Покупка и продажа недвижимости является одним из самых значимых финансовых сделок для большинства людей. В процессе заключения договора купли-продажи наиболее важным аспектом является определение стоимости объекта недвижимости. В некоторых случаях, стороны могут специально занижать стоимость сделки с различными целями.
Основной причиной занижения цены в договоре купли-продажи является экономия на налогах. Сумма налога на доходы физлиц зависит от разницы между официальной стоимостью продажи и первоначальной закладной ценой имущества. Занижая стоимость квартиры, продавец может снизить свои налоговые обязательства.
Среди законных методов занижения стоимости можно выделить включение части суммы в договор дарения или подписание договора мены. Эти способы позволяют уменьшить налоговую базу и, тем самым, сэкономить на налоге. Однако, следует тщательно взвешивать все «за» и «против» перед применением таких методов, чтобы избежать возможных неприятностей со стороны налоговых органов.
Незаконными методами занижения цены являются сокрытие части суммы в виде «черного» наличного расчета или фиктивное указание в договоре купли-продажи меньшей стоимости квартиры. Использование таких методов может повлечь за собой уголовное преследование и штрафы как для продавца, так и для покупателя.
Цель занижения стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи может быть разной: от оптимизации налоговых выплат до обхода различных обязательств перед государством или третьими лицами. Однако, несмотря на мотивацию продавца или покупателя, эта стратегия может иметь свои последствия.
Законные методы занижения стоимости могут быть связаны с дополнительными соглашениями между сторонами о передаче имущества или предоставлении других услуг. Это позволяет официально любой объект списать со счета по минимальной цене при дальнейшем определении показателей для расчета налоговой базы.
Однако незаконными способами считается занижение стоимости квартиры в договоре без соблюдения законодательства или применение неправомерных способов ухода от уплаты налогов. В результате таких действий продавцы и покупатели рискуют быть обвиненными в мошенничестве, а также нарушении норм действующего законодательства России.
Стоит также учесть возможные риски, связанные с заниженной стоимостью. Прежде всего, при использовании искаженных данных о стоимости, стороны подвергают себя угрозам со стороны налоговых органов и других контролирующих инстанций. Кроме того, возможно наложение штрафов, а также несанкционированная передача объекта недвижимости при регистрации наследства.
Содержание
Законные и незаконные способы
В наше время многие люди сталкиваются с ситуацией, когда стоимость квартиры в договоре купли-продажи указывается ниже рыночной. Зачастую такое занижение может быть связано с желанием продавца и покупателя уменьшить сумму налогов или других платежей. Однако, не все методы занижения стоимости квартиры являются законными. Ниже описаны законные и незаконные способы занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи и их последствия.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
Законные способы:
- Учет износа жилья. Если квартира расположена в старом доме и требует ремонта, это может быть законным основанием для снижения стоимости недвижимости. При заключении договора подобный факт следует указать в описании состояния жилья.
- Учет особых условий сделки. Стороны могут договориться о снижении стоимости квартиры при определенных условиях (например, если покупатель обязуется осуществить ремонт или выполнить другие условия), но данное соглашение должно быть зафиксировано в документах.
Незаконные способы:
- Заинтересованность нескольких сторон. В данном случае, продавцы и покупатели занижают стоимость квартиры дабы избежать уплаты налогов и других платежей. Это является нарушением закона и может привести к административной ответственности для обеих сторон.
- Сокрытие истинной стоимости при оплате. Нередко возможности оплаты большей части или всей реальной стоимости квартиры «под столом» без указания этой суммы в официальных документах. Такая операция является явным нарушением закона, и если ее раскроют, то разоблаченные участники могут попасть под суд.
При обращении к методам занижения стоимости квартиры важно помнить, что не всякая экономия оправдана. Законные способы могут помочь сберечь деньги, сохраняя при этом сделку.
Риски и последствия
Купля-продажа недвижимости является одной из наиболее значимых сделок. При этом одним из распространенных явлений в России стало указание заниженной стоимости квартиры в договоре. Хотя это может привлекать некоторых покупателей и продавцов, оно может иметь серьезные риски и последствия.
Возможные проблемы, связанные с указанием неправильной стоимости:
- Усложнение получения ипотеки. Банки, выдающие ипотечные кредиты, тщательно проверяют стоимость недвижимости перед выдачей средств. Указание заниженной суммы может вызвать подозрение со стороны банка и привести к отказу в предоставлении кредита.
- Налоговые риски. Указание завышенной или заниженной стоимости квартиры может привести к налоговым проблемам. Продавцам может грозить уплата налога на недвижимость, который будет исчислен исходя из актуальной стоимости объекта, а не из указанной в договоре. Покупателям же может быть труднее вернуть вычет по налогу на доходы физических лиц, так как он рассчитывается с учетом стоимости сделки.
- Потенциальные проблемы с дарением. Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи может быть расценено налоговыми органами как маскировка операции под незаконное получение дарения. В итоге может возникнуть ряд правовых последствий, связанных с уплатой налога на дарения для обеих сторон.
- Сложности при последующей перепродаже. При указании заниженной стоимости квартиры покупатели могут столкнуться с проблемами при попытке последующей продажи недвижимости.
Юридическая сторона
Стоит обратить внимание на нормы, регулирующие заключение договора купли-продажи жилого помещения. В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ, такой договор подлежит обязательной госрегистрации. Кроме того, в соответствии со статьями 421 и 422 ГК РФ, участники такой сделки должны действовать в пределах закона и общественного порядка не только при определении условий договора, но и при его исполнении.
Это означает, что занижение стоимости квартиры в договоре с целью уклонения от уплаты налогов может быть расценено как нарушение закона. В связи с этим, стороны сделки могут быть привлечены к ответственности как на основании Налогового кодекса (статьи 119 и 120), так и Гражданского кодекса (статья 165).
Также необходимо учитывать нормы земельного законодательства, в частности, требования по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости. В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость должна определяться на основе данных о фактических признаках и характеристиках объекта в сравнении с аналогичными объектами на рынке. Это значит, что занижение стоимости квартиры в договоре без объективных оснований может вызвать вопросы со стороны государства и привести к дополнительным проверкам.
Главное правило, которым следует руководствоваться при составлении договора купли-продажи, заключается в том, что стоимость квартиры должна отражать ее реальную ценность. Согласно статье 424 ГК РФ, стороны договора вправе определить условия дополнительно к предусмотренным законом или иным правовым актом. Однако это правило не должно использоваться для занижения стоимости.
При определении реальной стоимости квартиры на рынке недвижимости рекомендуется обратиться к независимому оценщику. Такой специалист проведет экспертизу и предоставит подробный отчет о текущей рыночной стоимости объекта.
Многие люди могут подумать о занижении стоимости квартиры как о способе уменьшения налоговой нагрузки. Однако существует риск получить последующую проверку со стороны налоговой инспекции и привлечение к ответственности согласно Налоговому кодексу РФ. В случае обнаружения занижения цены квартиры ее владельцам придется уплатить разницу, а также выплатить пени и штраф.
3 комментария
Михаил
Если сильно не занижать стоимость квартиры, то никаких последствий быть не должно. Доказать, что цена была занижена по криминальным причинам, практически невозможно. Продавец мог сделать это из-за желания побыстрее продать недвижимость или из-за незнания реальных цен. Ни один закон не запрещает ему это сделать. Другое дело, когда в роли покупателя выступает должностное лицо, государственный чиновник или политик. В таком случае, факт покупки квартиры по заниженной стоимости может стать причиной разбирательств даже спустя много лет. И недоплаченная сумма способна в будущем сказаться на карьере.
Алина
Очень вовремя попалась на глаза ваша статья, мы сейчас покупаем квартиру и бывший собственник просит нас закрыть глаза на заниженную стоимость в документах, естественно, что общая сумму уже оговорена. И мы вот вроде бы дали согласие, но сейчас я скажу, что нас такие условия не устраивают. И знакомые нас напугали, что в случае чего, а ситуации могут быть разные, ответственность будет нести и продавец и покупатель. Остается только надеяться, что он не решит отменить сделку, квартира нам понравилась, хороший район да и по цене она нас устраивает. Такой вариант сложно быстро будет найти снова.
Яна
Полезная статья. Многие моменты автор затронул. На заметку всем, кому предстоит купля-продажа недвижимости. Мы когда продавали квартиру, не стали прибегать ни к каким занижениям. Не хотелось никаких неприятностей ни со стороны налоговой, ни со стороны покупателя, который воспользуется ценой в договоре и оплатит меньшую сумму, чем обусловились заранее на словах. Я боялась даже больше второго.. Тут палка о двух концах — в погоне за налоговой экономией можно остаться с убытком уже на стадии продажи. Следует все взвесить, не рисковать. А еще хорошо оформить сделку у нотариуса и еще заодно проконсультироваться, так как нотариус как юрист знает и о таких моментах.