Сделки по купле-продаже недвижимости, расположенной в России, можно осуществлять как лично, так и дистанционно, находясь за рубежом. Основной вариант для второго типа процедуры – это делегирование полномочий третьему лицу (по доверенности). Все, что необходимо собственнику сделать, подготовить пакет документов и само помещение: снять с регистрации жильцов до сделки и уплатить налог по ее завершении. Разберем в статье основные моменты.
Содержание
Способы проведения сделок с недвижимости из-за границы
Продажа квартиры, коттеджа или комнаты связана с рядом формальностей. Например, требованием присутствия владельца объекта недвижимости у нотариуса или в отделении МФЦ для подписания договора, далее для передачи ключей. Если собственник по каким-то причинам не может приехать в Россию, он вправе заранее подготовить доверенность на третье лицо. Ее оформляют у местного нотариуса или в российском консульстве с последующей отправкой ответственному за сделку.
Интересы собственника в России могут представлять родственники, просто знакомые или юристы, риелторы. Главное, чтобы у них на руках имелся оригинал доверенности. В этом документе обычно указывают полномочия: подписание договора, взаимодействие с Росреестром, иными ведомствами, если это необходимо для заключения сделки на указанных владельцем условиях. Там же указывают форму передачи денег от конфидента доверителю.
Существует несколько способов сделать доверенность легитимной:
- Проставить специальный штамп, апостиль.
- Заверить в Минюсте, МИД или посольстве страны назначения.
- Совершить сделку в одной из стран, с которой у России заключено спец. соглашение.
В эту категорию входит Азербайджан, Албания, Болгария, Вьетнам, Испания, Кипр, Киргизия и еще ряд стан. Список стоит уточнять на момент предполагаемой сделки, т.к. законодательство системно обновляется. Процедуру дистанционной продажи жилья заметно упрощает внедрение технологий онлайн-регистрации, применение заграничных паспортов с NFS-чипом идентификации владельца и возможность получения усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).
Пошаговая инструкция по продаже квартиры в России из любой точки мира
Первым этапом, еще при планировании будущей сделки, нужно получить шаблоны документов, на основании которых в дальнейшем и будет проходить процедура. В дальнейшем их понадобится перевести на язык страны пребывания, чтобы «местные» специалисты понимали, о чем идет речь и помогли оформить требуемые документы. Образцы текста рациональнее всего взять у нотариуса, т.к. те используют наверняка содержат ссылки на актуальные законодательные нормы.
Последующие шаги:
- Оформите доверенность. Ее выдадут в консульстве России, у местного нотариуса, в любых органов государственной или муниципальной власти.
- Подтвердите легитимность доверенности, оформленной за границей. Процедуру выполняют одновременно с выдачей, путем нанесения на обратную сторону специального штампа.
- Отправьте документы в Россию. Воспользуйтесь курьерской службой, оказывающей услуги и в стране нахождения, и на территории РФ.
- Переведите документы на русский язык и заверьте у нотариуса русскоязычные копии. Они имеют ту же юридическую силу, что и оригиналы.
- Оповестите участников сделки и нотариуса о готовности к оформлению. Это нужно, чтобы согласовать время встречи для подписания договора купли-продажи.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
Остается провести сделку и зарегистрировать право собственности в Росреестре. Подтверждением его перехода на нового собственника будет выписка из ЕГРН с обновленными данными о владельце. Перед подписанием договора или сразу после этого может понадобиться снять с регистрации всех прежних жильцов. Такие моменты необходимо предусмотреть в тексте доверенности, чтобы лицо, представляющее интересы доверителя, имело права на подачу нужных заявлений.
Какие документы понадобятся для продажи квартиры
Чтобы заключить договор купли-продажи понадобится ряд документов:
Российский паспорт.
- Оригинал/нотариально заверенная копия «подтверждения» права собственности, выписки из ЕГРН или соответствующее свидетельство.
- Кадастровый паспорт на объект недвижимости.
- Справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
- Справка формы №9, отражающая количество зарегистрированных или их отсутствие.
- Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на заключение сделки.
Подписывать договор купли-продажи принято после получения доверенным лицом полного объема денег, оговоренного условиями.
Как получить деньги за квартиру
Основная проблема при продаже квартиры, расположенной в России, заключается в передаче денег, вырученных за реализацию. Важно провести транзакцию официально, чтобы было подтверждение легитимности полученных финансов.
Типовые варианты:
- Перевод через систему SWIFT. На момент написания статьи небольшое количество банков работает с такими переводами. Например, Райффайзенбанк, Ак Барс Банк, ЮниКредит.
- Наличные средства. Здесь придется столкнуться с ограничением суммы, которую разрешено брать с собой при пересечении границы. Пока лимит составляет 10 000 долларов США.
- Карта зарубежного банка. Перевод рублей с конвертацией в местную валюту работает в ряде стран постсоветского пространства. Например, в Беларуси, Узбекистане, Таджикистане, Казахстане, Киргизии, Таджикистане.
- Платежные системы Золотая корона, Контакт, Юнистрим. Везде имеются ограничения по сумме перечисления до 5 000 долларов США. Переводить средства разрешено в некоторые страны СНГ, Турцию, Израиль, Сербию.
Популярный, но высокорискованный вариант – криптовалюта. Вид «цифровой валюты» особого значения не имеет, главное, чтобы пересылаемая сумма поместилась в установленные лимиты на используемой бирже. Так, с 01.07.2022 г. резиденты РФ в течение одно календарного месяца могут перечислять через криптосистемы до 1 млн долларов США или эквивалент в любой другой валюте. Нужно учитывать риски появления новых санкций и ограничений.
Какие налоги придется заплатить
«По умолчанию» размер налога с продажи недвижимости для физических лиц рассчитывают с учетом ее стоимости. Так, если сумма не превышает 49 500 долларов США, уплатить в бюджет страны придется 13%, для более дорогих квартир применяется ставка 15%. Если объект находился в собственности меньше 5 лет, а гражданин РФ в отчетном году находился на родине менее 183 дней, его могут признать нерезидентом. Тогда налог возрастет до 30%.
Есть ситуации, когда бывший собственник платить в бюджет ничего не должен:
- Продавец выручил менее 9 900 долларов США, а договорная стоимость недвижимости была выше 70% от кадастровой оценки на 1 января года совершения сделки.
- Квартира была в собственности свыше 3 лет. Относится к жилью, предоставленному взамен по программе реновации жилищного фонда или же приобретенному по договору в долевом строительству, соглашению об участии в ЖСК.
- Объект недвижимости находился в собственности более 5 лет при наличии двух или более несовершеннолетних детей.
Налог уплачивается по месту регистрации путем подачи декларации по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным. Оплатить рассчитанную сумму можно через личный кабинет на сайте ФНС, в отделении любого банка или через приложение интернет-банкинга. Если собственник постоянно проживает в другой стране, ему придется уплатить налоги согласно правилам страны-пребывания.
3 комментария
Валя
Я с удовольствием поделюсь своим личным опытом продажи квартиры в Москве удалённо. Когда я оказалась за границей и решила продать свою квартиру, столкнулась с рядом трудностей, включая организацию показов, подписание документов и координацию сделки на расстоянии. Однако благодаря статье и рекомендациям автора, я смогла разработать детальный план действий, найти надёжного агента по недвижимости и организовать виртуальные показы квартиры. Этот опыт позволил мне успешно продать квартиру, не находясь физически на месте, и получить хороший результат. Я согласна с автором статьи, что продажа недвижимости удалённо возможна при правильной подготовке и профессиональной поддержке, и мой опыт лишь подтверждает это.
Артем Захаров
Ну на мой взгляд любая операция по продаже недвижимости и так несет в себе риски и требует пристального личного внимания. а продавать недвижимость удаленно, не владея ситуацией на рынке, риск вдвойне. Разумеется выбор доверенного лица в этом случае, очень важный момент. Я бы остановился на проверенных юридических компаниях с известным именем и отличной репутацией. Да это будет стоить приличных денег, зато гарантирует вам полную безопасность сделки и соблюдение всех норм и законов государства включая налоги, пошлины и собственно сам процесс получения денег. И все же, если есть возможность, лучше контролировать процесс лично.
Виктор Фомин
Ну на самом деле ничего сложного в такой продаже нет на самом деле. Гораздо проще конечно будет, если человек заранее сделал в России нотариальную доверенность. Это в разы конечно упрощает весь процесс. Если такая доверенность есть, то всё делается очень просто в соответствии с установленной процедурой. Если такую доверенность человек не оставил и находится за границей, то тут тоже всё выполнимо, хотя по времени это дольше и больше нужно сделать действий. Я в своё время когда уезжал в долгую командировку и знал, что возможно придётся продавать квартиру, то оставил доверенность на жену. Продали всё быстро и без проблем