Общее имущество в МКД (многоквартирном доме) включает в себя все объекты, использующиеся коллективно собственниками квартир. Оно предназначено для эксплуатации и обслуживания всего здания. Понятие и список данного имущества закреплены в законодательных актах и регулирующих документах, таких как ст.36 ЖК РФ.

Что входит в общедомовое имущество?

Состав данного имущества предполагает достаточно широкий перечень объектов. Многие жильцы даже не знают, что именно относится к рассматриваемой категории. Поэтому могут возникать споры касательно обслуживания, платы за это и компенсации за порчу.

Сюда можно причислить следующие конструктивные элементы:

  1. Фундамент, несущие конструкции, стены, перекрытия и прочие несущие части, которые обеспечивают целостность сооружения.
  2. Крыша: общая крыша, кровельные покрытия и компоненты дренажной системы.
  3. Подвалы, технические этажи, чердаки, комнаты для размещения инженерных систем и техники.
  4. Лифты и шахты лифтов, а также дополнительные механизмы и шахты для работы лифтов.
  5. Лестницы, лестничные клетки, а также иные места, обеспечивающие доступ жильцов к квартирам.
  6. Парадные входы и связанные с ними конструкции.

Также к общему домовому имуществу относятся инженерные коммуникации и системы. Среди них:

  • трубы,
  • стояки,
  • водомерные узлы,
  • насосное оборудование
  • общедомовые электросети,
  • электрощитовые,
  • кабельные каналы,
  • котельные,
  • бойлерные,
  • центральные теплоснабжающие системы,
  • вентиляционные каналы,
  • оборудование для общей вентиляции.

Правовое регулирование

Если рассматривать правовой статус, то стоит отметить, что общее имущество принадлежит всем владельцам помещений в многоквартирном доме. Они могут пользоваться им по праву долевой собственности, которая обладает общим характером. Все собственники имеет право на использование соразмерно собственной своей доле в праве собственности. Это означает, что обязанности и права касаются как их личных помещений, так и имущества всего дома, перечисленного выше.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Управление и обслуживание рассматриваемого имущества дома осуществляется различными способами. Это может проводиться от товарищества собственников жилья. Оно включает объединение собственников, сформированное для управления общим имуществом. ТСЖ занимается решением общих вопросов, включая вопросы имущества. Также в этом может принимать участие у управляющая компания. Она представляет собой специализированную организацию, занимающуюся техобслуживанием и эксплуатацией сооружение. Еще может присутствовать непосредственное управление собственниками, которые самостоятельно решают возникающие вопросы, имеющие отношение к содержанию и эксплуатации.

    Обязанности и права владельцев

    У владельцев помещений в МКД есть определенные обязанности, которые требуется исполнять. К основным из них относятся:

    • оплачивать поддержание и ремонт имущества, что включает взносы на содержание и реализацию периодического и капитального ремонта;
    • выполнять правила эксплуатации имущества, так как задействование в своих целях указанных выше вещей не должно нарушать права других собственников;
    • принимать участие в управлении общим имуществом, что включает посещение общих собраний, принятие решений касательно вопросов управления.

    Соответственно, управление и обслуживание данного имущества требует координации усилий владельцев. Это может осуществляться через разные организационные формы. Понимание состава объектов и правил их эксплуатации позволяет эффективно управлять вещами и собственными правами. Участие в решении вопросов всех жильцов обеспечивает надлежащий уход и использование

    Кто отвечает за содержание общедомового имущества

    Если рассматривать данный вопрос более детально, то ответственность несут все собственники помещений. При этом контроль этого имущества, в том числе и прямые обязанности по содержанию, проводится управляющими органами, указанными выше, и организациями.
    С правовой точки зрения ответственность за поддержание общедомового имущества несут собственники помещений. Это связано с тем, что все они являются совладельцами. Ситуация реализуется на праве долевой собственности. Таким образом, собственники несут совместную ответственность. Им требуется собирать деньги на содержание, ремонт и т.п. Все имеют возможность участвовать в управлении общим имуществом. От каждого требуется выполнение правил эксплуатации. В частности, касается использования лифтов, подъездов и придомовой территории.

    Также ответственность возлагается на общее собрание владельцев. Как правило, это основной орган управления имуществом. Его функции включают утверждение решений по управлению и содержанию имущества. Также собрание определяет способ управления домом. Тут выбор может быть сделан в пользу управляющей компании или организации ТСЖ. Собрание утверждает расходы на содержание и восстановление объектов. После завершения работ проводится рассмотрение отчетов организации об исполнении работ и применения средств.

    Если для управления МКД собственники помещений выбрали управляющую компанию, она берет на себя ряд обязанностей, за которые и несет ответственность. К таким обязанностям относятся:

    • организация и реализация работ по содержанию, ремонту;
    • обеспечение эксплуатации инженерного оборудования и систем;
    • сбор денег от собственников на выполнение работ;
    • предоставление отчетности собственникам об исполненных работах и затраченных средствах.

    Когда организуется ТСЖ для управления общим имуществом, то у него также появляются собственные функции и ответственность. Данный орган также занимается планированием и выполнением работ, направленным на содержание и восстановление общего имущества. Товарищество осуществляет сбор взносов, составляет и утверждает сметы, контролирует расходами. При необходимости, проводится решение вопросов эксплуатации общедомовых систем, а также внутренней и прилегающей инфраструктуры.

    лестница на чердак в многоэтажке

    При непосредственном управлении собственники помещений сами решают описанные выше вопросы. Это можно в том случае, если количество квартир в сооружении не превышает определенного количества (до 30):

    Если делами начинает управлять нанятая компания, то она в таком случае заключает с собственниками договор. Это соглашение управления, в котором оговариваются:

    • объем и разновидности услуг по поддержке и ремонту имущества;
    • регламент и период выполнения работ;
    • величина платы за содержание.

    Для выполнения определенных работ компания или ТСЖ могут составлять с нанятыми людьми или организациями договоры подряда. Чаще всего они заключаются с подрядными организациями. Данные органы должны получать отчеты о выполненных подрядчиками работах. Это требуется для указания данных об использованных средствах. Они же могут участвовать в проверках состояния общего имущества и качества выполнения работ.

    Эффективное управление и содержание требует скоординированных усилий. Тут нужно правильное планирование, заключение определенных соглашений, а также контроль со стороны каждого участника процесса.

    Как можно использовать общее имущество

    С учетом того, что под рассматриваемым понятием воспринимаются все элементы, обслуживающие здание и создают условия для его полноценного использования всеми жильцами. Их использование должно соответствовать установленным правилам. Оно должно вписываться в интересы всех собственников. Многое зависит от того, какой именно объект и для каких целей применяется.

    Правила использования должны обеспечивать основные функции здания. Соответственно, технические этажи и подвалы применяются для размещения коммуникаций, техники и хранения общих материалов. Лестницы и подъезды могут быть задействованы для обеспечения безопасного доступа к квартирам. Придомовая территория обязана обеспечивать удобство и безопасность для жильцов.

    Общие домовые помещения могут использоваться для хранения оборудования. В них размещают инструменты и материалы, необходимые для обслуживания здания. Там может размещаться инвентарь для уборки. Чердаки и подвалы приспособлены под размещение технических устройств, таких как вентиляционные установки.

    Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

      Помимо этого, подъезды и лестничные площадки могут применяться для размещения информационных стендов, установки указателей, досок объявлений. Фасады и наружные стены подходят для размещения рекламных баннеров и вывесок. Стоит отметить, что для этого обязательно согласие собственников. При этом материалы и способы их размещения должны быть в рамках актуального законодательства.

      Придомовая территория может включать парковочные места для машин жильцов. На ней также ставятся гаражи и зоны для хранения велосипедов. Правила использования парковок должны быть утверждены владельцами помещений на общем собрании. Придомовая территория может использоваться для проведения общих собраний. К этой категории также относятся праздничные мероприятия, встречи жильцов. Если рядом имеются специально оборудованные места, такие как беседки и площадки для приготовления пищи, то могут быть использованы жильцами для отдыха. Тут также нужно соблюдение условий и правил безопасности, поддержание общественного порядка.

      Ограничения на использование

      В данном случае существует запрет на изменение назначения. Собственники не обладают правом изменять назначение и функции имущества. Особенно это актуально, если данное действие нарушает интересы других жильцов или правила эксплуатации здания. Запрещено использовать технические помещения и другие комнаты для организации коммерческих компаний без соответствующих разрешений.

      Не допускается переоборудование общих помещений под личные нужды. Это может затрагивать права других собственников. Соблюдение законов и норм безопасности является обязательным фактором. Использование рассматриваемого имущества должно соответствовать выдвинутым требованиям, строительным нормам и условиям соблюдения безопасности. В рамках этого не допускается хранение легковоспламеняющихся или опасных материалов в общих домовых помещениях. Не допускается устанавливать оборудование, разнообразные конструкции, которые могут представлять угрозу для безопасности проживающих людей.

      Основным принципом является то, что все решения, касающиеся использования общего домового имущества, должны быть согласованы. Это проводится на общем собрании собственников. Там проводится установление правил использования придомовой территории. В частности, обсуждается размещение парковок, создание детских площадок. Размещение информации и рекламы на фасадах или в подъездах обязано утверждаться собственниками и не разрушать архитектурный облик сооружения.

      Как происходит процедура принятия решений по применению общего домового имущества

      Сначала проводится созыв общего собрания. Инициатива касательно вопросов использования рассматриваемого имущества исходит от управляющей компании, ТСЖ или группы собственников. Отсылается уведомление всех собственников о предстоящем собрании и том, то будет на повестке дня. Проведение собрания с голосованием и обсуждением предполагает принятие решений и документирование. Решения утверждаются большинством голосов владельцев помещений.

      подвальное помещение в многоквартирном доме

      В протоколе собрания фиксируются все принятые решения. Также утверждается порядок их реализации. Далее следует выполнение решений. Управляющая компания исполняет решения, организуя работы. Контроль за данным процессом осуществляют собственники квартир, а также органы управления домом. С учетом того, что общедомовые объекты МКД являются важной составляющей комфортного проживания и обеспечения безопасности всех жильцов, его использование должно вписываться в цели эксплуатации здания.

      Кто решает вопросы об использовании общих помещений

      Решение вопросов такого характера относится к важным аспектам управления имуществом. Вопросы применения помещений решаются на собраниях собственников. Вопросы решаются собственникам помещений. Основное право на утверждение принадлежит собственникам помещений в МКД. УК или ТСЖ могут принять полномочия по разрешению поставленных вопросов. В частности, у них есть инициатива обсуждения применения общих помещений. Такие органы способны подготовить предложения и организовать их обсуждение.

      Для этого требуется созыв собрания. Инициатива, в данном случае, будет исходить от управляющей компании, ТСЖ, либо группы владельцев. Если рассматривать последний вопрос, то группа должна представлять до 10% от общего количества голосов. О проведении собрания необходимо уведомить всех владельцев. Это делается не менее чем за 10 дней до даты проведения мероприятия. Уведомление обязано содержать дату, время, место, где будет проводиться, а также повестку дня.

      При проведении собрания требуется регистрация участников. Во время мероприятия регистрируют всех присутствующих собственников, а также их представителей, если такие имеются. Это фиксируется в протоколе. Для окончательного принятия решений необходимо обеспечить присутствие собственников, чтобы получилось свыше 50% от общего числа голосов. Если кворума нет, то в таком случае назначается повторное собрание с уменьшенными условий к кворуму. Вопросы рассматриваются в соответствии с повесткой дня. Соответственно, каждый вопрос обсуждается всеми участниками. Лица могут задавать вопросы, вносить предложения и замечания.

      После обсуждения по каждому вопросу проводится голосование. Владельцы голосуют «за», «против», а также могут «воздержался». Результаты голосования фиксируются в соответствующем протоколе. Решение может быть принятым, если за него проголосовало свыше 50% от количества голосов присутствующих собственников. Протокол собрания подписывается от лица председателя собрания и секретарем, если таковой имеется. После этого результаты доводятся до сведения всех собственников. Протокол передается в УК или ТСЖ для исполнения. Эти организации обязаны организовать выполнение принятых решений. Им нужно обеспечить их соответствие действующим законам.