Рынок недвижимости быстро адаптируется к тенденциям. Например, повышение цен на квартиры привело к появлению нового типа объектов – апартаментов. Внешне они мало отличаются от тех же «студий», только стоят на 15-25% дешевле. И расположены часто ближе к метро или центру города по сравнению с большей части новостроек. Правда, юридически придется столкнуться к некоторым дискомфортом. «По умолчанию» апартаменты являются коммерческим помещением.
Это и создает почву для опасений и различных мифов. Покупатели забывают для чего приобретают объект и зацикливаются на формальных различиях. Хотя апартамент может оказаться «идеальным» для решения бытовых задач вроде близости жилья к офису. В таком случае правой статус уже не так важен, ведь владелец может проживать там вполне комфортно – душ, санузел, кухня, гостиная выбранной площади.
Почему растет спрос на апартаменты
Отметим, что изначально цены на апартаменты ниже как раз из-за юридических тонкостей. Чтобы сходу получить конкурентные преимущества для покупателей, кто не хочет вникать в «детали». А они могут проявиться почти сразу после заселения. Так, застройщик не обязан закладывать в проект социальную инфраструктуру. Владельцам апартаментов придется искать детские садики и школы на отдалении места проживания.
Рост цен на такую недвижимость связана с двумя факторами. Во-первых, растет стоимость самого строительства (за счет стройматериалов, заработной платы). Во-вторых, апартаменты часто берут с целью последующей сдачи в аренду. Объекты недвижимости подобного типа становятся объектом для инвестиций свободных средств. И это подстегивает продажи. Спрос вырос на 23%, особенно, на помещения комфорт-класса и бизнес-класса.
Окупаемость инвестиций в апартаменты
При выборе куда инвестировать свободные средства рекомендуется сначала оценивать сроки, когда можно вернуть вложения. Это первоочередная задача для тех, кто планирует сдавать помещения в аренду. Правовой статус объекта обычно не волнует квартиросъемщиком. Им важнее его близость к месту работу, различной инфраструктуре. Такой подход стимулирует вложения в приобретение именно апартаментов. Чем лучше расположение, тем интереснее инвестиции.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
Мифы относительно апартаментов и их «разоблачения»
Перед решением, что именно покупать – квартиру или апартаменту, стоит оценить перспективы и разобраться в распространенных мифах. Рассмотрим наиболее популярные из них, что они значат и как реагировать на комментарии в интернете.
Все апартаменты не предназначены для регистрации
Один из наиболее распространенных и важных вопросов. От регистрации будет зависеть, примут ли местные компании на работу, удастся ли оформить пособия и т.д. Ответ гласит следующее – нужно узнать, к какому типу относится объект недвижимости. Юридически апартаменты бывают двух типов: гостиничного типа и включенные в многофункциональные комплексы.
В первых вполне реальна временная регистрация с возможностью продления сроком на 5 лет. Этого достаточно для юридически значимых действий владельца. Например, удастся устроить ребенка в детский садик, школу, приписать к местной больнице, военкомату или пенсионному фонду. Второй тип, увы, этого сделать не позволяет. Придется ограничиться одним проживанием.
Налог на апартаменты выше, чем на квартиру
Сумма начисляемых налогов интересует тем больше, чем выше стоимость недвижимости. Здесь также выигрывают апартаменты гостиничного типа. В среднем же налоговая ставка составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта. Важно! Расчеты ведут не от коммерческой цены, за которую купили помещение, а от цифры, записанной в базе Росреестра.
Ее можно узнать из выписки ЕГРН, получаемой по результату права собственности или по запросу владельца. Значение часто ниже той суммы, за которую продавали апартаменты. В любом случае налог будет меньше, чем за квартиру только из-за стоимостной оценки объектов. Но только, если сравнивать помещения одной площади. «Повышенное» налогообложение апартаментов свободно компенсируется их «низкой» рыночной стоимостью.
Высокие коммунальные платежи
Верное, справедливое мнение. Но все относительно. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги в апартаментах рассчитываются по «столбику» коммерческих помещений. Здесь нужно сравнивать цифры в конкретном городе или районе (могут отличаться в зависимости от управляющей компании или поставщика ресурсов). В апартаментах всегда будет добавлен НДС в размере 20%. Экономия на покупке есть, но придется дороже платить за содержание недвижимости.
Ипотеку на апартаменты не оформляют
Банки не делают различий между квартирами и апартаментами. Для них оба вида недвижимости представляют собой залоговое имущество, не более. Поэтому сделку можно совершить по той же схеме, что и при покупке обычной новостройки. На выбор покупателя доступны варианты договора купли-продажи помещения, сданного в эксплуатацию, или объекта на стадии «котлована».
В первом случае покупатель сразу оформляет право собственности с регистрацией в Росреестре и т.д. Во втором, заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) с оплатой через эскроу-счет. Выбор за покупателем. Чаще мотивацией в пользу второго варианта становится цена, более низкая по сравнению с рыночной, устанавливаемой для готовых к вселению объектов.
Неудобство расположения
Реальность опровергает такой миф. Построить дом с апартаментами ближе к центру намного проще, чем «полноценный» с квартирами. Потому что застройщик освобождается от проблем с детскими садами, школами и прочей инфраструктурой. Отличный вариант для районов, где расположены преимущественно торговые центры, учебные заведения и подобные объекты. Необязательно такие дома строить «с нуля», достаточно разместить апартаменты в реконструируемом здании.
При капитальном ремонте застройщик меняет все системы коммуникации, включая водопровод, электропроводку, канализацию, вентиляцию. Также устанавливаются современные стеклопакеты, датчики пожарной сигнализации, иные нововведения. Клиент получает в удобном месте жилье с самым актуальным оснащением. Что такое идти до ближайшего метро 10-15 минут? Без каких-то электричек или автобусов. Весь город получается доступным всего на одном транспорте.
Важно и то, что продаются апартаменты с чистовой отделкой. Когда нет необходимости тратить время и деньги на «ремонт», а можно сразу завозить мебель и бытовую технику. Плюс вся городская инфраструктура оказывается намного ближе, чем у тех, кто купить квартиру в новостройке, которая фактически расположена за городом, куда не факт, что регулярно ходят автобусы.
Резюме
Есть у апартаментов и плюсы, и минусы. При покупке для постоянного проживания лучше брать обычную квартиру. Если же хочется инвестировать средства для сдачи в аренду, выгоднее покупать «коммерческую недвижимость». Ее более выгодное расположение позволит заработать больше. Но с учетом более высокой коммуналки. Наиболее интересны помещения со свободной планировкой, т.к. в апартаментах проще зарегистрировать перепланировку.
3 комментария
Кирилл Сватов
Статья предоставляет хороший обзор плюсов и минусов апартаментов по сравнению с обычными квартирами. Здесь правильно подмечено, что апартаменты, расположенные ближе к центру, имеют свои преимущества, особенно для инвесторов. Их близкое расположение к ключевой инфраструктуре и современное оборудование делают их привлекательными для арендаторов. Могу добавить следующее:
1. Важно учесть, что выбор между апартаментами и обычными квартирами зависит от конкретных целей и потребностей клиента. Рассмотреть их индивидуальную ситуацию, бюджет и долгосрочные планы.
2. При инвестициях в апартаменты, важно оценить рентабельность и риски. На рынке арендной недвижимости конкуренция может быть высокой, и не всегда получится легко сдавать апартаменты.
3. При выборе апартаментов для инвестиций, убедитесь, что они соответствуют требованиям местных законов и нормативов, включая разрешения на сдачу в аренду.
4. Важно предостеречь клиентов от недооценки расходов на коммунальные услуги в апартаментах, так как они могут быть выше из-за общего обслуживания и удобств.
5. Наконец, подчеркните важность консультации с опытным риелтором для принятия взвешенного решения, учитывая конкретные факторы рынка и целей клиента.
Андрей Нестеров
А я даже не знаю откуда некоторые из мифов то и пошли. Наверное некоторые люди просто не вникают, или не понимают то, что написано в законах и интерпретируют написанное по своему. Про бешеный налог на апартаменты и то, что там нельзя зарегистрироваться — это я сам от многих знакомых слышал. Когда начинаешь объяснить им, что есть апартаменты двух видов, и в гостиничного типа можно регистрироваться — они не верят. Я лично апартаменты рассматриваю только в качестве инвестиций, под сдачу. В таком случае самым важным фактором является территориальное расположение апартаментов, а социальная инфраструктура роли сильной не играет
Стас
Вообще, я всегда думал прежде, что апартаменты приобретаются исключительно для деловых целей. Мне казалось, что они нужны только для бизнесменов, которые приглашают туда партнеров для деловых целей, в частности, переговоров. Отчасти, конечно, я оказался прав. Однако в итоге стало известно мне, что по сути это просто недвижимость, как квартира или дом для богатых. И мне до сих пор не совсем понятно, почему налог налог на апартаменты выше, чем на квартиру, ведь по факту это такое же жилое помещение и не более. Странно, но хотелось бы в двух словах узнать, в чем же тут подвох скрывается по итогу.