На рынке недвижимости часто можно наблюдать ситуацию, когда владельцы ипотечных квартир сдают жилье в аренду. Но далеко не все оформляют найм жилья с учетом законов. Разберемся, как правильно организовать этот процесс и на что нужно обратить внимание.
Содержание
Закон про аренду жилья
Законодательство РФ не включает запретов и ограничений по поводу сдачи квартиры, которая находится под ипотекой. В статье 346 ГК РФ четко прописано, что владелец может пользоваться жильем, которое в залоге у банка, по своему назначению. Это также включает получение дополнительного дохода. Там указано также, что владелец имеет право без согласия держателя залога передавать жилье другим лицам во временное пользование. Но такое возможно только в том случае, если в договоре не прописаны особые условия.
Согласно закону препятствий нет, заемщик и потенциальный арендодатель могут договариваться об условиях. Также заемщик должен договориться с банком, чтобы потом не возникло проблем.
Что думает по этому поводу банк
В этом вопросе есть две стороны медали. С одной стороны, банк заинтересован в ежемесячном стабильном погашении кредита, без просрочек, а дополнительный доход заемщика – гарантия ежемесячных платежей. С другой стороны, банку важно сохранить жилье в целости и сохранности, чтобы оно не теряло свою стоимость. Известно, что арендаторы далеко не всегда берегут чужую собственность, и часто жилье теряет товарный вид.
Если банк соглашается на то, чтобы заемщик передал свою квартиру в аренду, в договоре могут быть прописаны отдельные пункты, гарантирующие, что жилье не потеряет товарный вид до того момента, пока ипотека не будет полностью погашена.
Нужно ли составлять договор аренды
Договор составляется в обязательном порядке, иначе может грозить штраф. Без договора аренды грозит штраф, в некоторых случаях – уголовная ответственность. Лучше всего договор заключать сроком до одного года. Такой вариант устроит и арендодателя, и банк.
Аспекты, на которые нужно обратить внимание при составлении договора
С того момента, когда договор подписан сторонами, он вступает в силу. Тогда нужно в точности соблюдать все прописанные пункты, и что-нибудь поменять будет сложно, практически невозможно без дополнительных сложностей. В договоре может быть указано, что заемщик должен согласовывать с банком сдачу жилья в аренду. Если этот пункт не будет учтен, заемщику могут грозить штрафные санкции.
При невыполнении пунктов договора банк имеет право подать на заемщика в суд или потребовать полной досрочной выплаты кредита.
Кроме того, банк имеет право без согласия заемщика периодически проверять состояние жилья до того момента, пока кредит не будет полностью погашен.
Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!
Когда невозможно сдать ипотечное жилье в аренду
Есть некоторые случаи, которые не позволяют заемщику сдавать ипотечное жилье в аренду, а именно:
- банк в договоре четко указал, что сдача жилья в аренду до момента полного погашения кредита невозможна;
- кредитная организация не дает своего согласия на составление арендного договора.
Также, если лицо не является официальным владельцем квартиры, сдать в аренду жилье он не может, даже если в договоре не прописан пункт запрета.
Заемщик имеет право использовать квартиру по назначению до полного погашения кредита. Если жилье без предупреждения банка используется не по назначению, ответ несет заемщик.
Инструкция сдачи ипотечного жилья согласно законодательству РФ
Чтобы без проблем сдать ипотечное жилье, нужно действовать согласно инструкции.
- Прежде всего нужно внимательно ознакомиться с договором, который был заключен с банком при оформлении ипотеки.
- Если нет запретов и ограничений, нужно обратиться в кредитную организацию за официальным согласием на передачу жилья в аренду.
- Если в договоре прописан запрет, можно попробовать договориться с кредитной организацией на пересмотр условий, чтобы жилье можно было сдать на время третьим лицам.
- Если согласие получено, нужно подготовить договор аренды. В договоре учитывается, что недвижимость находится в ипотеке.
- Подписанное соглашение передается на подпись потенциальному арендатору.
- Если возникает необходимость, обременения по договору прописываются и регистрируются в Росреестре.
В государственные органы следует обращаться в тех случаях, когда договор аренды заключается на год и более, также если среди участников сделки есть хотя бы одно юридическое лицо.
Конечно, составить договор можно самостоятельно, но во избежание ошибок лучше обратиться к специалисту.
Как составляется договор найма жилплощади
Сегодня не существует единого образца договора, который составляют для сдачи ипотечного жилья в аренду. Главное – при его составлении опираться на действующее законодательство РФ. Чем можно руководствоваться при подготовке документа?
- Название документа, дата составления, также место, в котором составлен документ.
- Наименование сторон, которые принимают участие в договоре.
- Предмет соглашения.
- В договоре прописываются права и обязательства всех сторон.
- Указывается стоимость арендной платы и способы ее погашения.
- Возможность внесения изменений в договор, а также условия для возможного досрочного расторжения.
- Адрес и реквизиты всех участников соглашения.
Чтобы заключить сделку, можно воспользоваться готовым бланком договора аренды квартиры, которая находится в ипотеке. Лучшим выходом будет обратиться к юристу, который самостоятельно составит договор.
Есть ли выгода от сдачи ипотечного жилья
Чаще всего ипотечное жилье сдают в аренду для дополнительного заработка, также для того, чтобы было легче погашать ипотеку, особенно во времена кризиса, когда с заработной платой и работой не очень хорошо в стране. Многие арендодатели считают, что зарабатывают себе таким образом пассивный доход. Так ли это на самом деле?
Назвать доходом средства, полученные от арендатора квартиры, сложно. Арендодатель, так или иначе, обязан исполнять условия договора ипотеки – оплачивать ежемесячный взнос. Обычно ипотечный взнос может быть равен арендной плате квартиры или превышать стоимость, указанную в договоре аренды.
С другой стороны, если стоимость аренды равна взносу за ипотеку, это может быть выгодно. Арендодатель не получает дополнительный доход, но взнос несильно бьет по бюджету.
Но есть недостаток: арендодателю придется осуществлять обслуживание жилья за свой счет – погашение ЖКУ, платить налоги, совершать ремонтные работы. Но, опять же, все пункты прописываются в договоре. Некоторые арендодатели снижают плату за аренду квартиры, но съемщик обязуется оплачивать коммунальные расходы. Выгодно это или нет – вопрос, имеющий две стороны медали.
Коротко о главном
Сдачу ипотечного жилья нельзя назвать дополнительным доходом. Скорее, помощь в оплате ипотеки, если общий бюджет невысокий. Есть свои плюсы, есть свои минусы. Важно помнить, что сдавать ипотечное жилье в аренду можно только с согласия банка, иначе процедура не может считаться законной, даже если в договоре не прописан запрет на сдачу жилья третьим лицам. Выгодно это или нет – решать вам.
3 комментария
Наталья
Для меня стало удивлением, что банк в праве контролировать, да еще и прописывать в договоре — имеете ли вы право сдавать свою недвижимость в аренду или нет. Но, с другой стороны это правильно, ведь в итоге данная недвижимость и выступает своеобразным залогом в этом кредитном договоре, так что все честно. Спасибо что вы описали все детали аренды ипотечного жилья, я сама подумывала брать ипотеку с целью сдавать ее в будущем, теперь немного сомневаюсь. Но, с другой стороны, лучше все сразу предусмотреть, чтобы потом не было никаких сюрпризов. Статья оказалась для меня полезной и информативной!
Олег Назаров
Случаев, когда люди сдают в аренду ипотечную квартиру, на самом деле очень много. Даже среди моих знакомых таких человек несколько. Они и брали изначально квартиру с учётом того, что будут сдавать её. Для некоторых это оптимальный вариант. По поводу банков — может и есть конечно случаи, когда они отказывают заёмщику в том, что он может сдавать. Но я лично не сталкивался с таким. Они наоборот навстречу идут и им важно, чтобы платежи были без просрочку. А вот договор да, в нём лучше все пункты указать, чтобы потом к человеку не было никаких претензий от банка. Ну и само собой сдавать только официально
Ксения
Изначально я думала, что сдавать квартиру в аренду — это сложно и рискованно. Потом узнала, что это вполне реально, если все сделать правильно. Крайне важна часть статьи про то, что именно нужно учитывать при составлении договора аренды. Важно прописать все нюансы, чтобы избежать проблем в будущем. Например, указать, кто будет оплачивать коммунальные услуги, кто отвечает за ремонт, и как долго будет действовать договор. Я сама воспользовалась услугами юриста, чтобы составить договор аренды. Это стоило немного денег, но мне кажется, что это было самое правильное и безопасное решение в данном случае