Приобретение недвижимости – ответственный шаг, требующий внимательности и осторожности. Иногда сделка осуществляется не лично покупателем, а его представителем по доверенности. Это распространенная практика, однако она сопряжена с определенными рисками. Рассмотрим, как безопасно купить квартиру по доверенности и что необходимо знать.

Содержание

Доверенность в сделках с недвижимостью

Доверенность – это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом (доверителем) другому лицу (поверенному) для представления интересов доверителя перед третьими лицами. В сфере недвижимости доверенность используется для совершения сделок купли-продажи, дарения, мены и других операций. Правовые основы доверенности регулируются статьями 185—189 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Стороны доверенности: участники и ответственность

В доверенности всегда присутствуют две стороны:

  • Доверитель: лицо, выдающее доверенность и наделяющее поверенного определенными полномочиями.
  • Поверенный: лицо, которому доверено совершение определенных действий от имени доверителя.

Полномочия: четкое определение прав поверенного

В доверенности должны быть четко указаны полномочия поверенного. В сделках с недвижимостью это может быть право на подписание договора купли-продажи, получение денежных средств, регистрацию перехода права собственности и другие действия. Чем более конкретно определены полномочия, тем меньше рисков возникновения споров в дальнейшем.

Какие доверенности бывают: виды и сфера применения

Различают несколько видов доверенностей:

  1. Генеральная (общая) доверенность — предоставляет поверенному широкий круг полномочий, включая право на управление имуществом, совершение сделок и представление интересов доверителя в различных органах и организациях.
  2. Специальная доверенность — выдается для совершения конкретных действий или ряда однородных действий. Например, доверенность на продажу конкретной квартиры.
  3. Разовая доверенность — предоставляет право на совершение одного определенного действия. Например, доверенность на подписание договора купли-продажи квартиры.

Как оформить доверенность на покупку квартиры

Доверенность на покупку квартиры должна быть оформлена в письменной форме и удостоверена нотариусом. Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1, нотариус обязан установить личность доверителя и проверить его дееспособность. Для оформления доверенности потребуются следующие документы:

  • Паспорт доверителя.
  • Паспорт поверенного.
  • Информация об объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер).
  • Перечень полномочий, которые доверитель хочет предоставить поверенному.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Пошаговая инструкция для покупателя по покупке квартиры по доверенности

    1. Проверка доверенности: тщательно проверьте подлинность доверенности и полномочия поверенного (как это сделать, описано ниже).
    2. Изучение документов на квартиру: убедитесь, что у продавца имеются все необходимые документы на квартиру: свидетельство о собственности (или выписка из ЕГРН), технический паспорт, кадастровый паспорт и другие документы.
    3. Проверка юридической чистоты квартиры: проверьте историю квартиры, наличие обременений (залог, арест), зарегистрированных лиц и другие факторы, которые могут повлиять на сделку.
    4. Согласование условий сделки: обсудите с поверенным все условия сделки, включая цену, порядок расчетов, сроки передачи квартиры и другие важные моменты.
    5. Подписание договора купли-продажи: подпишите договор купли-продажи с поверенным, действующим на основании доверенности.
    6. Расчеты с продавцом: произведите расчеты с продавцом в соответствии с условиями договора.
    7. Регистрация перехода права собственности: подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр.

    Особенности расчетов и выбор безопасного способа передачи денег

    Расчеты при покупке квартиры по доверенности требуют особой осторожности. Важно выбрать безопасный способ передачи денежных средств, который минимизирует риски для покупателя.

    Наличный и безналичный расчеты

    Прямой наличный или безналичный перевод средств продавцу – самый простой способ, но и самый рискованный. Сложно доказать факт передачи денег, а в случае возникновения проблем вернуть их будет крайне затруднительно.

    Банковская ячейка

    Банковская ячейка – более безопасный способ расчетов. Покупатель размещает денежные средства в ячейке, доступ к которой продавец получает только после выполнения определенных условий (например, после регистрации перехода права собственности).

    деньги в банковской ячейке

    Аккредитив

    Аккредитив – это форма безналичных расчетов, при которой банк покупателя обязуется выплатить продавцу денежные средства после предоставления им документов, подтверждающих выполнение условий сделки.

    Эскроу-Счет

    Эскроу-счет – специальный счет в банке, на котором денежные средства покупателя хранятся до выполнения продавцом всех условий сделки. После выполнения условий, банк перечисляет деньги продавцу.

    Депозит нотариуса

    Депозит нотариуса – покупатель вносит денежные средства на депозит нотариуса, а нотариус передает их продавцу после регистрации перехода права собственности. Нотариус выступает гарантом безопасности сделки и соблюдения прав обеих сторон.

    Какие риски несет покупатель

    Покупка квартиры по доверенности сопряжена с определенными рисками, о которых необходимо знать заранее.

    Если покупатель сам выдал доверенность

    Если покупатель сам выдал доверенность на покупку квартиры своему представителю, важно тщательно контролировать его действия и убедиться в его добросовестности. Регулярно запрашивайте информацию о ходе сделки и проверяйте все документы.

    Если сделку заключает представитель владельца

    Если сделку заключает представитель владельца квартиры, риски возрастают. Необходимо тщательно проверить доверенность, запросить дополнительные документы у владельца квартиры (например, паспорт, справку из психоневрологического диспансера), убедиться в его дееспособности и намерениях продать квартиру.

    Как проверить подлинность доверенности и предотвратить мошенничество

    Проверка подлинности доверенности – важнейший этап при покупке квартиры по доверенности. Существует несколько способов проверить доверенность:

    • Проверка у нотариуса: самый надежный способ – обратиться к нотариусу, который выдал доверенность, и запросить подтверждение ее подлинности. Нотариус проверит информацию о доверенности в реестре нотариальных действий и подтвердит ее действительность.
    • Проверка онлайн: на сайте Федеральной нотариальной палаты можно проверить информацию о доверенности по ее реквизитам. Однако, не все доверенности регистрируются в электронном виде, поэтому этот способ не всегда является надежным.
    • Контакт с доверителем: по возможности, свяжитесь напрямую с доверителем (владельцем квартиры) и убедитесь, что он действительно выдал доверенность и намерен продать квартиру.

    Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

      Советы для безопасной покупки квартиры по доверенности

      Чтобы максимально защитить свои интересы при покупке квартиры по доверенности, необходимо тщательно проработать каждый этап сделки. Вот более подробное рассмотрение каждого из советов:

      1. Тщательно проверяйте доверенность

      • Подлинность: как уже упоминалось, обратитесь к нотариусу, выдавшему доверенность, для подтверждения ее существования и действительности. Проверьте реестр нотариальных действий, если это возможно. Обратите внимание на качество печати и бланка – не должно быть никаких признаков подделки.
      • Актуальность: убедитесь, что срок действия доверенности не истек. Доверенность может быть выдана на определенный срок или бессрочно. Важно, чтобы на момент совершения сделки доверенность была действительна. Если в доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения (статья 186 ГК РФ).
      • Полномочия: внимательно изучите перечень полномочий, предоставленных поверенному. Доверенность должна давать право на совершение всех необходимых действий для покупки квартиры, включая право на подписание договора купли-продажи, получение денежных средств, подачу документов на регистрацию и т.д. Отсутствие какого-либо важного полномочия может сделать сделку недействительной. Убедитесь, что поверенный имеет право представлять интересы доверителя именно в сделках с недвижимостью, а не в каких-либо других сферах.

      2. Запрашивайте дополнительные документы

      Требуйте у продавца (или его представителя) все необходимые документы на квартиру, включая паспорт владельца, свидетельство о собственности (или выписку из ЕГРН), технический паспорт, кадастровый паспорт и другие документы.

      • Паспорт владельца: несмотря на наличие доверенности, желательно получить копию паспорта владельца квартиры. Это позволит удостовериться в его личности и сопоставить подпись на доверенности с подписью в паспорте.
      • Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости): этот документ содержит актуальную информацию о собственнике квартиры, ее характеристиках, наличии обременений (залог, арест) и зарегистрированных правах. Выписку можно заказать онлайн или в МФЦ. Именно выписка, а не старое свидетельство, является подтверждением права собственности.
      • Документы-основания: узнайте, на основании какого документа возникло право собственности у текущего владельца (например, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство). Это поможет проследить историю квартиры и выявить возможные риски.
      • Технический паспорт и кадастровый паспорт: эти документы содержат информацию о технических характеристиках квартиры, ее площади, планировке и кадастровом номере. Сравните фактическую планировку с той, что указана в документах. Наличие незаконных перепланировок может создать проблемы в будущем.
      • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам: этот документ подтверждает, что у владельца квартиры нет долгов по коммунальным услугам. В противном случае, долги могут перейти на нового владельца.
      • Выписка из домовой книги (архивная): позволит узнать, кто был зарегистрирован в квартире ранее, особенно важно проверить наличие несовершеннолетних или недееспособных лиц, имеющих право на проживание.

      3. Проверяйте юридическую чистоту квартиры

      Убедитесь, что квартира не находится под арестом, залогом или другими обременениями. Проверьте историю квартиры и наличие зарегистрированных лиц.

      • Заказ расширенной выписки из ЕГРН: эта выписка содержит более подробную информацию об истории переходов прав собственности на квартиру. Это поможет выявить подозрительные сделки или потенциальных наследников, не заявивших о своих правах.
      • Проверка на наличие судебных споров: узнайте, не ведется ли в отношении квартиры судебных споров (например, о признании сделки недействительной, о разделе имущества). Информацию можно получить в суде по месту нахождения квартиры.
      • Проверка владельца по базам данных: проверьте владельца квартиры по базам данных судебных приставов и арбитражных судов на наличие задолженностей или банкротства. В случае банкротства сделка может быть оспорена кредиторами.
      • Тщательная проверка истории переходов права собственности: особое внимание уделите сделкам, совершенным за короткий период времени, или сделкам, в которых участвовали лица, находящиеся в преклонном возрасте или имеющие проблемы со здоровьем.

      помощь риелтора и юриста

      4. Страхуйте сделку

      Заключите договор страхования титула, который защитит вас от рисков утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки недействительной.

      • Страхование титула: это страхование риска утраты права собственности на квартиру в результате признания сделки недействительной по причинам, возникшим до ее совершения (например, нарушение прав третьих лиц, подделка документов, недееспособность продавца).
      • Выбор страховой компании: выбирайте надежную страховую компанию с хорошей репутацией и большим опытом страхования сделок с недвижимостью.
      • Условия страхования: внимательно изучите условия страхового договора, в том числе перечень страховых случаев, размер страховой выплаты и порядок ее получения.
      • Срок страхования: оптимальный срок страхования титула – три года, так как общий срок исковой давности составляет три года.

      5. Обращайтесь к профессионалам

      Обратитесь за помощью к юристу или риэлтору, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Они помогут вам проверить все документы, провести переговоры с продавцом и безопасно оформить сделку.

      • Юрист по недвижимости: юрист поможет проверить юридическую чистоту квартиры, оценить риски сделки, составить договор купли-продажи, представлять ваши интересы в суде в случае возникновения споров.
      • Риэлтор: риэлтор поможет найти подходящую квартиру, провести переговоры с продавцом, организовать просмотры и собрать необходимые документы. Выбирайте риэлтора или агентство недвижимости с опытом работы и хорошими отзывами. Убедитесь, что риелтор представляет именно ваши интересы, а не интересы продавца.

      6. Будьте бдительны и осторожны

      Не торопитесь с принятием решения, тщательно взвешивайте все риски и не стесняйтесь задавать вопросы.

      • Критический взгляд: не доверяйте слепо словам продавца или его представителя. Задавайте вопросы, требуйте подтверждающие документы и проверяйте всю информацию.
      • Не поддавайтесь давлению: не торопитесь с принятием решения, особенно если вас торопят или оказывают давление. Дайте себе время на обдумывание и проверку всех документов.
      • Тщательное планирование: заранее спланируйте все этапы сделки, включая проверку документов, переговоры, расчеты и регистрацию.
      • Обращайте внимание на “красные флаги”: будьте особенно осторожны, если цена квартиры значительно ниже рыночной, если продавец отказывается предоставлять документы или если возникают другие подозрительные обстоятельства.

      Соблюдение этих рекомендаций позволит вам максимально обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности и избежать неприятных сюрпризов в будущем. Помните, что в сфере недвижимости бдительность и осторожность – ваши лучшие союзники.