Коммерческая недвижимость представляет собой тип объектов, предназначенный для применения в бизнес-целях. Ок включает в себя здания и участки земли, применяемые для получения дохода. Это осуществляется через аренду, продажу продукции и услуг, и прочие коммерческие операции. Данный вид недвижимости отличается от жилых помещений, которые предназначены только для проживания.

Типы коммерческой недвижимости

Существует несколько разновидностей рассматриваемых объектов. Они отличаются по целям применения, условиям работы, выдвигаемым требованиям и другим особенностям. Сначала стоит отметить офисные помещения. Они могут быть таких классов:

  • Класс A. Качественные здания с современными условиями работы, расположенные в деловых районах.
  • Класс B. Хорошие сооружения с основными удобствами, расположенные в стандартных районах.
  • Класс C: Старые или здания с ограничениями в плане удобств.

Торговая недвижимость, как понятно из названия, используется для реализации товаров. Сюда можно отнести такие виды помещений как:

  • розничные магазины – применяются для розничной торговли, находятся на улицах с высокой проходимостью;
  • ТЦ – комплексы с большим количеством различных магазинов внутри и развлекательных заведений;
  • аутлеты – специализированные ТЦ, предлагающие товары по более низким ценам.

Также существуют различные складские и индустриальные объекты. Склады используются для хранения материалов, товаров и прочих вещей. Промышленные здания применяются для производства, обработки, упаковки и прочих индустриальных процессов. Для работы указанных выше категорий требуются логистические центры, также относящиеся к рассматриваемой категории недвижимости. Это особые комплексы, подходящие для распределения и доставки продукции.

В категорию коммерческой гостиничной недвижимости относятся отели, предоставляющие услуги для краткосрочного проживания. Тут могут быть и мотели, предназначенные для путешественников на автомобилях. Они предлагают удобный доступ к отдыху с дороги и минимальные удобства. Дополнительно стоит отметить комплексы смешанного назначения. Такие объекты недвижимости сочетают в себе жилые, офисные, торговые и прочие виды помещений.

Основные характеристики

Для коммерческой недвижимости доходность выступает основной особенностью, выделяющей объекты на фоне остальных. Основная цель использования коммерческой недвижимости состоит в генерации дохода через аренду, непосредственное применение по назначению или продаже. Арендные доходы включают в себя оплату за аренды от арендаторов. Также может быть доход от увеличения стоимости. В такой ситуации прирост капитала идет за счет увеличения рыночной цены объекта.

Целевое использование связано с видом деятельности, для которой назначено помещение. Законы регулируют использование недвижимости, исходя из ее категории. Соответственно, офисные здания не должны использоваться для проживания.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Управление рассматриваемой недвижимостью включает в себя обслуживание и поддержание здания. Ведется контроль арендаторов, сбор платы и обеспечение достаточных условий безопасности.

    Местоположение относится к ключевым факторам для стоимости и получения дохода от недвижимости. Близость к транспортным развязкам, деловым районам, ТЦ и ЖК влияет на спрос. Соответственно, от этого зависят и арендные ставки.

    Преимущества

    К положительным сторонам данного типа недвижимости можно отнести такие:

    1. Высокая доходность. Обычно она предлагает более высокую доходность в сравнении с жилой. Особенно это актуально в стабильных экономических условиях.
    2. Долгий срок арендаторы. Арендаторы часто заключают договоры на долгий срок, что обеспечивает более стабильный доход от объекта.
    3. Меньшая волатильность. Стоимость коммерческой недвижимости нередко менее подвержена колебаниям рынка. Особенно это заметно в сравнении с жилой недвижимостью.
    4. Налоговые льготы. У владельцев есть возможность воспользоваться амортизацией и различными налоговыми льготами.

    Недостатки

    К негативным моментам применения данного типа недвижимости можно отнести следующие факторы:

    1. Высокие изначальные затраты. Строительство или покупка коммерческой недвижимости нуждается в значительных инвестициях.
    2. Риски отсутствия арендаторов. Если помещение не снимается, владелец несет убытки, так как требуется оплачивать содержание объекта и налоги.
    3. Сложность управления. Управление объектом требует специализированного опыта и знаний.
    4. Зависимость от актуальных экономических условий. В ситуации спада в экономике может понижаться спрос на аренду, который обязательно отразится на доходах от объекта.

    Соответственно, коммерческая недвижимость играет ключевую роль в развитии экономики. Она предоставляет помещения для бизнеса, а также создает рабочие места. Поэтому нередко возникает вопрос о покупке и продаже от людей, которые открывают свой бизнес, продают его и т.д. Для выгодной сделки требуется глубокое понимание рынка, законодательной стороны процесса и стратегии управления для дальнейшей работы.

    Порядок купли-продажи

    Покупка и продажа нежилого помещения, относящегося к категории коммерческой недвижимости, является сложным процессом, он состоит из нескольких этапов. Все начинается с поиска объекта и его оценки состояния. В конце все завершается заключением договора и передачей прав собственности. Чтобы все было завершено официально и было подтверждено в соответствующих органах, нужно следовать установленным регламентам.

    осмотр коммерческой недвижимости перед покупкой

    Поиск и выбор недвижимости

    Поиск объекта недвижимости обычно начинается с исследования актуального положения рынка и определения нужд покупателя. Важно принимать во внимание:

    • расположение, так как важна близость к транспортным узлам, центрам и инфраструктурным объектам.
    • назначение, что предполагает соответствие объекта задачам бизнеса;
    • состояние, так как техническое обустройство здания может быть разным, иногда требуется ремонт или реконструкции;
    • цена – сопоставление разных вариантов аналогичных объектов в регионе может занять много внимания.

    Источниками поиска могут выступать агентства недвижимости. Нередко они обладают актуальной информацией, а также могут предложить должный уровень вариантов. Также данные о доступных объектах могут быть на сайтах и порталах, где размещаются объявления касательно реализации коммерческой недвижимости. Проводятся специализированные торги. На них можно приобрести объекты, иногда даже по выгодным ценам.

    Предварительная оценка и проверка

    После того как был осуществлен выбор объекта, необходимо провести предварительное оценивание и юридическую проверку. Оценка также проводится в рамках нескольких этапов. Сначала осуществляется осмотр объекта. Нужно проверить его состояние, коммуникации и инфраструктурные особенности. Далее идет оценка стоимости. Привлечение к данному этапу независимого оценщика поможет определению более точной рыночной стоимости.

    Юридическая проверка предполагает осмотр правоустанавливающих документов. Должно быть свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт и прочие документы. Дополнительно осуществляется проверка наличия арестов. Не должно быть залогов, сервитутов и иных нежелательных обременений. Требуется удостоверение, что участок, где расположен рассматриваемый объект, предназначен для именно для коммерческого использования.

    Заключение предварительного соглашения

    На этапе предварительного согласования условий сделки, составляемой между продавцом и покупателем, может быть заключен предварительный договор. Он касается намерения купли-продажи и фиксирует желание сторон совершения сделки в дальнейшем. Содержание такого договора выглядит следующим образом:

    • описание объекта, что включает в себя адрес, площадь, кадастровый номер;
    • стоимость сделки;
    • сроки реализации, включающие время на проведение проверок и подготовку к непосредственной сделке.
    • обязанности участников, что содержит условия передачи документов, оплату и передачу рассматриваемого объекта.

    Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

      Подготовка и проверка документации

      Для оформления договора потребуется собрать, а потом проверить ряд важных документов. Они относятся к различным категориям. Среди них:

      • правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на владение, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт);
      • данные об объекте (техпаспорт, акт обследования);
      • данные о продавце (уставные документы юридического лица, доверенность).
      • данные о покупателе (свидетельство регистрации и ИНН, паспорт).

      Проверка документов предполагает не только отсутствие судебных споров, различного рода арестов и залогов. Тут может потребоваться подтверждение согласия собственников. Если объект находится в долевой собственности, тогда нужно согласие всех владельцев. При продаже недвижимости, принадлежащего на основе права совместной собственности, обязательно нужно согласие второго супруга.

      Заключение основного соглашения

      Это является основным этапом сделки, итогом которого выступает подписание договора купли-продажи. Соглашение должен содержать все ключевые условия сделки. Оно обязано соответствовать законодательным требованиям. Содержание договора выглядит следующим образом:

      1. Полные реквизиты сторон. Сюда должны быть вписаны ФИО и паспортные данные всех сторон, наименование и регистрационная информация.
      2. Описание объекта, которое включает ряд параметров (адрес, площадь, кадастровый номер, предназначение).
      3. Стоимость объекта (валюта сделки).
      4. Порядок финансовых расчетов (особенности условий оплаты, период и регламент перевода средств).
      5. Права и обязанности участников сделки. К этому пункту относятся условия передачи объекта, обязанности по снятию обременений.
      6. Ответственность каждой сторон. Это предполагает санкции за несоблюдение условий договора, регламент разрешения споров.

      Далее проводится регистрация перехода права владения. Это актуально после подписания основного договора. Тогда необходимо зарегистрировать факт перехода права в Росреестре. Сначала нужно подать документы. Вместе с договором купли-продажи нужно приложить заявку о регистрации, правоустанавливающую документацию на недвижимость, квитанцию об оплате государственной пошлины. После получения пакета Росреестр проверяет комплектность. Нужно убедиться в соответствии поданных бумаг. Если все соответствует заявленному, то происходит внесение изменений в ЕГРН. Далее заявителю выдается выписка о регистрации прав собственности.

      Передача объекта недвижимости непосредственному покупателю

      Это заключительный этап, когда объект передается новому собственнику. Он осуществляется согласно акту приема-передачи. Документ подписывается обеими сторонами. Помимо обязательных технических характеристик с описанием в документе должно быть отмечено состояние здания и инженерных коммуникаций на момент непосредственной передачи. Акт должен быть подписан представителями сторон или ими самими.

      оценка и проверка недвижимости

      Как продать самостоятельно или с риелтором?

      Продажа недвижимости быстро и выгодно может проходить как самостоятельно, так и при помощи риелтора. Подбор выбора зависит от прочих ключевых факторов, которые следует учитывать. Отсутствие платы агенту при самостоятельной продаже позволяет сохранить часть прибыли, но при этом можно потратить больше времени или столкнуться с менее выгодными условиями в результате отсутствия опыта. Владелец часто лучше всех знает особенности и положительные недвижимости, что может способствовать более эффективной продаже, но эти факторы не всегда имеют решающее значение. Неопытность в сфере продаж недвижимости может обернуться упущением возможностей или неверной оценкой объекта. Одним из наиболее важных факторов. Который обязательно стоит учитывать, является то, что привлечение покупателей и продвижение недвижимости часто требует специфических знаний и способностей. Продажа самостоятельно практически всегда требует значительных усилий, что связано с организацией показов, ведения переговоров и оборота документов.

      Продажа рассматриваемой категории недвижимости с риелтором имеет немало плюсом. В первую очередь, специалисты обладают опытом и знаниями, которые обязательны для успешной продажи. Это включает знание рынка, маркетинга и соответствующего законодательства. Риелторы имеют доступ к клиентской базе, чего нет у людей, не занятых в данной сфере. У них же есть ресурсы для продвижения объекта на рассматриваемом рынке. Они помогают с определением правильной цены. Нередко завышены ожидания продавца приводят к тому, что недвижимость не продается. Слишком низкая установка стоимости приводит к фактической потере выгоды от продажи. Специалист по продаже также помогает с подготовкой объекта к продаже и оформлением сделки.

      При этом сотрудничество обладает и рядом недостатков, которые отпугивают владельцев. Риелторы берут комиссию, при этом нередко значительную, за свои услуги. Это может снизить общую прибыль от продажи. Владелец сталкивается с психологическим дискомфортом, если чувствует себя ограниченным в утверждении решений и контроле процесса. Если вы чувствуете уверенность в управлении процессом и сталкиваетесь с ним не в первый раз, то самостоятельная продажа окажется подходящим вариантом. Особенно это актуально при стабильных условиях рынка. В случае сомнений или отсутствия опыта в продаже рекомендуется обратиться за консультацией к специалисту. В итоге может потребоваться довериться опытному риелтору. Он сможет минимизировать риски и увеличить выгоду от сделки. Поэтому даже оплата комиссии покроется более подходящими условиями.

      Для крупных объектов с достаточно большой стоимостью и сложными характеристиками специалист может предложить выгодные условия. Это достигается за счет наличия профессиональных навыков и знания нюансов. Комиссия в 3-6%, являющаяся средней в данной сфере будет не столь значительной при высоком профессионализме риелтора. Продажа требует тщательного подхода, детальной оценки возможностей. Поэтому нужно оценить плюсы и минусы каждого из подходов.