Ремонт старого строения не всегда считается целесообразным. В некоторых случаях часть здания или дом целиком проще снести, и возвести на его месте новый объект. Реконструкция и снос жилья вызывает большое количество вопросов, когда недвижимость принадлежит разным владельцам. Дома на две семьи принято называть дуплексами, они являются распространенным вариантом жилья в разных регионах РФ. Разберемся вместе, как произвести снос части строения, не нарушая прав соседей и соблюдая нормы закона.
Содержание
Юридическое обоснование
Объект на двух хозяев оформляется согласно действующему законодательству одним из следующих способов:
- недвижимость находится в долевой собственности, каждая из семей владеет половиной строения;
- объект поделен на две части: каждая часть и земля под ней являются имуществом определенного владельца.
В обеих ситуациях второму собственнику будет непросто получить разрешение на снос своей части. Если оформлена долевая собственность, то инициатор реконструкции должен получить разрешение у второго хозяина недвижимости. Как правильно действовать по закону:
Важно! В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ если имущество, находится в долевой собственности, распоряжение им осуществляется только по соглашению всех владельцев. При этом каждый участник долевой собственности обязуется нести издержки по содержанию и сохранению эксплуатационных параметров объекта.
На практике с этим могут возникнуть сложности, потому что гражданин может фактически проживать в другом месте или просто отказываться идти на встречу по каким-то причинам.
В строительных правилах СП 54.13330.2016 сказано, что любой дом, находящийся в собственности у двух хозяев, относится к многоквартирным строениям. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам многоквартирных домов на праве общей долевой собственности принадлежат:
- несущие и ненесущие конструкции объекта, крыша;
- оборудование, благодаря которому осуществляется обслуживание помещений.
Уменьшение площади общего имущества возможно только при наличии согласия всех собственников помещений.
Во втором случае получать разрешение на снос не нужно. Однако работы должны быть проведены так, чтобы все капитальные элементы были сохранены в том состоянии, в котором они находились до их начала. К капитальным элементам относят крышу и общую стену.
Важно! Согласно действующему законодательству дуплекс относят к домам блокированной застройки. Это значит, что объекты недвижимости находятся в одном ряду и имеют общую стену и крышу. При этом в каждой половине дома предусмотрено наличие отдельного входа.
Из всего выше сказанного можно сделать вывод, что для того, чтобы владелец части дома мог снести свою долю, он обязан выделить ее в натуре. После этого будет прекращено право долевой собственности на объект недвижимости. На практике это делается чаще всего в судебном порядке.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
Важные нюансы
Если у объекта недвижимости есть два собственника, снести его часть по стандартному алгоритму никто не имеет права. Согласие от второго владельца на проведение работ по демонтажу может быть оформлено в письменной форме. После этого нужно получить нотариальную заверку документа. Это понадобится, если будут проходить судебные разбирательства. В органы местного самоуправления инициатор подает два документа:
- уведомление о сносе своей части дома;
- согласие на демонтаж от второй семьи.
При условии, что доли дома выделены в натуре (как это можно сделать разберем чуть ниже), а значит, каждая половина строения является отдельной собственностью конкретного владельца, разрешение соседа на снос своей части дома получать не нужно. Однако для муниципальных органов понадобятся документы, которые могут служить обоснованием целесообразности проекта. Хозяина помещения попросят провести экспертизу, подтверждающую, что снос строения не станет причиной разрушения конструктивных элементов дома. Результаты экспертизы нужно предоставить второму собственнику, после чего в местный орган власти отправляют уведомление о демонтаже.
Что нужно сделать, чтобы выделить долю в натуре в дуплексе/ в частном доме на двух хозяев:
- Получить подтверждение, что строение подходит под раздел. Его выдают в органах местного самоуправления.
- На каждую из долей должен быть оформлен отдельный пакет документов. В него входит кадастровый паспорт и документ, подтверждающий результаты технической инвентаризации.
- Определить границы земельного участка.
- Составить и подписать соглашение о разделе объекта.
- Пакет документов отправляют в Росреестр. Там их рассматривают в течение 2-х недель.
- Если документы оформлены правильно, то каждый из собственников получает на руки документы, подтверждающие право владения его долей.
Если выделить доли мирным путем не удается, то этот вопрос решается в судебном порядке.
Важно! После выделения части дома в натуре, дающее право собственнику распоряжаться своей частью недвижимого имущества, автоматически прекращается право долевой собственности у обоих владельцев.
Выдел участнику доли означает передачу в распоряжение истца определенной части жилого дома (она должна быть изолированной) и построек, предназначенных для ведения хозяйства, соответствующих его доле. По ст. 252 ГК РФ гражданин, получивший все вышеперечисленное, утрачивает право эту долю в общем имуществе.
Какие статьи действующего законодательства регулируют права собственников по этому вопросу:
- ГК РФ, ст. 301-305 (Определение права собственности);
- ГрК РФ, ст. 51-54 (Демонтаж сооружений, которые считаются неотделимыми от земельного участка);
- ЖК РФ, ст. 34 и 35 (О правомерности сноса жилых строений);
- ГК РФ, гл. 25 (Возникновение споров о праве собственности между гражданами).
В разных регионах могут действовать свои законодательные акты, которые используются для урегулирования имущественных споров. Но в основном руководствоваться нужно вышеприведенными документами.
Когда требуется снос части дома
Демонтаж половины дома практически ничем не отличается от полного сноса. Но при проведении работ могут возникнуть свои нюансы. Если ознакомиться с ними заранее, то процедура не отнимет лишнего времени, сил и материальных затрат.
В каких случаях возникает необходимость демонтажа части жилого сооружения:
- Если хозяин хочет расширить помещение. Нужно учитывать, что в этой ситуации сносимая половина строения совсем не обязательно находится в аварийном состоянии. Она может быть использована для жилья. Чтобы была возможность значительно увеличить площадь, нужно демонтировать часть дома вместе с фундаментом.
- Если половина дома стала ветхой. В этом случае сносят само строение, но оставляют фундамент, на котором строят новое жилье. Его площадь будет такой же, как у объекта до сноса. Если дом был очень старым, то могут возникнуть основания снести фундамент, чтобы выровнять грунт под ним. Тогда строительство потребует больших материальных затрат.
Частичный снос частного дома, принадлежащего двум собственникам, считается сложной процедурой, к которой нужно подойти с максимальной ответственностью. Если провести ее без соблюдения требований безопасности, можно разрушить все строение или повредить часть дома, принадлежащего другому владельцу.
Если снос соседней половины дома станет причиной повреждения общих элементов, таких как крыша и стена-перегородка, то инициатор демонтажа обязан позаботиться об их восстановлении и утеплении. Поэтому работы должны быть спланированы таким образом, чтобы имущество соседа не было повреждено.
Для такой работы нужно тщательно выбирать опытных подрядчиков, имеющих необходимые инструменты для демонтажа. Что должно быть соблюдено:
- Места, в которых сносимая часть дома примыкает к соседской половине, должны быть дополнительно укреплены. Это делается на этапе подготовки к сносу объекта. Если не позаботиться об укреплении общих элементов, то при разборке произойдет деформация основной части строения. Если дом ветхий, и в нем давно не проводили капитальный ремонт, это может привести к полному разрушению.
- Демонтаж половины объекта недвижимости проводится без применения тяжелой техники. Она может стать причиной обрушения всего здания. Помимо этого, использование экскаваторов может быть просто невозможно. Нахождение спецтехники на участке может повредить постройки хозяйственного назначения, клумбы и другие насаждения, которые находятся на пути к сносимому объекту. Половину дома чаще всего разбирают вручную, начиная с дверных и оконных конструкций, заканчивая кровлей и фундаментом при необходимости.
Перед началом демонтажа нужно позаботиться об отключении коммуникаций. Это обязательно согласовывают с соседями. Мера необходима, чтобы избежать повреждения систем водо- и электроснабжения. Инициатора могут также обязать представить заключение независимых экспертов о том, что конструкция оставшейся части объекта после сноса его половины, сможет быть эксплуатирована круглогодично (а значит, монтажные работы не станут причиной потери тепла).
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
В каких случаях понадобится получать согласие на снос
В некоторых ситуациях понадобится получить согласие на реконструкцию или снос объекта у близких родственников. Делать это нужно при условии, что недвижимость была приобретена или построена в браке, и при этом собственность не поделена супругами. Важно знать, что согласие супруга на снос потребуют предъявить даже в том случае, если он/она не числится в числе владельцев.
При условии, что право на владение части загородного дома принадлежит не достигшему совершеннолетия ребенку или недееспособному человеку. В этом случае инициатор сноса должен получить разрешение органа опеки, потому что после демонтажа здания прекращается право собственности.
Правила и требования к сносу жилых строений
Начиная с 2018 года собственник может не получать в муниципальной администрации разрешение на снос здания. Для этого достаточно подать уведомление установленного образца. Сносить объект можно только при помощи подрядчика (оформление ИП или юридического лица). Проводить демонтаж части дома своими силами нельзя. На практике это требование часто игнорируется, но за это нарушение собственника могут обязать уплатить административный штраф. Работы по договора подряда ведут компании, которые являются членами СРО в строительной сфере.
Когда работы будут окончены, нужно получить документы, подтверждающие снос строения, у кадастрового инженера. Он должен состоять в СРО и иметь личную печать. Проверить данные можно в реестре. Приехав на объект, специалист составит акт, подтверждающий демонтаж части дома, принадлежащей инициирующей снос стороне.
Важно! Подрядчик или собственник жилья обязаны подать уведомление в органы местного самоуправления о планируемом сносе не позднее, чем за 7 рабочих дней до начала работ по демонтажу. К уведомлению прилагают: результаты экспертизы объекта капитального строения (с актом об отключении коммуникаций), проект по организации демонтажных работ.
Когда документы будут готовы, объект снимают с кадастрового учета. Для этого подают заявление от собственника в Росреестр. К нему нужно приложить выписку из ЕГРН и акт, выданный кадастровым инженером. При условии, что документация составлена с учетом действующих требований, новую выписку подготовят в течение 7 рабочих дней.
Возведение нового объекта без регистрации сноса старого
Если собственник провел демонтаж старого жилья, не снял его с учета в Росреестре и на его месте возвел новое строение, он считается нарушителем ФЗ № 340. В законодательстве не прописано: будут ли наложены на нарушителя штрафы. Но на его имя будут продолжать начислять налог на бывшее имущество.
При условии, что новое здание не поставлено на кадастровый учет, органы местного самоуправления могут обратиться с иском о признании строительства незаконным. В результате чего объект будет признан самовольной постройкой и владельца обяжут снести его. Также нужно знать, что если в Росреестре числится старый дом, то будет принято решение о невозможности регистрации нового объекта.
Что делать со строительным мусором
Даже при условии наличия на территории СНТ специальных площадок для сбора мусора, инициатор сноса строения должен знать, что они не предназначены для крупногабаритного строительного мусора. Чтобы избавиться от него, собственник обязан заказать отдельный контейнер для вывоза остатков материалов на свалку. Также вывозом строительного мусора может заняться компания, проводящая работы по демонтажу.
Стоимость сноса части частного объекта недвижимости на двух владельцев зависит от разных факторов: площади этажности строения, строительных материалов, из которых оно возведено, типа фундамента, местоположения, наличие подъездных дорог, утилизации мусора, необходимости выравнивания земли на месте демонтажа. После окончания работ по демонтажу стоимость услуг может быть скорректирована, однако об этом подрядчик обычно уведомляет заказчика заранее.
Вывод
Демонтаж части дома, принадлежащего двум собственникам, возможен, но требует четкого соблюдения ряда требований. Уклонение от них может привести к серьезным последствиям. Нарушителя обяжут полностью возместить ущерб пострадавшей стороне. Решается вопрос чаще всего в судебном порядке. Если частный дом находится в долевой собственности у двух владельцев, то письменное согласие второго собственника с нотариальным заверением обязательно должно быть оформлено и предоставлено в органы местного самоуправления как минимум за 7 рабочих дней до начала проведения работ.
Если части дома выделены в доли в натуре, то они считаются отдельными объектами. В этом случае согласие от второго владельца не требуется. Инициатор демонтажа должен предоставить в муниципалитет проектную документацию. Только после ее рассмотрения и получения положительного ответа на запрос можно начинать проведение демонтажных работ на участке. Если собственник получает отказ, ему нужно разобраться, с чем связаны его причины, чтобы попытаться устранить их. Нет сроков, ограничивающих возможность подачи нового уведомления. Делать это можно неограниченное количество раз.
