При выборе квартиры на вторичном рынке недвижимости одним из наиболее важных факторов для покупателей является юридическая чистота объекта. Цель проверки заключается в том, чтобы выяснить, имеются ли обременения. Если они существуют, это означает, что собственник не сможет распоряжаться своим имуществом в полной мере. Почему возникают данные ограничения и как их можно снять?

Что такое обременение на жилое имущество?

Гражданским кодексом РФ (ст. 209) предусмотрено, что собственник квартиры имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (продажа, предоставление в аренду, дарение). Обременение здесь означает, что совершение определенных действий ограничено действующим законодательством: собственник владелец объекта недвижимости может жить в квартире, сдавать ее третьим лицам, а продажа, дарение, завещание запрещено.

В соответствии с законом №122 «О государственной регистрации», под обременением следует понимать такое особое условие, которое не дает собственнику недвижимости право в полной мере осуществлять действия в отношении данной квартиры.

Какие виды обременений существуют?

При наличии права собственности лицо может владеть, пользоваться и распоряжаться жилой недвижимостью в полной мере. Если на квартиру наложено обременение, в отношении одной из этих составляющих существуют определенные ограничения. Наиболее часто они возникают в таких случаях:

  • Ипотечное кредитование. Обременение возникает наиболее часто. Права на владение и пользование квартирой не ограничивают, но потребуется получить разрешение от залогодателя, которым выступает банковское учреждение или другая кредитная организация, если потребуется продажа объекта.
  • Наложение ареста. Обременение накладывается судом, процесс осуществляют судебные приставы. Как правило, такая необходимость возникает для защиты интересов кредиторов. Аресту подлежит ликвидная недвижимость должника до момента погашения задолженности перед третьим лицом или банком.
  • Запрет регистрации. У владельца недвижимого имущества нет права на совершение сделок любых видов с данным объектом до того момента, когда постановление о запрете будет отменено.
  • Заключение договора ренты. В большинстве случаев соглашение заключается пожилыми людьми. Квартира продается за 30-40 % ее реальной цена, но при выполнении новым владельцем таких условий: у продавца будет право пожизненного проживания, покупатель должен каждый месяц выплачивать ему сумму, которая оговорена при заключении договора. Одновременно требуется заключение договора залога недвижимости, в соответствии с которым продавец получает закладную на квартиру, новый владелец не сможет перепродать жилье без получения его разрешения.
  • Право на пользование на безвозмездном основании. Человек может проживать в квартире независимо от того, кто является ее владельцем. Как правило, это пенсионеры, лица с инвалидностью, несовершеннолетние.

Существуют ли ограничения?

Проверить наличие ареста квартиры или запрета на совершения регистрационных действий возможно следующими способами:

  • В Росреестре. Получение выписки возможно онлайн или при обращении в МФЦ. Здесь зарегистрированы обременения всех видов.
  • Заказать выписку из ЕГРН. Данный документ содержит данные о всех лицах, которые зарегистрированы в квартире.
  • На сайте судебных приставов. Можно получить данные не только о квартире, но и о ее собственнике. Требуется указать личную информацию (фамилию, имя и отчество, а также дату рождения).

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Возможные риски при покупке

    Цены на квартиры с обременением в большинстве случаев ниже рыночных. Но существуют некоторые риски:

    • Жильцы, которые временно отсутствуют (проходят лечение, служат в армии и пр.), могут заявить о том, что имеют право на данную квартиру на законных основаниях.
    • Может наступить ответственность перед банком, если договором не предусмотрено погашение задолженности средствами от продажи жилья.
    • Возможно возникновение непредвиденных расходов (задолженность по коммунальным платежам, неустойка перед арендаторами и др.).
    • Договор может быть расторгнут и жилье возвращено предыдущему владельцу.

    Именно поэтому важно провести тщательный анализ всех аспектов для принятия правильного решения о приобретении квартиры с обременением.

    Возможно ли самостоятельное наложение?

    В некоторых ситуациях владелец объекта недвижимого имущества может принять решение о том, чтобы самостоятельно наложить обременение на свое недвижимое имущество. Как правило, делается это для защиты от неправомерных действий со стороны третьих лиц. К примеру, ограничения устанавливаются, чтобы защититься от мошенничества арендаторов, когда квартира сдается.

    Для наложения обременения на квартиру собственнику недвижимого имущества нужно обратиться в Росреестр, предоставив доказательства необходимости установления ограничений регистрационных действий. Также нужно подготовить такие документы: паспорт (оригинал и копию), свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру (оригинал и копию), кадастровый паспорт (оригинал и копию).

    Если накладываемые ограничения как-то могут отразиться на правах третьих лиц, необходимо получить их согласие в письменной форме, которое обязательно подлежит нотариальному заверению.

    Для установления обременения на квартиру можно обратиться также в МФЦ, но в таком случае процесс может занять больше времени, если сравнивать с процедурой в Росреестре.

    как снять обременение

    Как происходит снятие ограничений?

    Важно знать, что обременение, как ограничения, могут быть сняты с недвижимого объекта имущества только в том случае, если устранена сама причина их наложения.

    Когда обременение было наложено на основании судебного решения, снятие возможно только после того, как завершится разбирательство и собственника квадратных метров признают невиновным.

    Когда установление ограничений имеет связь с арендой квартиры или доверительным управлением, они снимаются во время окончания срока действия соответствующего договора между сторонами.

    При возникновении обременения в связи с ипотечным кредитованием ограничения будут сняты, когда заемщик полностью выполнит свои обязательства перед банком, погасив долг.

    Но в данном случае автоматически обременение снято не будет. Нужно пройти специальную процедуру по такому алгоритму:

    1. Подготовка требуемого пакета документов, который включает паспорт, заявление о снятии обременения, связанного с ипотекой, копию договора кредитования.
    2. Запрос всех документов, которые обеспечивают вывод недвижимого имущества из залога, в банковском учреждении, предоставившем ипотеку.
    3. Подача заявления в Росреестр или МФЦ.
    4. Получение выписки.

    Перечень документов, которые нужны, чтобы снять обременение в банке, можно узнать у сотрудника кредитной организации. В разных банках требования могут отличаться.

    При проведении сделок купли-продажи квартир, на которые наложено обременение, лучше воспользоваться услугами юристов и специалистов по недвижимости с большим опытом. Это позволит минимизировать возможные риски для будущего собственника квартиры.