Развитие цифровых технологий ежегодно привносит новые схемы мошенничества в, пожалуй, одну из самых удобных и уязвимых сфер – продажу недвижимости. В России по статистике до половины всех сделок с недвижимостью проводятся через черных риэлторов. Современные схемы мошенничества позволяют злоумышленникам филигранно проводить незаконные манипуляции с документами, правами на собственность. Это позволяет им продавать дома и квартиры по несколько раз, выставлять на продажу несуществующее жильё и даже продавать недвижимость, которая уже заселена. По данным финансовых инстанции РФ, такая деятельность приносит незаконный оборот в размере от 200 до 300 миллиардов рублей в год.
В статье рассмотрим:
- суть проблемы;
- схемы реализации незаконных сделок;
- виды мошенничества с недвижимостью.
А также юридическую сторону вопроса, которая позволит обезопасить себя при покупке или поможет восстановить справедливость, если вы стали жертвой мошенников.
Содержание
Суть мошенничества
Вторичный рынок жилья – основной источник возможностей для злоумышленников. Зачастую, сделки купли-продажи, аренды и прочих манипуляций с жильем оформляются в письменной форме, где сторонами выступают обыкновенные люди не знающие юридическую сторону вопроса. Таких людей легко ввести в заблуждение, чем и пользуются преступники.
Одним из простых способов обмана является подмена договора. Люди заключают, например, договор аренды, когда злоумышленники подменяют его на договор дарения. Такая манипуляция позволяет «законно» получить жилье. Такие документы будут гарантией безопасности мошенников и доказать свою правоту, даже в суде, будет очень непросто.
Основная проволочка для совершения различных незаконных схем с жильем является неверная оценка зоны влияния и ответственности участников сделок. Так риелтор не несет никакой юридической ответственности в сделке, ведь его задача заключается в оценке рынка, подборе оптимальных вариантов жилья и ведение торгов. Важно запомнить, что юридическую сторону вопроса несет нотариус, и он же обязан пояснить сторонам их возможности и обязанности по закону.
Примеры схем черных сделок
Основными видам такого мошенничества являются:
- продажа одного объекта нескольким покупателям;
- заключение сделок без юридической силы (ничтожные);
- оформление поддельных документов с дальнейшей реализацией на рынке.
В первом случае схема предельно проста: на рынке выставляется жилье, которые может быть даже законно приобретено злоумышленниками; они оформляют несколько сделок купли-продажи; их могут даже заверить нотариально; далее проводится оформление ипотечного кредита и заселение. Однако, новые жильцы могут удивительным образом увидеть в своей новой квартире или доме других жильцов, которые аналогично владеют правами на эту самую недвижимость. Удивительно, что часто даже государственные инстанции и юридическая служба банка, которая выдает ипотечный кредит, не замечают подвоха в документах.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему юристу!
Примером подобного вида махинаций будет история из Екатеринбурга, где сын одной умершей жительницы не успел вступить в наследство. Через восемь лет он решил получить квартиру своей матери, но к несчастью для себя обнаружил, что она уже продана два раза. При этом разница во времени между первой и второй сделками составляла всего несколько месяцев. Вторая семья, купившая квартиру, по въезду обнаружила жильцов, которые создали невозможные условия для жизни. Через несколько месяцев им пришлось купленную квартиру покинуть. Интересно то, что в местном отделении МФЦ была заключена сделка продажи. А продающей стороной выступила мать того самого мужчины, который должен был вступить в наследство. Покойная женщина лично явилась в отделение и показала свой паспорт.
Естественно, после расследования выяснилось, что сделка была совершена уже после смерти владельца и призналась ничтожной. Жильё вернулось наследнику.
По поддельным документам мошенники могут продать даже жилье, которое уже находится в собственности. Интересный случай произошел в Московской области, где жительница одного из домов уехала жить в другой город, а жилье сдавала в аренду. Через некоторое время ей перестали приходить квитанции об уплате коммунальных услуг. Решив разобраться, она навестила свой дом и обнаружила, что уже продан и в нем живет другая семья. При этом все документы были оформлены по существующим стандартам и даже заверены нотариально. Все оказалось очень просто: один из договоров продления аренды был подменен на дарение. Злоумышленники стали владельцами жилья и тут-же выставили его на продажу. Поэтому даже БТИ не заметил подвох. Сейчас ведется судебное расследование, но у женщины мало шансов – договор дарения обратной силы не имеет.
При этом выйти на след мошенников не удалось: все сделки проводились по поддельным документам, имена были изменены, а риелтор был зарегистрирован в теневой компании, которая бесследно исчезла после совершения нескольких черных сделок.
Юридическая сторона вопроса
С юридической точки зрения недвижимость – отдельная категория объектов, которые нельзя просто продать или передать из рук в руки. Для законности любых манипуляций с недвижимостью необходима третья сторона. Чаще всего ей выступает нотариус, который юридически заверяет правомерность сделки своей печатью. В его задачу также входит разъяснение прав и обязанностей сторон сделки.
Кроме нотариуса существует система публичной регистрации прав, которую регулирует государство. Она ведет подсчет оценку и, собственно, регистрацию прав на дом или квартиру. Регулируется данная система 131 статьей гражданского кодекса РФ. В статье указано, что любые изменения, связанные с правами на недвижимость, подлежат государственной регистрации. В этот перечень входят права:
- собственности;
- ведения хозяйства;
- управления;
- наследства
и другие, предусмотренные настоящим ГК РФ. Система позволяет наряду с государственной проводить и иные виды регистрации, например, нотариальную. Данная система позволяет при запросе правообладателя получить соответствующий документ для подтверждения своих возможности на владение и распоряжение недвижимостью. Кроме того, любой потенциальный покупатель может обратиться в данный государственный орган для получения информации о субъектах, владеющих правами на интересующую его недвижимость, а также получить информацию о совершенных сделках с ней.
Благодаря данной системе вы можете обезопасить себя как при покупке, так и продаже недвижимости. При подозрении на неправомерную передачу, продажу и покупку недвижимости можно обратиться в полицию, для получения помощи. Тем самым вы обезопасите свои деньги. Если же вы стали жертвой данного вида мошенничества, то добиться справедливости можно через суд. Однако, нужно всегда тщательно готовиться, ведь в большинстве случаев доказать свою правоту будет крайне тяжело. Если мошенничество было совершенно по поддельным документам, то единственный путь для получения обратной силы сделки будет доказательство недействительности сделки и признание ее неправомерной.
4 комментария
Вера Фролова
Сталкивалась с проблемой мошенничества в сфере недвижимости, и поэтому данная статья мне кажется очень актуальной.
Всё началось с того, что я выставила свою квартиру на одном из онлайн-порталов недвижимости. Через несколько дней мне позвонил потенциальный покупатель, который был очень заинтересован в моей квартире. Сказал, что цена его устраивает и готов сразу заключить сделку. Я обрадовалась, мне нужно было срочно продать квартиру. Однако, в процессе сделки меня начали посещать сомнения. Покупатель не хотел встречаться со мной лично и настаивал на проведении всех документальных формальностей через посредников. Это вызвало у меня подозрения, и я решила обратиться к нотариусу. Оказалось, что все документы, которые предоставил покупатель, были поддельными. Этот случай научил меня быть более осторожной. Нужно всегда проверять документы и личность потенциальных покупателей, а также стараться заключать сделки лично, без посредников.
Роман Карцев
К сожалению мошенники в сфере недвижимости сейчас орудуют очень и очень тонко. Поддельные документы — прошлый век. Самое распространённое — это неожиданное появление «наследников» или прямых родственников правообладателя уже после завершения сделки. И постановка вас перед фактом — «дайте денег, иначе признаю сделку ничтожной». Разумеется, с помощью дорогого профессионального юриста вы скорее всего сможете сохранить права на приобретенное жилье, но нервом помотаете и время потратите очень и очень иного. Поэтому к юристу идут ДО заключения сделки, а не когда уже тучи сгустились.
Виктор Павлов
Сделки с недвижимостью вероятно имеют максимально большой процент мошенничества. Думаю никто в здравом уме, не являясь профессиональным юристом или риэлтором с многолетним стажем не пойдет на самостоятельное заключение сделки купли-продажи. Риск наткнуться на мошенников очень высокий, поскольку и суммы проходят большие и очень много сложных моментах в действующем законодательстве, которыми при желании аферисты очень грамотно оперируют в свою пользу. Поэтому только через юридические агентства, с полной проверкой всех документов и самой истории покупаемой квартиры. Берегите свои деньги!
Данил
Сам столкнулся с похожей ситуацией, правда, не так масштабно. Собирался купить квартиру на вторичном рынке, нашел вариант через агентство, казалось бы, все идеально: документы в порядке, собственник – приятная женщина. Но засомневался в одном моменте с регистрацией права собственности, попросил своего юриста проверить все документы – очень рад, что это сделал! Оказалось, небольшая, но существенная неточность в договоре, которая могла бы в будущем вылиться в серьезные проблемы. Хорошо, что обошлось, но теперь я понимаю, насколько важно быть предельно внимательным и не экономить на проверке документов, даже если риелтор кажется безупречным. В статье правильно подмечено – надо внимательно изучать каждый пункт договора, не стесняться задавать вопросы и обязательно привлекать юриста для проверки всех юридических тонкостей. Даже мелкий нюанс может стоить очень дорого.