Владелец недвижимости, купленной в ипотеку, по действующему законодательству считается ее собственником. Однако в документе, подтверждающем право собственности, ставится отметка о том, что квартира отдана в залог финансовой организации, выдавшей кредит на покупку. Без получения согласия залогодержателя жилье нельзя обменять, отдать в дар или продать. Разберемся вместе: как заемщику сохранить недвижимость от изъятия при условии, что ему нечем платить взносы по ипотеке.

К чему приведет игнорирование выплат

Последствия просрочки всегда завися от условий кредитного договора. Большинство финансовых организаций начисляют неустойку, когда заемщик не вносит очередной платеж. Меры принимают с первого дня неуплаты. Есть и такие банки, которые разрешают закрыть небольшую просрочку (не более 5 дней) без применения санкций, влияющих на ухудшение кредитной истории.

Когда сроки погашения сильно затянуты по вине собственника жилья, вопрос будет решен одним из двух возможных способов:

  1. За каждый день просрочки будут начислять проценты. Важно иметь в виду, что размер неустойки не может превышать значение ключевой ставки, зафиксированной на момент заключения ипотечного договора. К примеру, если гражданин взял кредит, когда ключевая ставка была равна 8%, размер пени не может превышать 0,08. При ежемесячном платеже 45000 руб. и просрочке 15 дней общий размер неустойки составит 0,08*15*45000/365 = 94 руб.
  2. При условии, что начисление процентов будет приостановлено, пени за каждый день просрочки не будет превышать 0,06% от суммы долга. Условия кредитования будут те же самые, что и в предыдущем примере. Расчет: 0,0006*15*45000 = 405 руб.

Неплательщику нужно быть готовым, что на его телефон будут поступать регулярные СМС и звонки от представителей банка. Они будут выяснять причины отсутствия внесения платежей, и предлагать решения проблемы.

Игнорирование обязательных выплат по ипотеке всегда становится причиной появления серьезных юридических и финансовых последствий:

  1. Рост задолженности. Заемщик должен быть готов к тому, что за каждую просроченную выплату банк будет начислять штрафные санкции и пени. Они повлияют на увеличение общего долга. С каждым днем просрочки задолженность будет расти, делая возврат кредита более сложным.
  2. Ухудшение кредитной истории. Информация о задержке платежей будет передана в БКР бюро кредитных историй.
  3. У заемщика будут трудности с получением кредитов в будущем. Плохая кредитная история сделает невозможным получение новых займов на выгодных условиях.
  4. Судебные разбирательства. Финансовая организация может подать иск в суд с требованием возврата долга и процентов. В результате рассмотрения дела заемщика чаще всего обязывают выплатить всю сумму долга вместе с процентами и штрафами.
  5. Суд вправе наложить арест на банковские счета и имущество должника для обеспечения исполнения судебного решения. В случае неисполнения решения суда, недвижимость может быть продана с аукциона для покрытия долга.
  6. Лишение жилья. Если заемщик не имеет финансовых возможностей для погашения долга, судебные приставы начнут исполнительное производство, направленное на его взыскание.
  7. Выселение. В конечном итоге, если долг не будет погашен, бывшего собственника жилья могут выселить из квартиры, а саму квартиру продадут для покрытия долга.
  8. Социальные и психологические последствия. Игнорирование выплат и накопление долгов приведут к сильному стрессу и тревоге.
  9. Разрушение семейных и личных отношений. Финансовая нестабильность может стать причиной конфликтов в семье и разрушения личных отношений.

Игнорирование выплат может иметь катастрофические последствия для финансовой стабильности и личной жизни заемщика. В связи с этим важно не затягивать с решением проблемы и как можно скорее связаться с банком для обсуждения возможных вариантов реструктуризации долга.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    На практике для собственника ипотечного жилья нет разницы, какая организация требует вернуть долг. Службы, занимающиеся взысканием средств, должны соблюдать требования закона № 230-ФЗ. Согласно ему они не вправе контактировать с должником чаще положенного. Сотрудники банка, приставы, коллекторы не должны угрожать или причинять вред здоровью заемщика или членов его семьи. Имущество не должно подвергаться случайным или преднамеренным повреждениям. За подобные действия нарушителю грозит административная и уголовная ответственность.

    Заинтересован ли банк в реализации залогового жилья

    Реализация залогового имущества всегда считалась крайней мерой. Квартира продается со скидкой, вырученных денег не всегда хватает на покрытие долга. Помимо этого реализация залогового жилья зачастую требует немало времени.

    Сначала финансовая организация должна дождаться разрешения на продажу. После этого недвижимость выставляют на аукцион. При условии, что за несколько этапов ее не выкупит третья сторона, банк оставляет квартиру себе и продает, используя собственные возможности. Бывают случаи, когда процесс реализации затягивается на 1-2 года.

    В результате всего выше сказанного можно сделать вывод, что кредитору выгоднее решить спор без продажи жилья. Поэтому при появлении финансовых сложностей должнику нужно незамедлительно сообщить о них представителям банка. В этом случае вероятность, что обе стороны быстро найдут компромиссное решение, значительно повышается.

    Когда банк подает в суд

    В законодательстве РФ не указана сумма долга, при фиксировании которой финансовая организация может подать в суд. Однако по статистике туда попадают дела с задолженностью заемщика выше 100000 руб. Если невыполненные обязательства не превышают эту сумму, банк передает дело коллекторам.

    Согласно статье 333 ГК РФ гражданин вправе подать иск на перерасчет суммы долга. Решение будет положительным при условии, что сумма долга несопоставима с последствиями нарушения обязательств.

    Если вынесено решение о выселении, жильцы вправе попросить отсрочку. Однако это условие должно быть указано в кредитном договоре. После продажи квартиры на аукционе, бывшие собственники не могут там проживать. Новый владелец может выставить счет за аренду помещения по рыночной цене даже при условии, что арендный договор не был заключен.

    Не стоит игнорировать предупреждения о передаче дела в суд. Жилье, приобретенное в ипотеку, находится в залоге у финансовой организации. При нарушении одного из пунктов договора заемщиком, банк может изъять недвижимость и выставить ее на торги. Согласно п. 1 ст. 54.1 закона № 102-ФЗ при условии, что размер задолженности составляет более 5%, а длительность просрочки не менее 3 месяцев, граждан могут лишить даже единственного жилья. Если недвижимость находится в залоге, на нее не распространяется иммунитет.

    Что делать при отсутствии средств

    В некоторых случаях собственник залогового жилья может пожертвовать своим комфортом. Для этого ему следует самому переехать в более скромную квартиру, а ипотечную недвижимость сдавать. За счет денег, полученных за аренду, можно частично гасить долг. Но делать это можно только, получив согласие банка. Далеко не все кредиторы разрешают сдавать жилье, находящееся в залоге. Если финансовой организации станет известно, что заемщик не учитывает это требование, временным жильцам будет грозить выселение, а собственнику – штраф и расторжение кредитного договора с требованием единовременного погашения задолженности.

    как сохранить ипотечное жилье

    Страхование здоровья и жизни

    Если заемщик заболел, получил инвалидность или лишился средств к существованию по независимым от него причинам, остаток долга можно погасить, используя средства страховой компании. Страхование здоровья и жизни всегда является одним из основных условий ипотечного кредитования. Клиент сам заинтересован в оформлении защиты от финансовых рисков, поэтому, несмотря на большую стоимость страховки, желательно заранее позаботиться о ее оформлении.

    Стоимость страховых услуг зависит от разных факторов. Среди них условия сотрудничества с банков, срок и размер кредита. Расходы заемщика возрастают при оформлении страховки, однако это станет гарантией, что в случае потери работы или случайной травмы страховщик возьмет на себя обязательства по выплате задолженности.

    Ипотечные каникулы

    Согласно ФЗ от 24.07.2023 №348 заемщик может обратиться к кредитору с запросом о предоставлении льготного периода, в течение которого будет предусмотрено приостановление обязательств по кредитному договору. Отсрочку платежей обычно предоставляют на полгода. Кредитор не вводит штрафы и пени.

    Важно учитывать, что кредитные каникулы полагаются заемщикам при небольшой сумме ипотеки. В разных регионах установлены свои критерии:

    • Москва – не более 6 млн. руб.;
    • Санкт-Петербург, Московская область, Дальний Восток – до 4 млн. руб.;
    • другие регионы – до 3 млн. руб.

    Процедура предоставления отсрочки выплат была впервые применена в период пандемии. С начала 2024 года эта мера стала не временной, а постоянной. Однако воспользоваться услугой можно только один раз для каждого займа. К примеру, если гражданин успел воспользоваться кредитными каникулами в 2020 году, то его запрос на предоставление услуги в 2025 будет отклонен.

    Чтобы получить возможность воспользоваться кредитными каникулами, заемщик должен соответствовать одному из обязательных требований:

    1. Его доход должен сократиться минимум на 30% за последние 60 дней. Для сравнения берется среднемесячный доход за прошлый год.
    2. Условия проживания ухудшились из-за независимых от заявителя обстоятельств.

    Гражданин вправе сам выбрать срок кредитных каникул (он ограничен 6 месяцами). При желании он сможет уменьшить ежемесячный платеж. После начала периода изменить условия невозможно. Однако можно завершить действие ипотечных кредитных каникул досрочно. Чтобы была возможность воспользоваться услугой, нужно подать запрос в банк и приложить к нему подтверждающие документы.

    Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

      В течение льготного периода банк не сможет выставлять неустойки. Проценты начисляются согласно условиям кредитного договора. После окончания каникул заемщик продолжит выплачивать ипотеку согласно графику. Невыплаченные платежи и проценты, начисленные за период отсрочки, нужно будет погасить в конце кредитования.

      Основные причины, по которым можно получить ипотечные каникулы:

      • официальная регистрация безработного;
      • инвалидность 1 или 2 группы;
      • затяжная болезнь (более 2 месяцев);
      • снижение ежемесячного дохода более чем на 30% (выплата должна превышать 50% среднего дохода за 2 месяца);
      • снижение дохода на 20% и появление иждивенца (выплата превышает 40% среднего дохода за 2 месяца).

      Помимо вышеперечисленных причин должны быть соблюдены следующие условия:

      • залоговое жилье является единственным;
      • ипотечный кредит взят для личных нужд;
      • запрос о предоставлении кредитных каникул поступил впервые;
      • размер кредит не более 15 млн. руб.

      Интересно отметить, что по оному и тому же кредиту можно получить кредитные и ипотечные каникулы. Однако воспользоваться одной из услуг можно только после того, как закончился период действия другой.

      Оба варианта отсрочки платежей поддерживаются программами на государственном уровне. Банк тоже может предоставить кредитные каникулы. Их обычно рассматривают как реструктуризацию кредита. При этом финансовая организация вправе оставить запрос клиента без ответа, потому что банк не несет подобных обязательств.

      Реструктуризация

      Под этой процедурой принято понимать изменение условий кредитного договора. Все делается для того, чтобы выплачивать задолженность стало проще. Одним из самых распространенных решений является снижение ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита. Полная стоимость займа возрастет, однако ежемесячное погашение станет более комфортным.

      рефинансирование

      Заемщику могут предложить другие варианты. К примеру, это может быть отсрочка погашения основного долга или процентов по ипотеке. В ипотечном договоре часто указывают: допустима ли реструктуризация, и при каких условиях ею можно воспользоваться. Клиента могут попросить представить доказательства о снижении платежеспособности. Доход может снизиться по разным причинам: появление иждивенца, увольнения с работы, снижения уровня дохода. Строгих правил нет, по каждому запросу выносится свое решение.

      Есть практика снижения просроченных займов. Однако при условии, что заемщик не справляется с обязательствами и при этом не сообщает о финансовых трудностях, его ходатайство с большой вероятностью будет отклонено.

      Рефинансирование

      Процедура предполагает перенос ипотеки в другую финансовую организацию. Заемщику там могут предложить выгодные условия. К примеру, более низкую ставку. Гражданин получит новый кредит, и за счет этих средств полностью рассчитается с первым кредитором.

      Переплата будет меньше при условии снижения ключевой ставки ЦБ РФ с момента выдачи ипотеки. С ее учетом устанавливается годовой процент по кредиту. Но так происходит далеко не всегда. Один из основных факторов, из-за которых ипотечные ставки остаются неизменными при снижении ключевой ставки ЦБ, – это высокие риски финансовых организаций при выдаче кредитов. Они учитывают вероятность появления просрочек и невозврата заемной суммы. Особенно это касается ипотечных договоров, заключаемых на долгий срок.

      Еще одним преимуществом рефинансирования считается возможность за счет нового займа закрыть несколько старых кредитов. Однако банки могут отклонить запрос, если по ипотеке были просрочки или оформлялась реструктуризация. Это считается признаками ненадежности клиента.

      Выбор конкретного способа избежать потери жилья при невозможности вносить ежемесячные платежи по ипотеке зависит от доступности различных ресурсов. Важно тщательно взвесить все плюсы и минусы каждого варианта, чтобы выбрать тот, который обеспечит максимальную защиту жилья и минимизирует финансовые потери.

      Если перечисленные в статье способы не помогли сохранить жилье, и банк требует реализовать залоговую недвижимость, желательно договориться с его представителями и получить разрешение продать квартиру самостоятельно. В этом случае бывший собственник сможет получить за нее рыночную цену. Это позволит погасить долг, и возможно, что-то еще останется на бытовые нужды.