Покупка недвижимости на аукционе нередко позволяет сэкономить, ведь там выставляют объекты и существенно ниже рыночной стоимости. Вариант привлекательный, но важно учитывать нюансы таких покупок. Например, эксперты не рекомендуют его, если приобретаемое жилье будет у клиента единственным. Причина в «проблемности» объектов. Их выставляют на продажу кредиторы, если заемщики не справляются с выплатами по ипотеке или кредиту с залогом.
Содержание
Выгодно ли покупать залоговую недвижимость
На аукционах попадаются как ипотечные квартиры, так и всякая недвижимость, переданная банку при оформлении потребительского кредита. Второе делает изучение активных предложений более интересным, т.к. кредиторы принимают в качестве залога под займ практически любое ликвидное имущество.
Типовые варианты:
- Загородный коттедж или таунхаус.
- Квартира в новостройке или на вторичке.
- Апартаменты или коммерческое помещение.
- Дачный участок, земля «под строительство» и т.д.
Причина одна: ст. 348 Гражданского Кодекса РФ гласит, что, если платежи от заемщика поступают несвоевременно, кредитор вправе изъять залоговое имущество и реализовать его в счет погашения имеющегося долга. Чтобы ускорить процедуру продажи, банк нередко искусственно занижает цену на объект. В среднем залоговые квартиры стоят на 5-6% дешевле аналогов, продаваемых вне аукционов. Чем выше стоимость, тем больше выигрыш в цене.
Переуступка ипотеки
Способ реализации недвижимости кредитор выбирает самостоятельно. Например, банки вправе предлагать обратившимся за ипотекой гражданам специальный каталог, в который включены все «проблемные» объекты. Новый владелец получает такой же кредит, им перекрывают тот, что не был вовремя погашен предыдущим собственником. Последний избавляется от долга и имущества, банк приобретает платежеспособного заемщика.
Основной стимул покупки такого жилья – снижение процентной ставки на 1-2 пункта. Рыночная стоимость недвижимости обычно сохраняется на прежнем уровне, зато клиент получает скидку по выплачиваемым процентам. Найти клиента может и должник, если он заинтересован в избавлении от финансовых проблем в сжатые сроки. Если жилье расположено в популярном районе города или просто имеет высокую ликвидность, оформить переуступку ипотеки будет просто.
Аукцион банка
Действующие нормы позволяет кредитору организовать торги без обращения в суд (ст. 55 закона №102-ФЗ). Правила предполагают наличие добровольного согласия заемщиков, которые не могут в полной мере, своевременно выплачивать кредит по личным обстоятельствам, хотя хотят выйти из ситуации без испорченной кредитной истории.
Схема аукциона:
- Стоимость недвижимости определяет независимый оценщик.
- Все участники аукциона вносят минимум 5% от первоначальной цены.
- Выигрывает тот, кто в итоге назвать максимальную стоимость.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
Остальные участники получают возврат задатка в полном объеме. Способ «увлекательный», из-за определенного азарта есть риски приобрести жилье выше текущей среднерыночной цены. Имеются риски при оформлении договора купли-продажи. Сделка проходит не в один момент, поэтому есть вероятность наложения ограничений по регистрационным действиям со стороны тех же приставов.
Аукцион после суда
Безопаснее участвовать в публичных торгах, проводимых после вступления в силу решения суда о реализации объекта залога. В таком случае недвижимость попадает на реализацию независимо от желания формального собственника. Цена на нее часто оказывается существенно сниженной, т.к. такое «проблемное» жилье нередко стоит до момента выставления на аукционе от пары месяцев до года и более. Банк заинтересован продать актив как можно быстрее.
Процедура несколько отличается от той, которую инициирует банк в досудебном порядке. Так, раз в год Росимущество объявляет тендер на продажу залоговой недвижимости. Право передается тому субподрядчику, который выиграл конкурс с соблюдением правил. Компания публикует объявления на электронных площадках вместе с информацией о причине выставления жилья на торги. Те, кто заинтересован в покупке – подают заявки со «своей стоимостью».
Выиграет аукцион покупатель, предложивший максимальную цену. Всего на продажу выделяется один календарный месяц. Его достаточно, чтобы выяснить нюансы вроде зарегистрированных лиц, наличия долгов по ЖКХ и т.д. При оценке учитывается, что определенный процент от стоимости будет передан организатору торгов в качестве оплаты за посредничество. Остатки приставы будут перечислять в счет погашения кредита.
Где объявляют об аукционах о продаже недвижимости
Сведения о продаже залоговых квартир и загородных коттеджей публикуют на сайтах с массовой посещаемостью, например, в СМИ.
Примеры ресурсов:
- ГИС Торги: https://torgi.gov.ru/new/public.
- Сайт Росимущества: https://rosim.gov.ru/.
- Ресурсы кредитных организаций согласно закону №102-ФЗ.
Возможна публикация на сайтах региональных ведомств, того же Росимущества. Там выставляют объявления и о продаже автомобилей, коммерческих, муниципальных объектов вплоть до зданий, принадлежащих заводам, инфраструктуры коммунальных хозяйств.
Онлайн-витрины банка
Бывает так, что в отведенные сроки квартиру не удалось реализовать через аукцион. Такие лоты попадают в специальный раздел сайта кредитора. Банк заинтересован в быстрейшей продаже, это позволяет рассчитывать на солидную скидку по сравнению с рыночной стоимостью объекта. Или на льготные условия кредитования, если заемщику одобрена ипотека. Иногда удается приобрести жилье практически в половину стоимости от первоначальной ставки.
Риски приобретения квартир через аукцион
Простому человеку «с улицы» практически нереально вовремя узнать о выгодном предложении на аукционе конкретного банка. Такие варианты чаще не доходят до открытой продажи и остаются за специалистами в области торговли недвижимостью. В перечне доступных лотов остаются особо не котирующиеся объекты, которые к тому же нельзя осмотреть до начала торгов. А это риски потом столкнуться с целым рядом дефектов.
Решение суда о выселении и/или снятии с регистрации ранее проживающих в квартире лиц на момент реализации на аукционе может оказаться неисполненным. В таком случае собственнику придется самостоятельно решать проблему при помощи судебных приставов. Это дополнительные расходы, время и нервы. Ведь банк получил деньги в счет погашения долгов и его уже не интересует реализованный объект.
Существует вполне реальный риск, что граждане, не допущенные к аукциону, оспорят процедуру. И даже добьются признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Затраты на его оформление придется возвращать через суд, как и сумму стоимости недвижимости. И придется смириться с потерей жилья, что особенно критично, если оно оказалось единственным. Также будут потери времени, необходимого на судебные разбирательства.
Есть право оспорить сделку и у бывшего собственника. Здесь применим общий срок по исковой давности – 3 календарных года. То же относится к ситуациям, когда инициатором разбирательства становится кредитор, которому «ничего не досталось» после продажи квартиры. Например, когда заемщик подал заявление на банкротство физического лица, но банк по какой-то причине не успел подать заявку на участие в процедуре. Или посчитал сделку «мнимой».
3 комментария
Дмитрий
Я купил квартиру через публичные торги после вступления в законную силу судебного решения. Узнал об объекте через сайт Росимущества. Брал не для проживания, а просто в порядке инвестирования. При всех особенностях и рисках считаю такой вариант очень привлекательным. На таких торгах можно найти хорошие варианты имущества по сниженным ценам, не только недвижимость. От банков я бы не брал, а вот в таком порядке, когда уже было судебное решение, то да. Вообще немногие люди знают о такой возможности. Данная статья может быть для них полезна, кто-то сделает для себя открытие. Я тоже почерпнул кое-что новое.
Андрей Левин
Конечно звучит очень заманчиво, ведь эти квартиры продаются дешевле рыночной стоимости. И таких объектов много реализовывается, так что можно найти что-нибудь подходящее всегда. Да, всё красиво. Но есть один нюанс — все действительно интересные и привлекательные варианты, на которых можно реально хорошо сэкономить, купив гораздо ниже рыночной цены, просто не доходят до торгов. В своё время хотел приобрести квартиру на торгах тюи лично в этом убедился. Те квартиры которые доходят да, стоят дешевле рынка, но очень незначительно. Плюс не всегда это хорошие варианты по своим так скажем характеристикам
Максим Агафонов
Ну на самом деле вопрос этот волнует очень многих оказывается, это я сужу по людям с кем общаюсь. Много людей задумывалось об этом. У людей стойкое мнение почему то сложилось, что там квартиры чуть ли не за пару рублей продают. Те, кто стал более детально изучать эту сферу, потом сказали что им это не подходит. Тоже немного изучил ситуацию с продажами квартир на торгах и понял, что выгодные и заманчивые лоты до публичных торгов просто не доходят. А те, что доходят, то там разница с обычными квартирами такая несущественная, что овчина выделки не стоит как говорится. Ведь бумажную и справочную волокиту никто не отменял. Но отмечу, что это может в нашем регионе просто такая ситуация