простой письменной форме, идти к нотариусу для заверения необязательно.

    Обязательно указать следующие данные:

    1. Паспортные данные владельцев обоих объектов.
    2. Кадастровый номер, адрес, площадь перераспределяемых земель.
    3. То же в отношении вновь образуемых наделов, их владельцев.

    Также нужно указать размер компенсации, порядок расчетов. Желательно указать, что межевой план идет к соглашению в качестве приложения. Если у одного из участков несколько владельцев, доли нового будут распределены в том же виде, как и были ранее (например, по 1/2).

    регистрация договоренности о перераспределении

    Шаг №3. Регистрация договоренности о перераспределении

    Изменения в площади обоих участков подлежат обязательной регистрации, как и смена владельца у «передаваемой» части. Процедуру можно провести в любом отделении МФЦ или при отсутствии представительства в населенном пункте через Регистрационную палату.

    Подробнее:

    1. Обратиться в МФЦ должны все собственники недвижимости без исключения, с паспортом или с нотариальной доверенностью, если в ведомство обращаются представители.
    2. Предварительно нужно уплатить государственную пошлину 350 рублей за каждый участок (пп. 24 и 25 п. 1 ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ)
    3. Понадобится предоставить документ-основание, подтверждающий право собственности, а также межевой план в электронном виде, заверенное соглашение о перераспределении.

    Специалист МФЦ проверит пакет документов, оформит расписку об их получении. Паспорт и т.д. обычно сканируют, копии заверяют печатью организации. Срок регистрации составляет 12 рабочих дней (пп. 6 п. 1 ст. 16 закона №218-ФЗ). В кадастр новая информация попадет в течение месяца.

    Способы оплаты за приобретение части участка

    Выплатить компенсацию при перераспределении земли можно разными способами: банковским переводом, наличными, в том числе через банковскую ячейку и аккредитив. Выбор способа по согласованию между сторонами.

    Особенности:

    1. При оплате наличными желательно сразу оформлять расписку о получении денег. Заодно можно подписать акт приема-передачи, подтверждающий отсутствие претензий к текущему состоянию земли.
    2. Банковская ячейка компенсирует риски недобросовестного исполнения обязанностей. При выборе такого варианта деньги «продавец» получит только по предоставлению документов о регистрации перераспределения.
    3. Схожая ситуация с аккредитивом. Покупатель переводит деньги на специальный счет, где они будут находиться до момента предоставления покупателем документов о регистрации новых участков.

    Подтверждением служит выписка из ЕГРН с обновленными сведениями о земельных участках.