С 2016 года согласно закону №237-ФЗ налог на недвижимость рассчитывается на основе последней определенной кадастровой стоимости объекта. Но иные варианты оценки сохраняют актуальность, например, инвентаризационная стоимость. В этой статье мы рассмотрим особенности ее расчета и зачем это делают, как оспорить сумму, если владелец не согласен с ней.

Что такое инвентаризационная стоимость

Инвентаризационная или инвентарная стоимость объекта недвижимости – это стоимость, которая учитывает затраты на строительство и содержание, процент износа жилого здания. В отличие от рыночной здесь не учитывается инфраструктура района, местоположение, количество построек во дворе, тип ремонта, размер коммунальных платежей. Речь идет только о фактическом состоянии имущества на момент реализации.

При расчете часто применяют такую формулу:

Си = Св * (1-Ифиз / 100 * Ки),

где Си – инвентарная стоимость, Св – восстановленная цена, Ифиз – коэффициент износа, а Ки – показатель дифференциации. Основу расчетов составляет показатель Св. При его определении берут во внимание себестоимость строительства квартиры, включая материалы, иные затраты, подтвержденные документально. Важно учитывать, что инвентаризационная стоимость всегда была существенно ниже реальной цены, предлагаемой за квартиру на рынке.

Что и послужило триггером для внесения изменений в расчет налогов на имущество физических лиц. Ранее, до 2016 года, использовали именно инвентарную стоимость. Измененный порядок был внедрен постепенно. Исходя из норм, предусмотренных законом №284, регионам предоставлялась возможность перейти на новый формат исчисления налогов до 2020 года включительно. Сейчас они распространяются на всех без исключения.

Чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой

Ключевое различие в двух вариантах исчисления стоимости – принцип расчета, принимаемые во внимание переменные. Инвентаризационная оценка заметно проще, т.к. специалисту достаточно «поднять документы» по количеству материалов, использованных на строительство, по их цене на момент завершения работ. Затем при помощи приведенной выше формулы вычислить значение без необходимости учета нынешней рыночной ситуации.

Кадастровая стоимость предполагает применение более сложного механизма расчета, т.к. формула содержит большее количество переменных:

  1. Общая площадь недвижимости.
  2. Расположение жилья, инфраструктура района.
  3. Площадь земельного участка и количество построек на нем.
  4. Наличие/отсутствие парковки, детской площадки, мест отдыха во дворе.
  5. Характеристики подъезда, лифтов, иной инженерной инфраструктуры.
  6. Рыночная цена аналогичных объектов недвижимости.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Методические указания по государственной кадастровой оценке приведены в тексте Приказа Минэкономразвития РФ №358. Чиновники ориентируются на официальные источники сведений – Федеральную информационную адресную систему, Информационную систему Минсельхоза РФ и прочие базы ГИС. Также им приходится мониторить актуальные цены, т.к. кадастровая стоимость не может превышать рыночную. Расхождение по объектам допустимо не более 10%.

    Последнее достигается за счет ограничения срока действия проведенной оценки. Кадастровая цена должна пересчитываться один раз каждые 5 лет. Значение инвентаризационной стоимости меняли ежегодно, что давало существенную нагрузку на ведомство. Причем цена могла отличаться от рынка до 10-15 раз, тогда как цифра, вносимая теперь в кадастр «плавает» не более, чем в 1,5-3 раза. И более объективно отражает ценность объекта недвижимости.

    Зачем может понадобиться

    Переход на кадастровую стоимость уже завершен, но инвентаризационная все равно может иногда понадобиться. Например, нотариусы запрашивают ее значение на момент смерти наследодателя для упрощения расчетов долей нескольких наследников. Пригодится цифра и при приватизации, когда определить кадастровую стоимость на момент строительства дома не представляется возможным. В любом случае запросить справку можно в БТИ.

    Как самому рассчитать

    Будьте готовы к изучению большого количества информации. Владельцу нужно рассчитать, какой объем стройматериалов ушел на строительство дома. В расчет положено принимать пол, потолок, стены, окна и двери. Ремонт во внимание не берется, т.к. нет объективной системы оценки качества и ценности. По каждому виду стройматериала отдельно вычисляется затраченная на его покупку сумма исходя из цен на момент возведения объекта недвижимости.

    Цены придется искать в общедоступных каталогах или нормативных актах. Чем больше времени прошло с момента сдачи дома в эксплуатацию, тем менее точным будет результат расчетов. Цифра, полученная при сложении всех значений, является «восстановительной ценой». Но нужно иметь в виду, что на оценку влияет и степень износа, возраст здания. Чем оно старше, тем ниже стоимость. Последовательность действий определяет Приказ Минстроя РФ №87.

    отличия инвентаризационной и кадастровой стоимости

    Основные шаги:

    1. Определить восстановительную цену по сборникам УПВС.
    2. Пересчитать полученное значение на цены 1991 года, а затем до современного состояния с использованием поправочного коэффициента.
    3. Определить уровень физического износа здания на момент последнего пересчета путем умножения восстановительной цены и процента износа.
    4. Вычислить значение инвентаризационной стоимости путем вычитания физического износа из восстановительной цены.

    Навскидку процедура простая, но она довольно затратна по времени, которое уйдет на изучение сборников УПВС. Чтобы сэкономить время, специалисты могут прибегать к нескольким способам исчисления инвентаризационной стоимости. Например, к сравнительному анализу. Когда берется пул сделок с аналогичными объектами и определяется диапазон цен, даже конкретная цена дома. Стандартный способ называется «затратным», т.к. исходит из фактически понесенных затрат.

    Реже всего применяют доходный способ вычисления. Он применим, когда отсутствуют сведения о типа материала, его цене, не с чем сравнивать конкретный объект недвижимости. Тогда оценщик берет во внимание стоимость аренды, затраты, необходимые для обслуживания здания, помещений в нем. В любом случае ему придется сравнивать фактические замеры со справочниками, другими имеющимися документами.

    Как выяснить без расчетов

    Значение инвентаризационной стоимости указывается в справке из БТИ. Ее вправе запрашивать или собственник недвижимости, или лицо, действующее по нотариальной доверенности. Обратиться можно напрямую в Бюро технической инвентаризации или через МФЦ по месту пребывания, через сайт Госуслуги, если в регионе регистрации таковая услуга оказывается в режиме онлайн. Справка будет действительной независимо от способа получения (электронно, в бумажном виде).