Загородный дом – это мечта многих городских жителей. На первый взгляд кажется, что его покупка не представляет собой ничего сложного: найти подходящий вариант, оформить договор купли-продажи, провести расчет с продавцом, зарегистрировать свое право собственности. Однако все это лишь на поверхности, так как существуют не только юридические нюансы при покупке дома, но и технические моменты.

Покупке объектов недвижимости посвящен отдельный 7-й параграф 30 главы ГК РФ. Сделка должна проводиться с учетом норм и правил текущего законодательства.

Выделяют такие этапы покупки загородного дома:

  • Выбор объект, который должен подходить не только по цене, но и по личным потребностям.
  • Проверка и осмотр объекта перед покупкой.
  • Ознакомление с документами, которые продавец обязан предоставить.
  • Уточнение условий.
  • Подписание договора с внимательным ознакомлением каждого пункта.
  • Передача полной суммы.
  • Принятие предмета сделки (составление акта по приему-передаче).
  • Регистрация прав собственности в госреестре.

В процессе поиска дома для ПМЖ нужно быть готовым к отбору из массы вариантов на первичном и вторичном рынке. Чтобы избежать мошенников следует внимательно проводить сделку, соблюдая рекомендации и прибегая к помощи юристов.

Основные моменты, на которые обращают внимание при покупке

Выбирать загородный дом для ПМЖ стоит очень внимательно, сопоставляя с личными потребностями: удаленность от центра; район, где размещен объект недвижимости; индивидуальные характеристики (одно- или двухэтажный, большой участок, сад, близкое расположение дороги), уровень развития выбранной локации и пр.

Будущему владельцу частного дома следует учесть следующие аспекты:

  1. Физическое состояние. Дом – это предмет сделки, внешнее состояние которого необходимо проверить. Стоит узнать следующую информацию: год постройки и оценить качество; поинтересоваться из каких материалов возведены стены и есть ли гидроизоляция крыши; если присутствует скат, то это может свидетельствовать о разрушении фундамента, поэтому следует быть осторожным; как давно проводился капитальный ремонт; есть ли наличие требуемых коммуникаций; какая использована система отопления.
  2. Территориальное расположение. Для постоянного проживания стоит выбирать объект, который обеспечен хотя бы наименьшей инфраструктурой (транспорт, магазины, аптеки, больницы).
  3. Назначение участка. Далеко не все участки земли предназначены для эксплуатации под индивидуальные жилищные строения. Есть владельцы, которые возводят загородные дома, не предназначенные для ИЖС, наперекор законодательству. В таком случае владельца могут заставить снести самовольное строение. Следует также исследовать состояние земного покрова, чтобы предотвратить опасность весеннего затопления, так как это часто приводит к ускоренному разрушению.
  4. Оформление документов и договора. До начала подписания сделки следует согласовать все детали, в том числе и нюансы оформления. На подготовительном этапе стоит уделить время прочтению документов, ознакомлению с предметом сделки с юридической стороны. В договоре должны быть оглашены условия о стоимости недвижимости и описан предмет сделки. Кроме этого отражается другая важная информация: дата заключения, реквизиты, технические характеристики участка и дома, права сторон, стоимость и порядок расчета.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему юристу!

    Процедура регистрации жилых строений с 2022 года поддалась изменениям. В связи с такими нововведениями теперь дачный дом можно признать жилым, но сначала следует подтвердить право на землю (приватизировать). В соответствии со статьей 51 (ч. 4) ГрК РФ разрешение на строительство выдает орган самоуправления на местном уровне, для чего предварительно владельцу необходимо направить соответствующее уведомление и дождаться ответа. Такие изменения начали действовать с марта 2019 года.

    Покупатель имеет право потребовать у продавца следующие документы для ознакомления:

    • техпаспорт на объект;
    • выписку из госреестра на участок и постройку;
    • копию идентификатора личности и паспорт;
    • пакет правоустанавливающих документов (договор дарения, мены и др.).

    Каждый случай покупки индивидуален, но выше приведен пакет документов, с которыми обязательно следует ознакомиться, чтобы избежать юридических проблем. Кроме того, необходимо поинтересоваться, кто является законным владельцем недвижимости и не находится ли данный объект в совместном пользовании с супругой (супругом).

    Договор на покупку загородного дома составляется с учетом требований действующего законодательства и опираясь на потребности сторон. На случае возникновения спорных ситуаций уже после подписания документа, в соответствии со статьей 181 ГК РФ, действует срок давности 3 года для ничтожных сделок и 1 год для оспоримых.

    Возможные юридические проблемы при покупке

    Существенным этапом при покупке загородного дома стоит назвать проверку недвижимости, которые многие часто опускают. Важно не только осмотреть объект, оценить его и сопоставить удовлетворение со своими потребностями, а также и проверить юридическую чистоту сделки.

    на что обратить внимание при покупке загородного дома

    Ниже приведено несколько важных моментов, которые обязательно следует учесть.

    Планировка загородного дома. Обратите внимание на то, что готовый дом может отличаться от утвержденного проекта, особенно, если бывший владелец занимался строительством самостоятельно. Разница может присутствовать не только в проектных и действительных размерах, а и в толщине стен, высоте потолков и дверей. Встречаются ситуации, когда даже местоположение дома относительно дороги или другого объекта не соответствует. Такая ситуация приводит только к неприятным судебным разбирательствам. На этапе покупки заинтересованная сторона может требовать устранения дефектов или существенного снижения цены.

    Юридическое оформление сделки. Невнимательное изучение документов может привести к плачевным последствиям и большим денежным затратам. Чтобы этого не произошло, стоит детально изучить каждый пункт договора. Нет никакой гарантии, что выбранный юрист не был подкуплен продавцом, в связи с тем тот может действовать в его интересах. Например, по документам продавец может продавать только землю, скрывая, что на участке построен дом или другие сооружения, а также часто встречаются ситуации, когда возведенный загородный коттедж является самостроем, разрешение на строительство которого вовсе отсутствует (если не удастся внести изменения в проект, то дом подлежит сносу).

    Обременение. На загородный дом может быть наложено обременение, причем, далеко не всегда от приставов или банковского учреждения, а и от ресурсоснабжающих компаний. В частности, это может быть долг за водопользование, электроэнергию и прочие коммунальные платежи.

    Наличие особых территорий. Еще один аспект, который опускают во многих сделках. Дом может располагаться в природоохраняемой зоне и наличие новых построек попросту запрещено законом. Узнать некоторую информацию можно в разделе госреестра «Слои – Общедоступные сведения, содержащиеся в ЕГРН – Зоны с особыми условиями …». Присутствуют ограничения также на размещение с действующими электростанциями, транспортными путями, нефте- и газопроводами, линиями электропередач.